Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie polega na ustaleniu przebiegu granicy między nieruchomościami w sytuacji spornej lub kiedy takie granice nie zostały wytyczone. Postępowanie rozgraniczeniowe wszczynane jest z urzędu lub na wniosek strony. Procedura nie jest prosta, lecz czasem niezbędna do ustalenia i urzędowego potwierdzenia przebiegu granicy między działkami.

Do rozgraniczenia nieruchomości dochodzi najczęściej, kiedy między właścicielami sąsiadujących działek istnieje spór dotyczący granicy lub w przypadku, kiedy granice nie zostały do tej pory wytyczone. Wszczęcie procedury i jej przeprowadzenie ma na celu ustalenie przebiegu granicy poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów za pomocą znaków granicznych i sporządzenie odpowiedniej dokumentacji. Procedura nie jest prosta i łączy się z kosztami, dlatego przed jej rozpoczęciem warto dowiedzieć się jak przebiega takie postępowanie.

Postępowanie administracyjne i sądowe

Postępowanie rozgraniczeniowe może zostać rozpoczęte z urzędu lub na wniosek strony i odbywa się na drodze postępowania administracyjnego. Dopiero po tym etapie i tylko w przypadku określonych okoliczności sprawa może zostać przekazana do sądu.

Warto pamiętać, że po rozpatrzeniu sprawy i wydaniu decyzji na drodze postępowania administracyjnego strony nie mogą się od niej odwołać. Jeśli któraś ze stron jest niezadowolona z wydanej w postępowaniu administracyjnym decyzji, musi w ciągu 14 dni od dnia jej otrzymania zażądać przekazania sprawy rozgraniczeniowej do sądu.

Postępowanie rozgraniczeniowe może mieć dwa etapy administracyjny i sądowy. Przy czym postępowanie sądowe może się rozpocząć jedynie wtedy, gdy zostanie wyczerpana droga administracyjna.

Kto wydaje decyzję

Zmiana granic na drodze postępowania administracyjnego należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do jednego z nich należy zatem skierować wniosek o rozgraniczenie nieruchomości. W jego też imieniu, czynności dokona geodeta posiadający odpowiednie uprawnienia.

Kto może wystąpić z wnioskiem o rozgraniczenie

Wniosek o rozgraniczenie nieruchomości może wnieść każdy, kto jest uprawniony do bycia stroną w takim postępowaniu, czyli ten, komu przysługują prawa do danej nieruchomości, w tym:

• właściciel lub współwłaściciele nieruchomości,
• użytkownik wieczysty lub współużytkownik wieczysty,
• posiadacz samoistny lub zależny (najemca, dzierżawca),
• użytkownik, któremu przysługują ograniczone prawa do nieruchomości.

Stroną w postępowaniu może być osoba fizyczna, osoba prawna, państwowa, czy też jednostka samorządowa. Musi jedynie posiadać interes prawny mający podstawę w przepisach.

Co powinien zawierać wniosek

Wniosek złożony właściwemu do jego rozpatrzenia organowi administracji powinien zawierać:

• dane osobowe,
• datę i miejsce, sporządzania wniosku,
• wskazanie organu, do którego kierowany jest wniosek,
• określenie nieruchomości, których dotyczy wniosek o wyznaczenie granic,
• uzasadnienia wniosku,
• podpis składającego wniosek.

Do wniosku należy dołączyć:

• dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości – aktualny odpis z księgi wieczystej dla danej nieruchomości lub akt notarialny nabycia nieruchomości, lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla określonej działki.

Wniosek wraz z załącznikami należy złożyć we właściwym urzędzie gminy lub miasta i uiścić opłatę skarbową za wydanie decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości w wysokości 10 zł. Złożenie wniosku powoduje rozpoczęcie postępowania.

Czynności wykonywane przez geodetę

Zmiana granic na drodze postępowania administracyjnego dokonywana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Powierza on ustalenie granic geodecie, który posiada stosowne uprawnienia.

Powołany przez organ administracyjny lub wskazany przez osobę składającą wniosek, posiadający odpowiednie uprawnienia geodeta gromadzi materiały, sprawdza istniejącą dokumentację, poznaje stan prawny nieruchomości. Wyznacza termin ustalania przebiegu granic i wzywa strony do stawienia się na gruncie (wezwanie powinno zostać dostarczone stronom na 7 dni przed wyznaczonym terminem). Warto wiedzieć, że nieusprawiedliwiona nieobecność w wyznaczonym terminie nie wstrzyma czynności geodety.

