Prywatnie też można wynajmować kilka nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny wydał 24 maja 2021 r. uchwałę, z której ucieszyło się wielu wynajmujących. Dzięki niej fiskus nie będzie już na siłę tworzył fikcji prowadzenia działalności gospodarczej. Na najważniejsze tezy tego orzeczenia wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Podatnicy od lat walczą o swoje prawa

Właściciele kilku nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycyjne nie mieli do tej pory łatwego życia. Organy skarbowe niejednokrotnie na siłę próbowały bowiem zakwalifikować prywatny najem jako działalność gospodarczą. Twierdziły, że przychody uzyskane z wynajmu trzech lub czterech nieruchomości mają już charakter zorganizowanego biznesu i powinny być inaczej opodatkowane. Rzecz jasna mniej korzystnie dla podatników. Na szczęście właściciele nieruchomości nie dawali za wygraną. W końcu problemem tym postanowił zająć się Naczelny Sąd Administracyjny. 24 maja 2021 r. wydał uchwałę w przedmiocie opodatkowania przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Niewątpliwie to orzeczenie zmieni wszystko.

Korzystny wynajem nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości stanowi bardzo popularny sposób zarabiania pieniędzy. To zdecydowanie korzystniejsza lokata niż te bankowe. Do tego ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż innych, dostępnych dóbr materialnych. Co przy tym istotne wciąż stosunkowo łatwo jest wynająć mieszkanie lub dom. Szczególnie wtedy, gdy nieruchomość zlokalizowana jest w atrakcyjnym turystycznie miejscu. Każdego sezonu popularne wakacyjne destynacje przeżywają prawdziwe oblężenie. Mielno, Gąski, Chłopy, Ustka, Kołobrzeg – wszędzie tam można spotkać tłumy turystów, szukających zacisznego i dobrze wyposażonego lokum. Nie da się jednak ukryć, że niekorzystne orzeczenia fiskusa zniechęcały inwestorów do zakupu kolejnych działek – wskazuje Robert Tomaszewski.

Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu

Przychody z tytułu najmu domu lub mieszkania podlegają opodatkowaniu. Osoby nieprowadzące własnej działalności gospodarczej mogą skorzystać ze skali podatkowej albo ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Największą popularnością cieszy się druga metoda, ponieważ podatek kształtuje się na poziomie zaledwie 8,5 procent. Nie można odliczyć od uzyskanych przychodów pewnych, poniesionych kosztów, jak odsetki kredytu lub środki wydane na remont mieszkania. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie generuje jednak zbyt wielu obowiązków. Wystarczy raz na miesiąc zapłacić należny podatek, a na koniec każdego roku złożyć stosowny formularz PIT-28. Po pierwszym rozliczeniu rocznym możliwe jest też przejście na podatek kwartalny, dzięki czemu najem generuje obowiązki podatkowe zaledwie cztery razy w roku.

Najem bywa działalnością gospodarczą

Niestety fiskus chciał utrudnić życie wynajmującym swoje nieruchomości. Uważał zatem, że podatnik wynajmujący kilka mieszkań lub domów prowadzi już działalność gospodarczą, która wymaga innego sposobu opodatkowania. W tej sytuacji dostępna jest bowiem jedynie forma skali podatkowej albo podatku liniowego. Pierwsza wersja wiąże się ze stawką podatku na poziomie 17 procent. Przy czym od przychodu można odliczyć pewne poniesione koszty, a uzyskanie kwoty przychodu wyższej niż 85.528 złotych wiąże się z koniecznością zapłaty wyższego podatku – w wysokości 32 procent od nadwyżki ponad 85.528 złotych. Drugą formą jest podatek liniowy ze stałą stawką 19 procent niezależnie od kwoty przychodu. W jego przypadku jednak podobnie jak przy ryczałcie nie można skorzystać z wielu ulg i form odliczeń.

Koniec wątpliwości interpretacyjnych

Na szczęście Naczelny Sąd Administracyjny ostatecznie zakończył wieloletnie batalie podatników z fiskusem. W wydanej uchwale stwierdził, że konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów, a o kwalifikacji określonej działalności gospodarczej decyduje jej przedmiot oraz sposób funkcjonowania w obrocie prawnym. Przy czym nie można uznać, że dane składniki majątkowe są związane z działalnością gospodarczą, jeżeli po pierwsze podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyodrębnienie przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć jego działalności. Po drugie nie tworzy struktury organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią majątku przedsiębiorstwa. Po trzecie natomiast nie wypracowuje strategii działalności pozwalającej na sformułowanie planów jej rozwoju, nie realizuje badań rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców i nie dostosowuje składników tego majątku do danych potrzeb, a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych już środków uzyskanych z różnych źródeł przychodu w zakup danej nieruchomości lub lokali, które następnie wynajmuje.