PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Pułapki przy zakupie działki – na co powinniśmy uważać?

Bartosz Antos
3 lutego 2018
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

Na co uważać przy zakupie gruntu, czyli dlaczego brak w polskim prawie tzw. prawa własności warstwowej może znacząco ograniczać nasze zamierzenia inwestycyjne.

Brak własności warstwowej

Zgodnie z obowiązującym prawem cywilnym właścicielem budynku lub innego zlokalizowanego na nim obiektu jest właściciel gruntu, na którym ten budynek lub obiekt został wzniesiony (z wyszczególnionymi w kodeksie cywilnym wyjątkami). W konsekwencji przepisy umożliwiają ustanowienie odrębnej własności budynku dopiero po określeniu udziału w takim gruncie – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Gdy budynek został wzniesiony na gruntach, pod których powierzchnią znajdują się tunele, parkingi, tory itd. kwestia inwestycji na takich terenach mocno się komplikuje. W takim przypadku nie ma bowiem bezpośredniej styczności budynku z gruntem, a więc ustanowienie takiego udziału jest niemożliwe.

Takie sytuacje, choć nieczęste, stanowią jednak namacalny i do tej pory nierozwiązany przez prawo problem. W praktyce oznacza to, że własność gruntu może dotyczyć przestrzeni nad i pod jego powierzchnią. Tak sformułowane prawo wyklucza tzw. „własność warstwową”, czyli możliwość wyodrębnienia własności poszczególnych „warstw” czy „poziomów” gruntów.

Zabudowa nieruchomości w centrach dużych miast

Brak w polskim prawie regulacji, które pozwoliłyby na rozstrzyganie takich spornych kwestii jest dla inwestorów szczególnie dotkliwy. Szczególnie w centrach dużych miast wiele działek stoi pustych, pomimo ich atrakcyjnego charakteru i obiecującego potencjału inwestycyjnego. Wszystko ze względu na to, co znajduje się „pod” tymi nieruchomościami, a co mocno i definitywnie ogranicza ich możliwości zabudowy. Do tej pory rząd podejmował próby rozwiązania problemu, jednak żadnej z zaproponowanych reform nie wcielono ostatecznie w życie. Dwa projekty zmian prawa zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury oraz Komisję Kodyfikacji Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości zakładały powołanie instytucji prawa zabudowy.

To nowe prawo miałoby sprawić, że właściciel gruntu (lub jego użytkownik wieczysty, ale tylko za zgodą właściciela) ma możliwość odpłatnego lub darmowego ustanowienia prawa własności do obiektu budowlanego postawionego pod, nad lub na nim – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zgodnie z tym projektem prawo zabudowy byłoby ustanawiane na minimalnie 30 lat, a maksymalnie na 100 lat. Dodatkowo, dla inwestora decydującego się na realizację takiego przedsięwzięcia ustanowiona zostałaby możliwość zabezpieczenia kredytu na hipotece takiego budynku.

Zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Nadzieje na rozwiązanie problemu ograniczenia zabudowy takich gruntów wielu deweloperów i inwestorów prywatnych pokłada w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W jego treści znalazły się bowiem dyrektywy, zgodnie z którymi dla inwestycji realizowanych na płycie parkingu, bądź nad tunelami, będzie można ustanowić służebność – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Aby do takiego porozumienia doszło inwestor zobowiązany będzie zawrzeć umowę z właścicielem gruntu albo jego użytkownikiem wieczystym. Następnie obie strony ustalą zasady korzystania z gruntu oraz oczywiście wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu.

Tu jednak zupełnie zabrakło zabezpieczenia możliwości sfinansowania przedsięwzięcia – projekt kodeksu nie wspomina bowiem o możliwości ewentualnego obciążenia hipotecznego. Co więcej, zapisy projektu (o ile wejdą w najbliższym czasie w życie) nie poruszają zasadniczego problemu – nadal nie ma zaproponowanego ekwiwalentu dla obowiązujących w wielu innych krajach rozwarstwionego prawa własności. Własność warstwowa, która obowiązuje na daną chwilę m.in. w Stanach Zjednoczonych, czy Azji przewiduje możliwość realizacji przedsięwzięć budowalnych na różnych poziomach gruntu – zarówno pod jak i nad jego powierzchnią. Dopuszcza się możliwość prowadzenia przedsięwzięć przez różnych inwestorów – każdy z nich dysponuje niezależnym od siebie tytułem prawnym do wyodrębnionej części gruntu.

Działki budowlane

Kupujmy pewne grunty od sprawdzonych sprzedawców

Brak odpowiednich regulacji, nieprecyzyjne projekty zmian obowiązującego prawa, czy w końcu niedecydowanie się na wprowadzanie w życie jakichkolwiek nowelizacji prawa sprawiają, że inwestorzy i deweloperzy, którzy świadomie decydują się na podjęcie takich przedsięwzięć próbują za wszelką cenę obejść niesprzyjające przepisy i szukają kruczków prawnych. Z kolei początkujący inwestorzy (dopiero wchodzący na rynek nieruchomości), bądź osoby nabywające ziemię z myślą o budowie domu czy zabezpieczeniu finansowym swojej przyszłości, mogą wpaść w pułapkę nieprecyzyjnych przepisów. Dopiero później przekonują się, że tak naprawdę w praktyce nie mogą zadecydować w pełni o możliwościach zagospodarowania swojej własności.

Budowanie na „cudzym” nie daje nam tego, czego oczekujemy po zakupie ziemi – poczucia pełnej niezależności w podejmowanych decyzjach. Dlatego zawsze warto upewnić się, że interesująca nas ziemia ma jasny status prawny i nie czekają nas w dalszym procesie inwestycyjnym żadne niemiłe niespodzianki – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zawsze kupujmy grunty, co do których mamy całkowitą pewność, że zagospodarujemy je według własnych potrzeb i oczekiwań – koniecznie tylko od sprawdzonych i rzetelnych sprzedawców. Nie bójmy się korzystać z pomocy i porad specjalistów, którzy pomogą nam uniknąć pewnych pułapek – m.in. takich jak ta opisana powyżej.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top