Podział nieruchomości quad usum – na czym to polega?

Podział quad usum to określenie często spotykane w dziedzinie nieruchomości. Niewiele osób zdaje sobie jednak sprawę z tego, co tak naprawdę oznacza. Na czym właściwie polega podział quad usum? Kiedy jest opłacalny? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Współwłasność a podział quad usum

W nowych inwestycjach struktura właścicielska jest najczęściej uporządkowana. Domy jednorodzinne mają z reguły jednego, maksymalnie dwóch właścicieli. Z kolei w budynkach wielolokalowych każdy otrzymuje przynależne mu mieszkanie, a do dyspozycji wszystkich mieszkańców są dodatkowe części wspólne, w tym hala garażowa oraz korytarze. W starych kamienicach zdarza się jednak, że niby każdy ma własne mieszkanie, a jednak nie do końca jest ono jego. Prawnie do wszystkich właścicieli nieruchomości należy bowiem jej całość. Wówczas przyda się podział quad usum. Chodzi w nim o techniczny podział nieruchomości z uzgodnieniem, w jaki sposób i kto może korzystać z jej poszczególnych części. To forma wyznaczenia granic bez formalnego wydzielenia poszczególnych lokali.

Na czym polega podział quad usum?

Na podstawie umowy quad usum wszyscy współwłaściciele nieruchomości zobowiązują się do przestrzegania pewnych, ustalonych w tym kontrakcie reguł. Ustalają zatem na przykład, że pan Kowalski będzie korzystał z mieszkania położonego na parterze, pan Nowak z mieszkania na pierwszym piętrze, a pani Kaczmarek z mieszkania na trzecim piętrze. Pozostali współwłaściciele nie mogą przy tym w żaden sposób ingerować w korzystanie z tych, wydzielonych przestrzeni. Nie można zatem nagle wejść do sąsiada z parteru i przemalować mu ściany, chociaż w praktyce wszyscy są właścicielami całości nieruchomości. Oczywiście w podziale quad usum może chodzić nie tylko o podział mieszkania wielolokalowego, ale również pola lub innego rodzaju nieruchomości. Podział quad usum może zatem dotyczyć nie tylko korzystania z nieruchomości, ale również pobierania z niej pożytków.

Nie tylko prawa, ale i obowiązki

Warto jednak pamiętać o tym, że podział quad usum niesie za sobą nie tylko prawa, ale również obowiązki. Osoba, której przydzielono daną część nieruchomości musi bowiem ponosić wszelkie wydatki, związane z eksploatacją i utrzymaniem tej części. Jeżeli trzeba zatem zrobić remont – odmalować mieszkanie lub naprawić instalację elektryczną – osoba, która otrzymała część nieruchomości w ramach podziału quad usum koszt tych czynności musi ponieść samodzielnie. Jednocześnie w nieruchomości mogą istnieć przestrzenie wspólne, których utrzymanie nadal obciąża wszystkich właścicieli. Nie będzie zatem tak, że nagle dach kamienicy musi remontować tylko jeden ze współwłaścicieli – podkreśla Robert Tomaszewski.

Jak poprawnie dokonać podziału quad usum?

Przepisy nie wyznaczają konkretnej formy zawarcia umowy quad usum. Ten kontrakt może zatem zostać sporządzony pisemnie, ale również ustalony ustnie lub w sposób dorozumiany. Oczywiście jednak najbezpieczniejszą formą jest ta pisemna. W przypadku sporu zdecydowanie ułatwia udowodnienie pewnych racji. Warto też postawić na umowę w formie aktu notarialnego lub z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dzięki temu możliwe stanie się ujawnienie umowy quad usum w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, a zarazem objęcie jej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. A co zrobić, gdy porozumienie się z pozostałymi współwłaścicielami nie jest możliwe? Wówczas można wystąpić do sądu. Do podziału quad usum może bowiem dojść także na podstawie orzeczenia sądowego. Istnieje jednak jeden wymóg. Współwłaściciele występujący z roszczeniem do sądu powinni mieć przynajmniej połowę udziałów w nieruchomości.

Jak ustalić udziały w ramach quad usum?

W kontekście podziału quad usum warto też wskazać, że posiadanie udziału w prawie własności nieruchomości na poziomie 10 procent nie jest równoznaczne z otrzymaniem do korzystania 10 procent powierzchni nieruchomości. Podział quad usum może bowiem zostać ustalony dowolnie. Wszystko zależy od dobrej woli wszystkich współwłaścicieli. W praktyce zatem nawet osoba mająca 1 procent udziału w prawie własności nieruchomości może korzystać z jej połowy albo jeszcze większej części – stwierdza Robert Tomaszewski.