Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Pułapki przy zakupie działki – na co powinniśmy uważać?

Bartosz Antos
3 lutego 2018
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

Na co uważać przy zakupie gruntu, czyli dlaczego brak w polskim prawie tzw. prawa własności warstwowej może znacząco ograniczać nasze zamierzenia inwestycyjne.

Brak własności warstwowej

Zgodnie z obowiązującym prawem cywilnym właścicielem budynku lub innego zlokalizowanego na nim obiektu jest właściciel gruntu, na którym ten budynek lub obiekt został wzniesiony (z wyszczególnionymi w kodeksie cywilnym wyjątkami). W konsekwencji przepisy umożliwiają ustanowienie odrębnej własności budynku dopiero po określeniu udziału w takim gruncie – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Gdy budynek został wzniesiony na gruntach, pod których powierzchnią znajdują się tunele, parkingi, tory itd. kwestia inwestycji na takich terenach mocno się komplikuje. W takim przypadku nie ma bowiem bezpośredniej styczności budynku z gruntem, a więc ustanowienie takiego udziału jest niemożliwe.

Takie sytuacje, choć nieczęste, stanowią jednak namacalny i do tej pory nierozwiązany przez prawo problem. W praktyce oznacza to, że własność gruntu może dotyczyć przestrzeni nad i pod jego powierzchnią. Tak sformułowane prawo wyklucza tzw. „własność warstwową”, czyli możliwość wyodrębnienia własności poszczególnych „warstw” czy „poziomów” gruntów.

Zabudowa nieruchomości w centrach dużych miast

Brak w polskim prawie regulacji, które pozwoliłyby na rozstrzyganie takich spornych kwestii jest dla inwestorów szczególnie dotkliwy. Szczególnie w centrach dużych miast wiele działek stoi pustych, pomimo ich atrakcyjnego charakteru i obiecującego potencjału inwestycyjnego. Wszystko ze względu na to, co znajduje się „pod” tymi nieruchomościami, a co mocno i definitywnie ogranicza ich możliwości zabudowy. Do tej pory rząd podejmował próby rozwiązania problemu, jednak żadnej z zaproponowanych reform nie wcielono ostatecznie w życie. Dwa projekty zmian prawa zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury oraz Komisję Kodyfikacji Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości zakładały powołanie instytucji prawa zabudowy.

To nowe prawo miałoby sprawić, że właściciel gruntu (lub jego użytkownik wieczysty, ale tylko za zgodą właściciela) ma możliwość odpłatnego lub darmowego ustanowienia prawa własności do obiektu budowlanego postawionego pod, nad lub na nim – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zgodnie z tym projektem prawo zabudowy byłoby ustanawiane na minimalnie 30 lat, a maksymalnie na 100 lat. Dodatkowo, dla inwestora decydującego się na realizację takiego przedsięwzięcia ustanowiona zostałaby możliwość zabezpieczenia kredytu na hipotece takiego budynku.

Zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Nadzieje na rozwiązanie problemu ograniczenia zabudowy takich gruntów wielu deweloperów i inwestorów prywatnych pokłada w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W jego treści znalazły się bowiem dyrektywy, zgodnie z którymi dla inwestycji realizowanych na płycie parkingu, bądź nad tunelami, będzie można ustanowić służebność – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Aby do takiego porozumienia doszło inwestor zobowiązany będzie zawrzeć umowę z właścicielem gruntu albo jego użytkownikiem wieczystym. Następnie obie strony ustalą zasady korzystania z gruntu oraz oczywiście wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu.

Tu jednak zupełnie zabrakło zabezpieczenia możliwości sfinansowania przedsięwzięcia – projekt kodeksu nie wspomina bowiem o możliwości ewentualnego obciążenia hipotecznego. Co więcej, zapisy projektu (o ile wejdą w najbliższym czasie w życie) nie poruszają zasadniczego problemu – nadal nie ma zaproponowanego ekwiwalentu dla obowiązujących w wielu innych krajach rozwarstwionego prawa własności. Własność warstwowa, która obowiązuje na daną chwilę m.in. w Stanach Zjednoczonych, czy Azji przewiduje możliwość realizacji przedsięwzięć budowalnych na różnych poziomach gruntu – zarówno pod jak i nad jego powierzchnią. Dopuszcza się możliwość prowadzenia przedsięwzięć przez różnych inwestorów – każdy z nich dysponuje niezależnym od siebie tytułem prawnym do wyodrębnionej części gruntu.

Działki budowlane

Kupujmy pewne grunty od sprawdzonych sprzedawców

Brak odpowiednich regulacji, nieprecyzyjne projekty zmian obowiązującego prawa, czy w końcu niedecydowanie się na wprowadzanie w życie jakichkolwiek nowelizacji prawa sprawiają, że inwestorzy i deweloperzy, którzy świadomie decydują się na podjęcie takich przedsięwzięć próbują za wszelką cenę obejść niesprzyjające przepisy i szukają kruczków prawnych. Z kolei początkujący inwestorzy (dopiero wchodzący na rynek nieruchomości), bądź osoby nabywające ziemię z myślą o budowie domu czy zabezpieczeniu finansowym swojej przyszłości, mogą wpaść w pułapkę nieprecyzyjnych przepisów. Dopiero później przekonują się, że tak naprawdę w praktyce nie mogą zadecydować w pełni o możliwościach zagospodarowania swojej własności.

Budowanie na „cudzym” nie daje nam tego, czego oczekujemy po zakupie ziemi – poczucia pełnej niezależności w podejmowanych decyzjach. Dlatego zawsze warto upewnić się, że interesująca nas ziemia ma jasny status prawny i nie czekają nas w dalszym procesie inwestycyjnym żadne niemiłe niespodzianki – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zawsze kupujmy grunty, co do których mamy całkowitą pewność, że zagospodarujemy je według własnych potrzeb i oczekiwań – koniecznie tylko od sprawdzonych i rzetelnych sprzedawców. Nie bójmy się korzystać z pomocy i porad specjalistów, którzy pomogą nam uniknąć pewnych pułapek – m.in. takich jak ta opisana powyżej.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe