Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki.

Dobrych decyzji najczęściej nie podejmuje się z dnia na dzień

Przede wszystkim inwestycje nie lubią pośpiechu (1). Nie warto spieszyć się z zakupem działki. W Internecie często można spotkać kuszące ogłoszenia o działkach zlokalizowanych nad samym morzem za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może się jednak okazać, że tak naprawdę przekształcenie ich z gruntów rolnych na budowlane nie jest możliwe. Marzenie o małym domku z uroczym ogródkiem można zatem sobie wsadzić… do kieszeni. Nie warto kusić się na pierwszą lepszą propozycję. Aby mieć dobre rozeznanie na rynku specjaliści poświęcają nawet kilkadziesiąt godzin tygodniowo na przeczesywaniu ofert, wizji lokalnej i wielu innych czynnościach, które pozwalają na odszukanie prawdziwych „perełek”.

Z życia wzięte…

Często trafiają do nas osoby, które twierdzą, że znalazły wspaniałą okazję. Działka rolna położona niemalże nad samym morzem. Sprzedawca oferuje ją natomiast za jedyne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Gdzie jest zatem haczyk? Najczęściej okazuje się, że nieruchomość znajduje się na terenie, opisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako wyłączony z zabudowy, a szanse na zmianę tego planu są praktycznie żadne – zauważa Robert Tomaszewski. Czasem też finalnie wychodzi, że nieruchomość wcale nie jest położona nad samym morzem, a od linii brzegowej dzieli ją 10 kilometrów. Poza tym ograniczeniem jest także wpisanie wsi lub miasta do rejestru zabytków. To dotyczy chociażby popularnej nadmorskiej miejscowości – Karwieńskie Błota. Uznano, że zachowany jest w niej unikalny układ ruralistyczny starej, holenderskiej wsi i objęto w całości zakazem zabudowy. Z kolei w innej miejscowości – Kopaniu – w części miejscowości żadna zabudowa nie może zostać zrealizowana z uwagi na umiejscowioną tam elektrownię wiatrową.

Biznes może być budowany tylko na solidnych podstawach

Poszukiwania działki należy zatem zacząć od solidnego researchu (2). Zanim spotkasz się ze sprzedawcą u notariusza warto przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty i zweryfikować, czy znaleziona działka jest naprawdę tym, czego szukasz. Gdzie należy rozglądać się za przydatnymi informacjami? Większość potrzebnych danych zdobędziesz w urzędzie miasta lub gminy. Tam zlokalizowane są bowiem najważniejsze dokumenty – dokumenty planistyczne. Poza tym warto przeczesać Internet. Wiele drobnych szczegółów może mieć niebagatelne znaczenie. Nie wahaj się też przed sprawdzeniem nieruchomości w terenie. Być może na mapach i w ewidencji wygląda na perfekcyjną, a tak naprawdę różne uwarunkowania geologiczne nie pozwolą na skuteczne zrealizowanie Twojej inwestycyjnej wizji.

Z życia wzięte…

Niestety zdarzają się nieuczciwi sprzedawcy, którzy oszukują kupujących. Zapewniają ich, że oferowane działki mają zupełnie inne właściwości niż w rzeczywistości. Czasem nie podają też istotnych informacji na temat działek. Oferta dostępna w Internecie sugeruje, że mamy do czynienia z działką budowlaną, a tak naprawdę to działka rolna bez szans na odrolnienie gruntu – przestrzega Robert Tomaszewski. Nabywcy skuszeni ofertą podpisują umowę, a następnie dowiadują się, że ich plany się nie ziszczą, a sprzedaż nieruchomości wcale nie będzie tak korzystna jak jej zakup, bo to mało atrakcyjny grunt rolny o niewielkiej powierzchni.

