Problemy współczesnego zagospodarowania przestrzennego

Bartosz Antos
3 marca 2020
Działki i grunty
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Działki

W środowisku prawników oraz architektów coraz głośniej mówi się o potrzebie zmian w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego. Czy rzeczywiście jest to nagląca kwestia? Z jakimi problemami boryka się współczesne zagospodarowanie przestrzenne? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Zbyt mało planów miejscowych

Podstawowym dokumentem, wyznaczającym kierunki zagospodarowania przestrzennego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. On w sposób najpełniejszy określa perspektywę rozwoju miast oraz rozsądnie programuje jego poszczególne elementy. Wyznacza sfery zabudowy przemysłowej, mieszkaniowej, a wszystko to mając na względzie wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i inne, istotne aspekty. Problem polega jednak na tym, że opracowanie i wdrożenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest tanie. Dodatkowo jest to proces niezwykle czasochłonny. Z tego powodu planów uchwala się mało i obejmują one bardzo wąski obszar – stwierdza Bartosz Antos.

Warunki zabudowy – forma zastępcza planu

W zagospodarowaniu przestrzennym szuka się więc form zastępczych. Jedną z nich są warunki zabudowy. To właśnie decyzje o warunkach zabudowy kształtują obecnie ład przestrzenny miast i wsi. Te orzeczenia mają jednak dość wąski zakres zastosowania. Obejmują bowiem jedynie wycinek tego, co znalazłoby się w planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej wydawane są w kontekście pojedynczej nieruchomości. Organ, wydając taką decyzję, jest związany natomiast bardzo specyficznymi przesłankami. Między innymi konieczne jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Warunki zabudowy – zbyt wąski zakres

Warunki zabudowy biorą zatem pod uwagę tylko ograniczony obszar. W planowaniu przestrzennym ważne jest jednak nieco szersze patrzenie. Powiedzmy bowiem, że w odległości 600 metrów od analizowanej nieruchomości, w stosunku do której mają zostać wydane warunki zabudowy, powstaje ogromna strefa magazynowa. Strefa rozrasta się w szybkim tempie i jest szansą na duży dochód dla całej gminy. W końcu ta strefa powinna dotrzeć i do tej nieruchomości, w stosunku do której aktualnie wydawane są warunki zabudowy. Decyzja administracyjna nie uwzględni jednak takiej, dalekosiężnej perspektywy. Mając na względzie przesłanki, wskazane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciele nieruchomości otrzymają zgodę na budowę na tym terenie domu jednorodzinnego o określonych parametrach. Ta decyzja stanie się też dużą przeszkodą dla rozbudowującej się strefy magazynowej. No ale o tym włodarze miasta przekonają się dopiero za kilka lat.

Studium istotne, studium nieistotne…

Problemem zagospodarowania przestrzennego jest też pewien zgrzyt w stosowaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w tym zakresie koniecznej jednolitości. Z jednej strony bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może zostać uchwalony bez uwzględnienia postanowień, zawartych w studium. Inaczej mówiąc, żadne jego postanowienia nie mogą być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej jednak strony, nie ma absolutnie żadnych ograniczeń, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, która nie respektuje postanowień studium. W tym zakresie widać zatem totalną niekonsekwencję ustawodawcy. Jednocześnie taka praktyka prowadzi do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Problematyczne zagospodarowanie przestrzenne

Nie da się też ukryć, że organy administracji nieszczególnie pochylają się nad problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej plany, uchwalane przez gminę, są bezkrytycznie przyjmowane przez organy kontroli. Tak naprawdę nikt zatem nie weryfikuje ich rzetelności i prawidłowości. No a całej, chaotycznej sytuacji dopełnia fakt, iż nieustannie wchodzą w życie nowe specustawy, wdrażające co prawda interesujące rozwiązania, ale kompletnie deregulujące kwestię zagospodarowania przestrzennego. – ocenia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top