Problemy współczesnego zagospodarowania przestrzennego

W środowisku prawników oraz architektów coraz głośniej mówi się o potrzebie zmian w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego. Czy rzeczywiście jest to nagląca kwestia? Z jakimi problemami boryka się współczesne zagospodarowanie przestrzenne? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Zbyt mało planów miejscowych

Podstawowym dokumentem, wyznaczającym kierunki zagospodarowania przestrzennego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. On w sposób najpełniejszy określa perspektywę rozwoju miast oraz rozsądnie programuje jego poszczególne elementy. Wyznacza sfery zabudowy przemysłowej, mieszkaniowej, a wszystko to mając na względzie wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i inne, istotne aspekty. Problem polega jednak na tym, że opracowanie i wdrożenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest tanie. Dodatkowo jest to proces niezwykle czasochłonny. Z tego powodu planów uchwala się mało i obejmują one bardzo wąski obszar – stwierdza Bartosz Antos.

Warunki zabudowy – forma zastępcza planu

W zagospodarowaniu przestrzennym szuka się więc form zastępczych. Jedną z nich są warunki zabudowy. To właśnie decyzje o warunkach zabudowy kształtują obecnie ład przestrzenny miast i wsi. Te orzeczenia mają jednak dość wąski zakres zastosowania. Obejmują bowiem jedynie wycinek tego, co znalazłoby się w planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej wydawane są w kontekście pojedynczej nieruchomości. Organ, wydając taką decyzję, jest związany natomiast bardzo specyficznymi przesłankami. Między innymi konieczne jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Warunki zabudowy – zbyt wąski zakres

Warunki zabudowy biorą zatem pod uwagę tylko ograniczony obszar. W planowaniu przestrzennym ważne jest jednak nieco szersze patrzenie. Powiedzmy bowiem, że w odległości 600 metrów od analizowanej nieruchomości, w stosunku do której mają zostać wydane warunki zabudowy, powstaje ogromna strefa magazynowa. Strefa rozrasta się w szybkim tempie i jest szansą na duży dochód dla całej gminy. W końcu ta strefa powinna dotrzeć i do tej nieruchomości, w stosunku do której aktualnie wydawane są warunki zabudowy. Decyzja administracyjna nie uwzględni jednak takiej, dalekosiężnej perspektywy. Mając na względzie przesłanki, wskazane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciele nieruchomości otrzymają zgodę na budowę na tym terenie domu jednorodzinnego o określonych parametrach. Ta decyzja stanie się też dużą przeszkodą dla rozbudowującej się strefy magazynowej. No ale o tym włodarze miasta przekonają się dopiero za kilka lat.

Studium istotne, studium nieistotne…

Problemem zagospodarowania przestrzennego jest też pewien zgrzyt w stosowaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w tym zakresie koniecznej jednolitości. Z jednej strony bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może zostać uchwalony bez uwzględnienia postanowień, zawartych w studium. Inaczej mówiąc, żadne jego postanowienia nie mogą być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej jednak strony, nie ma absolutnie żadnych ograniczeń, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, która nie respektuje postanowień studium. W tym zakresie widać zatem totalną niekonsekwencję ustawodawcy. Jednocześnie taka praktyka prowadzi do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Problematyczne zagospodarowanie przestrzenne

Nie da się też ukryć, że organy administracji nieszczególnie pochylają się nad problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej plany, uchwalane przez gminę, są bezkrytycznie przyjmowane przez organy kontroli. Tak naprawdę nikt zatem nie weryfikuje ich rzetelności i prawidłowości. No a całej, chaotycznej sytuacji dopełnia fakt, iż nieustannie wchodzą w życie nowe specustawy, wdrażające co prawda interesujące rozwiązania, ale kompletnie deregulujące kwestię zagospodarowania przestrzennego. – ocenia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.