Sprawdź dostępne dokumenty planistyczne

Przygotowując się do zrealizowania marzenia o domku nad morzem należy zatem zacząć od weryfikacji dokumentów planistycznych. Kluczowy jest plan miejscowy (3). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który ustala najważniejsze zasady planistyczne. Inaczej mówiąc, to w nim znajdziesz informację o tym, jaki rodzaj zabudowy może zostać zlokalizowany na danym terenie. W nim uwzględnia się także bardziej szczegółowe dane na temat potencjalnej zabudowy, w tym szerokość elewacji, liczbę kondygnacji budynków, rodzaj dachu i wiele więcej. A co wtedy, gdy dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego? To oczywiście nie stanowi przeszkody dla inwestycji. Konieczne będzie jednak uzyskanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy stanowią alternatywę dla planu miejscowego (4). One również wskazują na podstawowe reguły zagospodarowania działki, ale są wydawane tylko dla konkretnej inwestycji. Mają zatem zdecydowanie węższy zakres.

Ziemia ziemi nierówna, czyli co jeszcze może mieć znaczenie?

Szukając idealnego gruntu pod inwestycję, warto też sprawdzić klasę gleby (5). Mogłoby się wydawać, że skoro kupujesz daną nieruchomość pod przyszłą inwestycję budowlaną, to nie powinno mieć dla Ciebie znaczenia, czy korzystając z tej gleby można by było prowadzić działalność rolniczą i uzyskiwać solidne plony. A jednak! Odrolnienie działki będzie bowiem stosunkowo łatwe wtedy, gdy będziemy mieli do czynienia ze słabą glebą klasy od IV do VI, które nie mają jednocześnie pochodzenia organicznego, a zatem teoretycznie z glebami gorszej jakości.

W odniesieniu do gleb klasy od I do III (tych teoretycznie lepszych) trzeba będzie natomiast uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, co niestety bywa trudne. Ponadto taki zabieg jest dość kosztowny, bo opłaty z tego tytułu wcale nie są niskie. Bezpośrednio po wydaniu decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową należność, a następnie przez pewien czas płacić również opłaty roczne. Przy czym wyłączenia z produkcji rolnej nie należy oczywiście mylić z odrolnieniem działki (6).

Jak przeprowadzić odrolnienie działki szybko i sprawnie?

Oczywiście przekształcenie działki na budowlaną nie obędzie się bez kilku lub kilkunastu wizyt w urzędach albo przynajmniej wymiany wielu pism. Właśnie dlatego warto znać procedurę administracyjną (7). Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a także ustaw materialnych potrafią być niekiedy zawiłe i trudne do zrozumienia. Trzeba się jednak z nimi zapoznać i umieć je zastosować w przynajmniej podstawowym zakresie. Chodzi przede wszystkim o to, by znać przysługujące stronie takiego postępowania prawa, a także wynikające z tych przepisów obowiązki. Trzeba przede wszystkim wiedzieć, jakie dokumenty są potrzebne do załatwienia danej sprawy, gdzie je uzyskać, jakie wymogi formalne powinna spełniać decyzja administracyjna, a także jak się od niej odwołać. Organy administracji bywają także opieszałe i mało przystępne dla „szarego obywatela”. Przyda się zatem wiedza na temat tego, jakich mechanizmów można użyć, by „zachęcić” urzędników do rzetelnej i korzystnej dla Ciebie pracy.

Jak pokonać istniejące ograniczenia?

Warto też pamiętać, że niekorzystne postanowienia planu miejscowego albo klasa gleby od I do III nie musi wcale oznaczać rezygnacji ze spełnienia marzeń o domku nad morzem. Pamiętaj, że każdy grunt może nieść za sobą potencjał inwestycyjny (8). Wciąż możliwe jest wystąpienie o zmianę przeznaczenia planu miejscowego, chociaż to dość skomplikowana i czasochłonna procedura. Niesie ona za sobą również potencjalny obowiązek uiszczenia tak zwanej opłaty planistycznej. Pewnym wyjściem z sytuacji może być także zabudowa siedliskowa. Jej realizacji mogą się jednak podjąć wyłącznie osoby będące rolnikami.

