Postępowanie o zasiedzenie nieruchomości – jak je zainicjować?

Aby formalnie stać się właścicielem zasiedzianej nieruchomości, należy przeprowadzić postępowanie sądowe. Bez postanowienia sądu nie będzie bowiem możliwe złożenie wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej i dalszy obrót nieruchomością. Jak zatem zainicjować taką sprawę? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Kto może wystąpić o zasiedzenie nieruchomości?

Przypomnijmy, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku złej wiary nieprzerwane posiadanie musi wynieść co najmniej trzydzieści lat. Takie są generalne zasady, ale oczywiście ustawa – Kodeks cywilny – przewiduje pewne wyjątki. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

O zasiedzenie nieruchomości może wystąpić każdy zainteresowany – każdy posiadający prawny interes w uznaniu zasiedzenia nieruchomości.

Jak prawidłowo złożyć wniosek do sądu?

Posiadając legitymację do wystąpienia do sądu z roszczeniem o stwierdzenie zasiedzenia, należy pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim podanie należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym dla miejsca położenia nieruchomości. Konieczne jest dołączenie do wniosku szeregu dokumentów. Przede wszystkim istotny jest odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości. Trzeba też przedłożyć wszystkie dokumenty potwierdzające fakt bycia posiadaczem nieruchomości w dobrej lub złej wierze oraz fakt nieprzerwanego korzystania z niej przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat. Poza tym we wniosku należy prawidłowo opisać strony postępowania. Osoba inicjująca postępowanie będzie wnioskodawcą, a pozostałe osoby uczestnikami postępowania. Takimi uczestnikami będą między innymi dotychczasowi właściciele nieruchomości.

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie?

Sprawa o zasiedzenie ma charakter nieprocesowy. W jej ramach przeprowadza się jednak rozprawę, na której możliwe jest przesłuchiwanie świadków. Sąd w toku prowadzonego postępowania dowodowego zbiera wszystkie dane dotyczące nieruchomości i sposobu korzystania z niej przez czas zasiedzenia, a finalnie stwierdza, czy rzeczywiście istnieją podstawy stwierdzenia nabycia nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza. Trzeba pamiętać przy tym, że konstytucyjną zasadą jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest jedynie odstępstwem od tej zasady i dlatego w orzecznictwie uznaje się, że wszelkie wątpliwości powinny być rozpatrywane na korzyść dotychczasowego właściciela. Jeżeli zatem wnioskodawca nie zbierze wystarczających dowodów na potwierdzenie swoich racji, nie stanie się właścicielem nieruchomości – zaznacza Bartosz Antos.

Jak długo można walczyć o stwierdzenie zasiedzenia?

Oczywiście postępowanie sądowe jest dwuinstancyjne. Jeżeli zatem sąd rejonowy – sąd pierwszej instancji – nie przyzna racji wnioskodawcy, może on złożyć apelację. Warto też pamiętać o tym, że nawet jeżeli sąd prawomocnie oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, wnioskodawca może wystąpić z takim roszczeniem ponownie. Musi oczywiście wykazać zmianę okoliczności, ale najczęściej o to nietrudno. Z reguły kluczowy jest bowiem upływ czasu. Sądy odmawiają stwierdzenia zasiedzenia tylko dlatego, że wnioskodawca nie potrafi wykazać dwudziestoletniego lub trzydziestoletniego okresu nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Grunty – czy zasiedzenie działki jest możliwe?

Kodeks cywilny, a dokładnie art. 172 § 3 KC. przewiduje możliwość nabycia działki rolnej poprzez zasiedzenie. Czy do takiej sytuacji może dojść np. poprzez przekazanie działki rolnej w dzierżawę? Osoba władająca gruntem na mocy dzierżawy nie jest posiadaczem samoistnym, a więc dzierżawa nie spełnia podstawowego warunku ubiegania się o stwierdzenie zasiedzenia. Istnieją jednak inne okoliczności, w których działki rolne lub działki budowlane mogą stać się przedmiotem skutecznej walki o stwierdzenie zasiedzenia.

Działki rolne może nabyć przez zasiedzenie tylko rolnik indywidualny, spełniający dodatkowo szereg wymogów. Pierwszym z nich jest prowadzenie gospodarstwa rolnego. Kolejnym zamieszkiwanie przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której jest działka zlokalizowana.Spełnienie tych wymogów należy udokumentować poprzez dołączenie do wniosków stosownych oświadczeń. Należy także przedłożyć informację o powierzchni gruntu oraz potwierdzenie kwalifikacji rolniczych lub stażu pracy w rolnictwie.

Zasiedzenie działki dobrej wierze

Nieprzerwane posiadanie gruntu przez okres 20 lat, w przekonaniu, że jest to legalne, uprawnia do starania się o uznanie zasiedzenia. Takie sytuacje mogą wynikać z błędów na mapach ewidencyjnych, które skutkują pomyłkami w użytkowaniu nie swojego gruntu. Innym przykładem jest nabycie własności gruntu od właściciela, wpisanego do księgi wieczystej.

Zasiedzenie działki w złej wierze

Prawo przewiduje możliwość ubiegania się o uznanie zasiedzenia, jeżeli doszło do niego w złej wierze, pod warunkiem upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania gruntu. Sytuacje takie zdarzają się np. z winy lub zaniechania właściciela, który nie upomina się o działkę, uprawianą w całości lub częściowo przez innego użytkownika (np. gdy przylega do jego gruntów).

Jak udowodnić zasiedzenie gruntu?

Poza księgą wieczystą, dowodem w postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości mogą być dokumenty, potwierdzające płacenie podatku od nieruchomości lub innych opłat. Ponadto są to wszelkie umowy, dotyczące nieruchomości, a także zeznania osób trzecich, posiadających wiedzę na temat użytkowania działki (władania nią przez wnioskującego o zasiedzenie). Do materiału dowodowego można dołączyć także np. mapy satelitarne.