Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

Robert Tomaszewski
10 czerwca 2022
Działki i grunty
Inwestycje w nieruchomości
Odrolnienie działki
Przekształcenie działki
Działki

Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki.

Dobrych decyzji najczęściej nie podejmuje się z dnia na dzień

Przede wszystkim inwestycje nie lubią pośpiechu (1). Nie warto spieszyć się z zakupem działki. W Internecie często można spotkać kuszące ogłoszenia o działkach zlokalizowanych nad samym morzem za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może się jednak okazać, że tak naprawdę przekształcenie ich z gruntów rolnych na budowlane nie jest możliwe. Marzenie o małym domku z uroczym ogródkiem można zatem sobie wsadzić… do kieszeni. Nie warto kusić się na pierwszą lepszą propozycję. Aby mieć dobre rozeznanie na rynku specjaliści poświęcają nawet kilkadziesiąt godzin tygodniowo na przeczesywaniu ofert, wizji lokalnej i wielu innych czynnościach, które pozwalają na odszukanie prawdziwych „perełek”.

Z życia wzięte…

Często trafiają do nas osoby, które twierdzą, że znalazły wspaniałą okazję. Działka rolna położona niemalże nad samym morzem. Sprzedawca oferuje ją natomiast za jedyne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Gdzie jest zatem haczyk? Najczęściej okazuje się, że nieruchomość znajduje się na terenie, opisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako wyłączony z zabudowy, a szanse na zmianę tego planu są praktycznie żadne – zauważa Robert Tomaszewski. Czasem też finalnie wychodzi, że nieruchomość wcale nie jest położona nad samym morzem, a od linii brzegowej dzieli ją 10 kilometrów. Poza tym ograniczeniem jest także wpisanie wsi lub miasta do rejestru zabytków. To dotyczy chociażby popularnej nadmorskiej miejscowości – Karwieńskie Błota. Uznano, że zachowany jest w niej unikalny układ ruralistyczny starej, holenderskiej wsi i objęto w całości zakazem zabudowy. Z kolei w innej miejscowości – Kopaniu – w części miejscowości żadna zabudowa nie może zostać zrealizowana z uwagi na umiejscowioną tam elektrownię wiatrową.

Biznes może być budowany tylko na solidnych podstawach

Poszukiwania działki należy zatem zacząć od solidnego researchu (2). Zanim spotkasz się ze sprzedawcą u notariusza warto przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty i zweryfikować, czy znaleziona działka jest naprawdę tym, czego szukasz. Gdzie należy rozglądać się za przydatnymi informacjami? Większość potrzebnych danych zdobędziesz w urzędzie miasta lub gminy. Tam zlokalizowane są bowiem najważniejsze dokumenty – dokumenty planistyczne. Poza tym warto przeczesać Internet. Wiele drobnych szczegółów może mieć niebagatelne znaczenie. Nie wahaj się też przed sprawdzeniem nieruchomości w terenie. Być może na mapach i w ewidencji wygląda na perfekcyjną, a tak naprawdę różne uwarunkowania geologiczne nie pozwolą na skuteczne zrealizowanie Twojej inwestycyjnej wizji.

Z życia wzięte…

Niestety zdarzają się nieuczciwi sprzedawcy, którzy oszukują kupujących. Zapewniają ich, że oferowane działki mają zupełnie inne właściwości niż w rzeczywistości. Czasem nie podają też istotnych informacji na temat działek. Oferta dostępna w Internecie sugeruje, że mamy do czynienia z działką budowlaną, a tak naprawdę to działka rolna bez szans na odrolnienie gruntu – przestrzega Robert Tomaszewski. Nabywcy skuszeni ofertą podpisują umowę, a następnie dowiadują się, że ich plany się nie ziszczą, a sprzedaż nieruchomości wcale nie będzie tak korzystna jak jej zakup, bo to mało atrakcyjny grunt rolny o niewielkiej powierzchni.

