Rozbieżności pomiędzy pozwoleniem na budowę a dokumentacją projektową – jakie konsekwencje dla inwestora?

Jakich konsekwencji powinien spodziewać się inwestor w przypadku stwierdzenia rozbieżności pomiędzy pozwoleniem na budowę a dokumentacją projektową dotyczącą usytuowania przedmiotowego budynku?

Kluczowy dla rozstrzygnięcia, jakie konsekwencje będzie rodzić dla inwestora wykrycie rozbieżności pomiędzy uzyskanym przez niego pozwoleniem na budowę a dokumentacją projektową dotyczącą usytuowania przedmiotowego budynku, będzie wyrok wydany 13 lipca 2017 roku przez Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 2869/15).

Przykład z życia

Sprawa dotyczyła inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarsko-składowego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, działając na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nałożył na inwestora obowiązek sporządzenia projektu zamiennego dla przeprowadzonego przez niego przedsięwzięcia – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Konieczne było także uwzględnienie zmian wynikających z wykonanych przez niego robót budowlanych w odniesieniu do udzielonego mu (wiele lat wcześniej) pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego. W wyniku przeprowadzonej kontroli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że budynek powstał w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w wiążącej go decyzji administracyjnej. Od tej decyzji wpłynęło odwołanie – podmiot je wnoszący argumentował, że pozwolenie na budowę dotyczyło lokalizacji budowy na działce położonej w innym miejscu, niż obecna działka, na której powstał budynek.

Sprawa trafiła do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, który uchylił zaskarżoną decyzję (działając na podstawie art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego) i przekazał ją organowi I instancji do powtórnego rozpatrzenia. Wykazano ponadto, że w tej sprawie występuje rozbieżność pomiędzy pozwoleniem na budowę a dokumentacją projektową co do wskazania działki, na której ma zostać przeprowadzona inwestycja.

Z pozwoleniem czy bez?

Czy w takiej sytuacji mamy do czynienia z powstaniem obiektu bez pozwolenia na budowę, czy może da się zastosować art. 50 oraz art. 51 Prawa budowlanego dotyczące postępowania naprawczego – w przypadku ustalenia, że doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę?

Odpowiedzi na to udzielił dopiero NSA w przywołanym powyżej wyroku. Podkreślono, że dopiero prawidłowe wyjaśnienie kwestii lokalizacji zaprojektowanego budynku umożliwi organom nadzoru budowlanego podjęcie decyzji o dalszych krokach związanych z takim budynkiem – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Zmiana lokalizacji inwestycji nie mieści się w katalogu istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę, o których mowa w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. To organ I instancji powinien doprowadzić do wyjaśnienia, jakiej działki dotyczyło wydane pozwolenie na budowę i na jakiej działce ostatecznie zostało takie zamierzenie przeprowadzone. Dopiero to ustalenie pozwala na kwalifikację wykonanych robót budowlanych i zdeterminuje dalszy wybór trybu postępowania przed organem administracji.

Stanowisko sądu

W wyroku z 13 lipca 2017 roku NSA zajął stanowisko, zgodnie z którym, w sytuacji gdy okaże się, że inwestor wybudował obiekt na działce objętej pozwoleniem na budowę, ale w sposób odbiegający od projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, wówczas organ powinien przeprowadzić tzw. postępowanie naprawcze, na podstawie art. 50 i 51 Prawa budowlanego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Z kolei, gdy inwestor wykona inny obiekt budowlany, na zupełnie innej nieruchomości niż ta objęta pozwoleniem, to takie roboty należy jednoznacznie zakwalifikować jako samowolę budowlaną. W takich okolicznościach konieczne będzie nakazanie przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego – w oparciu o art. 48 Prawa budowlanego.