Geodeta dokonuje rozgraniczenia według poniższych zasad:

Na początku próbuje ustalić właściwy przebieg granic na podstawie aktualnego stanu prawnego nieruchomości i dostępnej dokumentacji.

Jeżeli dokumentacja nie wystarcza do ustalenia granic, próba ich wyznaczenia następuje na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania. Oznacza to, że geodeta poza dokumentacją bada w terenie widoczne ślady oraz znaki graniczne.

Jeżeli rozgraniczenie nie jest również możliwe na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania, geodeta wyznacza granicę na podstawie zgodnego oświadczenia stron.

Kiedy wszystkie powyższe sposoby nie przyniosą rezultatu, geodeta stara się nakłonić strony do zawarcia ugody, która jest zazwyczaj wynikiem kompromisu i niewielkich ustępstw.

Wydanie decyzji

Po ukończeniu czynności przez geodetę i sporządzeniu przez niego dokumentacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozstrzyga sprawę rozgraniczenia nieruchomości. Kiedy geodeta ustalił granice na podstawie zebranych informacji lub zgodnego oświadczenia stron, następuje włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a organ administracyjny wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

Strony nie mogą odwołać się od wydanej decyzji, w razie niezadowolenia z ustalenia przebiegu granicy; mogą żądać przekazania sprawy sądowi i muszą to uczynić w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Zawarcie ugody przez strony, powoduje umorzenie postępowania prowadzonego przed organem administracyjnym. Ugoda zawarta przed geodetą ma bowiem charakter ugody sądowej. Natomiast w przypadku, gdy nie ma podstaw do wydania decyzji, organ administracji przekazuje sprawę do rozpatrzenia sądowi.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wyda decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Koszty postępowania rozgraniczającego

Postępowanie rozgraniczeniowe może wiązać się ze sporymi wydatkami. Przez lata koszty administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego ponosił tylko wnioskodawca. Zmieniło to dopiero orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 grudnia 2006 r. (sygn. I OPS 5/06), zgodnie z którym koszty rozgraniczenia ponoszą wszyscy właściciele. Uznaje się, że rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie faktycznego stanu prawnego i służy obu stronom. Niestety nie wszystkie urzędy stosują się do tego orzeczenia i nadal obciążają kosztami tylko stronę wnioskującą, w takim wypadku należy zaskarżyć decyzję. Koszty postępowania to głównie wynagrodzenie geodety. Poza tym na ponoszone wydatki składają się koszty sporządzania dokumentacji i znaków granicznych, jak również przeprowadzania oględzin miejsca rozgraniczenia. Do kosztów rozgraniczenia nie zalicza się kosztów poniesionych z wyboru, np. wynajęcie prawnika, który reprezentuje stronę w postępowaniu. Ostateczne koszty postępowania są ustalane w decyzji o rozgraniczeniu z zachowaniem zasady, że strony ponoszą je w równej części. W przypadku kiedy sprawa trafia na drogę postępowania sądowego, to on ustala koszty postępowania w orzeczeniu kończącym.

Znaki graniczne

Na właścicielach sąsiadujących działek rekreacyjnych lub działek budowlanych spoczywa obowiązek utrzymywania stałych znaków granicznych i ich ochrony (zgodnie z art. 152 kodeksu cywilnego). Przemieszczenie czy uszkodzenie znaków lub urządzeń zabezpieczających powinno być niezwłocznie zgłaszane staroście. Za zniszczenie lub przemieszczenie znaków geodezyjnych lub niezgłoszenie takiego faktu grozi kara grzywny.

Rozgraniczenie a odnowienie granic

Odnowienie granic dotyczy nieruchomości, które miały już prawnie ustalone granice, a postępowanie polega jedynie na zaznaczeniu tych granic odpowiednimi znakami na podstawie dokumentacji oraz dowodów w postaci śladów. Wznowienie granic jest zatem czynnością techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i w odróżnieniu od niego nie dokonuje go organ administracji, tylko uprawniony geodeta na zlecenie właścicieli działek sąsiednich. Rozgraniczenie dotyczy natomiast nieruchomości, których granice nie zostały ustalone, zostały zatarte i nie można ich odtworzyć na podstawie istniejących dokumentów lub są przedmiotem sporu.