Działki rolne

Sprawdź dostępne dokumenty planistyczne

Przygotowując się do zrealizowania marzenia o domku nad morzem należy zatem zacząć od weryfikacji dokumentów planistycznych. Kluczowy jest plan miejscowy (3). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który ustala najważniejsze zasady planistyczne. Inaczej mówiąc, to w nim znajdziesz informację o tym, jaki rodzaj zabudowy może zostać zlokalizowany na danym terenie. W nim uwzględnia się także bardziej szczegółowe dane na temat potencjalnej zabudowy, w tym szerokość elewacji, liczbę kondygnacji budynków, rodzaj dachu i wiele więcej. A co wtedy, gdy dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego? To oczywiście nie stanowi przeszkody dla inwestycji. Konieczne będzie jednak uzyskanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy stanowią alternatywę dla planu miejscowego (4). One również wskazują na podstawowe reguły zagospodarowania działki, ale są wydawane tylko dla konkretnej inwestycji. Mają zatem zdecydowanie węższy zakres.

Ziemia ziemi nierówna, czyli co jeszcze może mieć znaczenie?

Szukając idealnego gruntu pod inwestycję, warto też sprawdzić klasę gleby (5). Mogłoby się wydawać, że skoro kupujesz daną nieruchomość pod przyszłą inwestycję budowlaną, to nie powinno mieć dla Ciebie znaczenia, czy korzystając z tej gleby można by było prowadzić działalność rolniczą i uzyskiwać solidne plony. A jednak! Odrolnienie działki będzie bowiem stosunkowo łatwe wtedy, gdy będziemy mieli do czynienia ze słabą glebą klasy od IV do VI, które nie mają jednocześnie pochodzenia organicznego, a zatem teoretycznie z glebami gorszej jakości.

W odniesieniu do gleb klasy od I do III (tych teoretycznie lepszych) trzeba będzie natomiast uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, co niestety bywa trudne. Ponadto taki zabieg jest dość kosztowny, bo opłaty z tego tytułu wcale nie są niskie. Bezpośrednio po wydaniu decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową należność, a następnie przez pewien czas płacić również opłaty roczne. Przy czym wyłączenia z produkcji rolnej nie należy oczywiście mylić z odrolnieniem działki (6).

Jak przeprowadzić odrolnienie działki szybko i sprawnie?

Oczywiście przekształcenie działki na budowlaną nie obędzie się bez kilku lub kilkunastu wizyt w urzędach albo przynajmniej wymiany wielu pism. Właśnie dlatego warto znać procedurę administracyjną (7). Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a także ustaw materialnych potrafią być niekiedy zawiłe i trudne do zrozumienia. Trzeba się jednak z nimi zapoznać i umieć je zastosować w przynajmniej podstawowym zakresie. Chodzi przede wszystkim o to, by znać przysługujące stronie takiego postępowania prawa, a także wynikające z tych przepisów obowiązki. Trzeba przede wszystkim wiedzieć, jakie dokumenty są potrzebne do załatwienia danej sprawy, gdzie je uzyskać, jakie wymogi formalne powinna spełniać decyzja administracyjna, a także jak się od niej odwołać. Organy administracji bywają także opieszałe i mało przystępne dla „szarego obywatela”. Przyda się zatem wiedza na temat tego, jakich mechanizmów można użyć, by „zachęcić” urzędników do rzetelnej i korzystnej dla Ciebie pracy.

Działki budowlane

Jak pokonać istniejące ograniczenia?

Warto też pamiętać, że niekorzystne postanowienia planu miejscowego albo klasa gleby od I do III nie musi wcale oznaczać rezygnacji ze spełnienia marzeń o domku nad morzem. Pamiętaj, że każdy grunt może nieść za sobą potencjał inwestycyjny (8). Wciąż możliwe jest wystąpienie o zmianę przeznaczenia planu miejscowego, chociaż to dość skomplikowana i czasochłonna procedura. Niesie ona za sobą również potencjalny obowiązek uiszczenia tak zwanej opłaty planistycznej. Pewnym wyjściem z sytuacji może być także zabudowa siedliskowa. Jej realizacji mogą się jednak podjąć wyłącznie osoby będące rolnikami.