Nasi specjaliści wiedzą w jaki sposób patrzeć na nieruchomości, by znaleźć ich potencjał inwestycyjny. Potrafimy wyszukać działki, które na pierwszy rzut oka nie nadają się do jakiejkolwiek zabudowy, ale po kilku zabiegach mogą stać się Twoim ulubionym miejscem na ziemi. Istnieje bowiem szansa na zmianę postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeprowadzenie ponownych badań i zmianę klasy gleby albo stworzenie szytej na miarę Twoich potrzeb zabudowy siedliskowej – zauważa Robert Tomaszewski.

Dlaczego warto inwestować w grunty?

Nie można też zapominać o tym, że nawet niezabudowany grunt przynosi zysk (9). Statystyki nie pozostawiają złudzeń. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że średnia cena hektara gruntu ornego w Polsce odnotowuje stały, stabilny wzrost. Mając zatem na względzie to, że nawet nieruchomości „pozostawione odłogiem” zarabiają na siebie, można sobie wyobrazić zyski z odpowiedniego wykorzystania ich potencjału. Mowa tutaj oczywiście o przekształceniu działki na budowlaną i realizacji zabudowy. Dzięki wykonaniu niezbędnej infrastruktury, budowie dróg, doprowadzeniu mediów lub uzyskaniu pozwolenia na budowę działki mogą stać się nawet o kilkaset procent droższe.

Inwestowanie w nieruchomości – jak zrobić pierwszy krok?

Boisz się, że to dla Ciebie za dużo? Nie wiesz, czy poradzisz sobie z zawiłymi przepisami prawnymi i szeregiem formalności? Nie bój się poprosić o pomoc specjalistów (10). Saveinvest Sp. z o.o. to partner godny zaufania. Jesteśmy na rynku nieruchomości od ponad 20 lat. Przez ten czas zdobyliśmy niezbędną wiedzę i doświadczenie, by spełniać najskrytsze marzenia naszych klientów. Przeprowadzamy ich przez cały proces inwestycyjny. Znajdujemy odpowiednią nieruchomość, przekształcamy działki, doprowadzamy do nieruchomości niezbędne media, w tym wodę, prąd, kanalizację oraz gaz. Przygotowujemy nawet drogi i całą niezbędną infrastrukturę. Oferowane przez nas działki to dobra inwestycja na przyszłość.

Saveinvest Sp. z o.o. – specjaliści od nieruchomości

Nawiązując współpracę z Saveinvest Sp. z o.o. możesz liczyć na sprawdzone grunty, a także przejrzyste zasady współpracy. Nasi prawnicy przygotowali umowę, która zabezpiecza interesy obu stron. Dzięki temu będziesz miał poczucie bezpieczeństwa na każdym etapie inwestycji. Poza tym oszczędzamy Twój czas. Sprawiamy, że inwestycja staje się wręcz bezobsługowa. Powierzasz nam zadanie, a my realizujemy je zgodnie z wytycznymi. Skontaktuj się z nami i sprawdź nasze możliwości. To, czy dany grunt da się przekształcić w budowlany, praktycznie jesteśmy w stanie ocenić już w momencie podpisania umowy.

Jak sfinansować zakup gruntu?

Nie masz dużych oszczędności? Twoja zdolność kredytowa jest zbyt niska? Pamiętaj, że kredyt nie jest jedynym sposobem na sfinansowanie inwestycji (11). W dobie rosnących stóp procentowych wzięcie kredytu stało się nie tylko bardzo utrudnione, ale jednocześnie niemalże nieopłacalne. Specjaliści szacują natomiast, że to nie koniec podwyżek stóp procentowych, a raczej ich początek. Na rynku nieruchomości działają jednak firmy jak Saveinvest Sp. z o.o. Proponujemy naszym klientom wygodne i elastyczne warunki zakupu wymarzonej działki. Nie musisz uzyskiwać zaświadczeń o zarobkach, ani poręczycieli. Naszym jedynym i wystarczającym zabezpieczeniem jest sama działka. Cena zakupu w tym modelu rozłożona zostaje natomiast na raty – bez udziału banków oraz bez prowizji. Do ceny działki doliczamy jedynie opłata za obsługę rat w wysokości 5% ceny działki (pomniejszonej o pierwszą wpłatę) za każdy rok spłaty oraz jednorazową kwotę 3000 złotych za uruchomienie rat.