Pozwolenie na budowę – czy opinia wójta o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym jest wiążąca?

Wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę wiele osób przedkłada szeroką dokumentację, w tym opinię wójta o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym. Czy ten dokument rzeczywiście jest niezbędny? Czy ma jakąkolwiek moc wiążącą? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czy opinia wójta lub burmistrza o przeznaczeniu nieruchomości jest konieczna?

Osoby ubiegające się o wydanie pozwolenia na budowę muszą skompletować szereg dokumentów. Często jednak nie kierują się w tym zakresie wyłącznie przepisami prawa. Zbierają więcej zaświadczeń i opinii niż jest to potrzebne. Wydaje im się bowiem, że w ten sposób szybciej uzyskają oczekiwane pozwolenie na budowę. Czy tak jest w rzeczywistości? Niekoniecznie. Widać to w szczególności na przykładzie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To dokument, który może wystawić każda gmina. Zasady jego uzyskania są proste. Wystarczy złożyć we właściwym urzędzie (właściwym dla miejsca położenia nieruchomości) stosowny wniosek z dołączonym dowodem zapłaty opłaty skarbowej. Zaświadczenie wydaje się na żądanie osoby mającej w tym interes prawny. Z reguły czas rozpatrzenia podania wynosi nie więcej niż 7 dni. Opłata skarbowa wynosi natomiast 17 złotych za każdą działkę ewidencyjną. Jeśli wniosek składany jest przez pełnomocnika, kosztuje to dodatkowe 17 zł. Wniosek można nadto składać pisemnie lub elektronicznie za pośrednictwem platformy ePUAP.

Kiedy warto sięgnąć po opinię wójta lub burmistrza?

Wiele osób uważa, że uzyskanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym jest niezbędnym dokumentem do uzyskania pozwolenia na budowę. To mit. Oczywiście wielu inwestorów występuje o takie zaświadczenie przed sporządzeniem projektu. Chcą oni wiedzieć jakie wymagania zostały sformułowane w planie w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. One warunkują bowiem chociażby możliwość postawienia kolejnego piętra albo stworzenia dachu o określonym kształcie. Tak naprawdę jednak żaden przepis prawa nie obliguje właściciela nieruchomości, planującego budowę, do uzyskania zaświadczenia o przeznaczeniu. W żaden sposób nie przyspieszy to również prowadzonego postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Wydział architektury właściwego urzędu przy wydawaniu pozwolenia na budowę nie jest też w jakikolwiek sposób związany takim zaświadczeniem.

Organ administracji samodzielnie bada przeznaczenie

Z przepisów ustawy – Prawo budowlane wynika, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany do sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie posiłkuje się on przy tym zaświadczeniem z urzędu gminy, ale samodzielnie dokonuje stosownej interpretacji – także wtedy, gdy zapisy planu są niejasne i budzą wątpliwości interpretacyjne. Na jakiej podstawie organ zyskuje takie uprawnienia? Wynika to z zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W oparciu o tę regulację miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stanowi akt prawa powszechnie obowiązującego na obszarze nim objętym. Wobec tego przepisy planu miejscowego podobnie jak przepisy ustaw i rozporządzeń podlegają ogólnym zasadom wykładni prawa, której każdorazowo dokonuje organ prowadzący dane postępowanie.

Jaki charakter ma opinia wójta lub burmistrza?

Opinie i wyjaśnienia poszczególnych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydane przez wójta lub burmistrza mają natomiast charakter wyłącznie informacyjny. Z tego powodu nie są one wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej, prowadzącego postępowanie w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Ubiegając się zatem o pozwolenie na budowę lepiej oszczędzić swój czas i nie kompletować dokumentów, które i tak nie znajdą zastosowania w prowadzonym postępowaniu – podpowiada Robert Tomaszewski.