Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Prawo użytkowania wieczystego nie wygasa przez pożar

Bartłomiej Kuzniar
31 sierpnia 2021
Nieruchomości
Nieruchomości

Prawo użytkowania wieczystego bywa problematyczną konstrukcją. Właśnie dlatego w tym roku zajął się nim Sąd Najwyższy. Powstał problem, który wymagał podjęcia stosownej uchwały. Czy prawo użytkowania wieczystego wygaśnie, jeżeli dojdzie do całkowitego zniszczenia budynku? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Czym jest prawo użytkowania wieczystego?

Zgodnie z przepisami obowiązującego Kodeksu cywilnego grunty, stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste. To prawo może przysługiwać zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym. Wymogiem jest jedynie to, aby grunty były położone w granicach administracyjnych miast albo włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Użytkownik wieczysty posiada bardzo szerokie uprawnienia. Włada nieruchomością niemal tak samo jak właściciel – z wyłączeniem innych osób. W tym samym zakresie może swoim prawem rozporządzać. Z kolei wszystkie budynki, które zostaną posadowione na gruncie, stają się jednocześnie jego własnością. To prawo związane z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste a problemy w orzecznictwie

Na tym tle w orzecznictwie rysowało się wiele problemów. Między innymi nie było jasności w tym, jak rozumieć sytuację, w której budynek ulega zniszczeniu. Czy prawo użytkowania wieczystego wówczas wygasa? Na szczęście w tym roku Sąd Najwyższy wreszcie postanowił zająć się tym problemem. 13 marca 2020 r. wydał uchwałę (sygn. akt III CZP 65/19), w której raz na zawsze rozwiał wszelkie wątpliwości. Rozpatrywana sprawa dotyczyła budynku, który doszczętnie spłonął w wyniku dużego pożaru. Oczywiście stał na gruncie, będącym w użytkowaniu wieczystym – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Ostatecznie Sąd Najwyższy przesądził, że zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.

Źródło sporu o skomplikowanym charakterze

Rozstrzygnięcie zostało wydane w sprawie o bardzo złożonym stanie faktycznym. Na kilka lat przed niszczycielskim pożarem gmina ustanowiła bowiem odrębną własność lokalu w pewnym budynku. W kolejnym kroku ten lokal nabyła osoba fizyczna, stając się jego właścicielem. Razem z lokalem otrzymała też ułamkowe prawo użytkowania wieczystego gruntu, znajdującego się pod budynkiem. Pech sprawił, że kilka lat później w budynku doszło do tragicznego w skutkach pożaru. Niestety całkowicie zniszczył on budynek. Resztki murów i stropów trzeba było rozebrać, ponieważ nie nadawały się do ponownego zamieszkania. Na działce ostał się jedynie budynek gospodarczy, który nie przynależał do żadnego z lokali mieszkalnych.

Czy prawo użytkowania wieczystego wygasło?

Następnie działkę razem z ocalałym budynkiem gospodarczym zajął wnuk nabywcy, jako jego spadkobierca. W krótkim czasie rozpoczął budowę. Chciał przerobić istniejący budynek gospodarczy na mieszkalny. Z takim stanem rzeczy nie zgodziła się jednak gmina i pozwała spadkobiercę. Sąd pierwszej instancji przyznał jej natomiast rację, uznając, że w wyniku pożaru doszło do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a przede wszystkim prawa użytkowania wieczystego gruntu. Spadkobierca pierwotnego nabywcy nie zgodził się jednak z takim rozstrzygnięciem i wniósł apelację. Sąd Okręgowy przekazał natomiast sprawę Sądowi Najwyższemu, przedstawiając mu zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia.

Ważne rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Ostatecznie Sąd Najwyższy wydał uchwałę, zgodnie z którą zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu. W ocenie Sądu spadkobierca nabywcy miał zatem prawo do zajęcia gruntu i jego zagospodarowania. Oczywiście wszystko w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe