PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Problemy współczesnego zagospodarowania przestrzennego

Bartosz Antos
3 marca 2020
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Działki

W środowisku prawników oraz architektów coraz głośniej mówi się o potrzebie zmian w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego. Czy rzeczywiście jest to nagląca kwestia? Z jakimi problemami boryka się współczesne zagospodarowanie przestrzenne? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Zbyt mało planów miejscowych

Podstawowym dokumentem, wyznaczającym kierunki zagospodarowania przestrzennego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. On w sposób najpełniejszy określa perspektywę rozwoju miast oraz rozsądnie programuje jego poszczególne elementy. Wyznacza sfery zabudowy przemysłowej, mieszkaniowej, a wszystko to mając na względzie wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i inne, istotne aspekty. Problem polega jednak na tym, że opracowanie i wdrożenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest tanie. Dodatkowo jest to proces niezwykle czasochłonny. Z tego powodu planów uchwala się mało i obejmują one bardzo wąski obszar – stwierdza Bartosz Antos.

Warunki zabudowy – forma zastępcza planu

W zagospodarowaniu przestrzennym szuka się więc form zastępczych. Jedną z nich są warunki zabudowy. To właśnie decyzje o warunkach zabudowy kształtują obecnie ład przestrzenny miast i wsi. Te orzeczenia mają jednak dość wąski zakres zastosowania. Obejmują bowiem jedynie wycinek tego, co znalazłoby się w planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej wydawane są w kontekście pojedynczej nieruchomości. Organ, wydając taką decyzję, jest związany natomiast bardzo specyficznymi przesłankami. Między innymi konieczne jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Warunki zabudowy – zbyt wąski zakres

Warunki zabudowy biorą zatem pod uwagę tylko ograniczony obszar. W planowaniu przestrzennym ważne jest jednak nieco szersze patrzenie. Powiedzmy bowiem, że w odległości 600 metrów od analizowanej nieruchomości, w stosunku do której mają zostać wydane warunki zabudowy, powstaje ogromna strefa magazynowa. Strefa rozrasta się w szybkim tempie i jest szansą na duży dochód dla całej gminy. W końcu ta strefa powinna dotrzeć i do tej nieruchomości, w stosunku do której aktualnie wydawane są warunki zabudowy. Decyzja administracyjna nie uwzględni jednak takiej, dalekosiężnej perspektywy. Mając na względzie przesłanki, wskazane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciele nieruchomości otrzymają zgodę na budowę na tym terenie domu jednorodzinnego o określonych parametrach. Ta decyzja stanie się też dużą przeszkodą dla rozbudowującej się strefy magazynowej. No ale o tym włodarze miasta przekonają się dopiero za kilka lat.

Studium istotne, studium nieistotne…

Problemem zagospodarowania przestrzennego jest też pewien zgrzyt w stosowaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w tym zakresie koniecznej jednolitości. Z jednej strony bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może zostać uchwalony bez uwzględnienia postanowień, zawartych w studium. Inaczej mówiąc, żadne jego postanowienia nie mogą być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej jednak strony, nie ma absolutnie żadnych ograniczeń, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, która nie respektuje postanowień studium. W tym zakresie widać zatem totalną niekonsekwencję ustawodawcy. Jednocześnie taka praktyka prowadzi do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Problematyczne zagospodarowanie przestrzenne

Nie da się też ukryć, że organy administracji nieszczególnie pochylają się nad problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej plany, uchwalane przez gminę, są bezkrytycznie przyjmowane przez organy kontroli. Tak naprawdę nikt zatem nie weryfikuje ich rzetelności i prawidłowości. No a całej, chaotycznej sytuacji dopełnia fakt, iż nieustannie wchodzą w życie nowe specustawy, wdrażające co prawda interesujące rozwiązania, ale kompletnie deregulujące kwestię zagospodarowania przestrzennego. – ocenia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top