Nasi specjaliści wiedzą w jaki sposób patrzeć na nieruchomości, by znaleźć ich potencjał inwestycyjny. Potrafimy wyszukać działki, które na pierwszy rzut oka nie nadają się do jakiejkolwiek zabudowy, ale po kilku zabiegach mogą stać się Twoim ulubionym miejscem na ziemi. Istnieje bowiem szansa na zmianę postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeprowadzenie ponownych badań i zmianę klasy gleby albo stworzenie szytej na miarę Twoich potrzeb zabudowy siedliskowej – zauważa Robert Tomaszewski.

Dlaczego warto inwestować w grunty?

Nie można też zapominać o tym, że nawet niezabudowany grunt przynosi zysk (9). Statystyki nie pozostawiają złudzeń. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że średnia cena hektara gruntu ornego w Polsce odnotowuje stały, stabilny wzrost. Mając zatem na względzie to, że nawet nieruchomości „pozostawione odłogiem” zarabiają na siebie, można sobie wyobrazić zyski z odpowiedniego wykorzystania ich potencjału. Mowa tutaj oczywiście o przekształceniu działki na budowlaną i realizacji zabudowy. Dzięki wykonaniu niezbędnej infrastruktury, budowie dróg, doprowadzeniu mediów lub uzyskaniu pozwolenia na budowę działki mogą stać się nawet o kilkaset procent droższe.

Inwestowanie w nieruchomości – jak zrobić pierwszy krok?

Boisz się, że to dla Ciebie za dużo? Nie wiesz, czy poradzisz sobie z zawiłymi przepisami prawnymi i szeregiem formalności? Nie bój się poprosić o pomoc specjalistów (10). Saveinvest Sp. z o.o. to partner godny zaufania. Jesteśmy na rynku nieruchomości od ponad 20 lat. Przez ten czas zdobyliśmy niezbędną wiedzę i doświadczenie, by spełniać najskrytsze marzenia naszych klientów. Przeprowadzamy ich przez cały proces inwestycyjny. Znajdujemy odpowiednią nieruchomość, przekształcamy działki, doprowadzamy do nieruchomości niezbędne media, w tym wodę, prąd, kanalizację oraz gaz. Przygotowujemy nawet drogi i całą niezbędną infrastrukturę. Oferowane przez nas działki to dobra inwestycja na przyszłość.

Saveinvest Sp. z o.o. – specjaliści od nieruchomości

Nawiązując współpracę z Saveinvest Sp. z o.o. możesz liczyć na sprawdzone grunty, a także przejrzyste zasady współpracy. Nasi prawnicy przygotowali umowę, która zabezpiecza interesy obu stron. Dzięki temu będziesz miał poczucie bezpieczeństwa na każdym etapie inwestycji. Poza tym oszczędzamy Twój czas. Sprawiamy, że inwestycja staje się wręcz bezobsługowa. Powierzasz nam zadanie, a my realizujemy je zgodnie z wytycznymi. Skontaktuj się z nami i sprawdź nasze możliwości. To, czy dany grunt da się przekształcić w budowlany, praktycznie jesteśmy w stanie ocenić już w momencie podpisania umowy.

Grunty

Jak sfinansować zakup gruntu?

Nie masz dużych oszczędności? Twoja zdolność kredytowa jest zbyt niska? Pamiętaj, że kredyt nie jest jedynym sposobem na sfinansowanie inwestycji (11). W dobie rosnących stóp procentowych wzięcie kredytu stało się nie tylko bardzo utrudnione, ale jednocześnie niemalże nieopłacalne. Specjaliści szacują natomiast, że to nie koniec podwyżek stóp procentowych, a raczej ich początek. Na rynku nieruchomości działają jednak firmy jak Saveinvest Sp. z o.o. Proponujemy naszym klientom wygodne i elastyczne warunki zakupu wymarzonej działki. Nie musisz uzyskiwać zaświadczeń o zarobkach, ani poręczycieli. Naszym jedynym i wystarczającym zabezpieczeniem jest sama działka. Cena zakupu w tym modelu rozłożona zostaje natomiast na raty – bez udziału banków oraz bez prowizji. Do ceny działki doliczamy jedynie opłata za obsługę rat w wysokości 5% ceny działki (pomniejszonej o pierwszą wpłatę) za każdy rok spłaty oraz jednorazową kwotę 3000 złotych za uruchomienie rat.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top