PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Skoro jest wyjazd z działki, drugiego nie musi być

Bartosz Antos
4 lutego 2014
Drogi
Dostęp do drogi publicznej

Ustanowienie drogi koniecznej tylko w koniecznych przypadkach

Każda nieruchomość musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Jeśli takiego dostępu nie ma, właściciel nieruchomości ma prawo żądania ustanowienia drogi koniecznej prowadzącej przez sąsiadujące grunty. Wedle prawa rzecz prosta, jednakże w praktyce może okazać się zarzewiem konfliktów i nieporozumień między sąsiadami. W końcu nie każdy chce oddawać (nawet odpłatnie) swoje grunty, do używania sąsiadom.

Dostęp nieruchomości do drogi publicznej

Kodeks cywilny w art. 145 gwarantuje właścicielom nieruchomości prawo do ustanawiania drogi koniecznej. Zazwyczaj sądy respektują to prawo. Przy uwzględnieniu interesu społeczno-gospodarczego obu stron, ustanawiane są drogi konieczne.

W ostatnim czasie Sąd Najwyższy zajmował się właśnie kwestiami ustanawiania dróg koniecznych bardzo często. Pojawiały się niejasności w zakresie tego czy droga konieczna musi łączyć nieruchomość z drogą publiczną, czy też nie, a także czy jeśli nieruchomość ma dostęp do drogi wewnętrznej to jej właściciel może żądać ustanowienia innej drogi koniecznej. Sąd jasno stwierdził, że jeśli działka ma dostęp do drogi wewnętrznej, która umożliwia z kolei dostęp do drogi publicznej, to nie ma możliwości, by właściciel takiej nieruchomości domagał się ustanowienia drogi koniecznej. Podkreślił również, iż droga konieczna może być wyznaczona jako łącząca nieruchomość jedynie z drogą wewnętrzną. Nie zaś bezpośrednio z drogą publiczną.

Przykład z życia – działki bez dostępu do drogi

Jedną ze spraw rozpatrywanych przez Sąd Rejonowy w Warszawie była sprawa Wojciecha i Waldemara P. Ich własnością jest nieruchomość położonej na osiedlu domków jednorodzinnych w okolicach Warszawy. Działka Wojciecha i Waldemara P. nie ma bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Obaj więc korzystają w tym celu z drogi wewnętrznej, będącej własnością spółdzielni. Wojciech i Waldemar P. nie mają umowy na korzystanie z tej drogi, nie są również członkami spółdzielni. Nieuregulowane prawnie korzystanie z drogi spółdzielni rodziło wiele konfliktów. Zwłaszcza w zakresie partycypowania w kosztach eksploatacji. Dlatego też Waldemar i Wojciech P. zwrócili się do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej.

Zarówno Sąd Rejonowy, jak i później Sąd Okręgowy w Warszawie, odmówiły ustanowienia drogi koniecznej, powołując się na art.4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który precyzuje, iż osoby niebędące członkami spółdzielni, a korzystające z mienia wspólnego, mają obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacyjnych. Powołując się na ten przepis sądy orzekły, iż Waldemar i Wojciech P. muszą na równi z członkami spółdzielni uiszczać opłaty eksploatacyjne za mienie, z którego korzystają.

Działki, drogi

Skarga właścicieli nieruchomości

Właściciele, do których należała nieruchomość złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, jednakże on również nie przychylił się do ich wniosku. Po raz kolejny podkreślono fakt, iż może art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wymienia jako zobowiązanych do uiszczania opłat właścicieli prywatnych domów, którzy korzystają z mienia spółdzielni (w tym przypadku z drogi wewnętrznej), jednakże z ogółu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych można wywieść takie wnioski. W uzasadnieniu SN wyjaśniał, iż: „Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczania opłaty za korzystanie z elementów mienia spółdzielni niezbędnego do prawidłowego korzystania z nieruchomości wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tej infrastruktury powinno być zagwarantowane.”.

Koszty utrzymania

Specjaliści SaveInvest Sp. z o.o. są podobnego zdania co Sąd Najwyższy. Oni również wskazują, że w przytoczonej sytuacji nie ma prawnego ustanowienia drogi koniecznej, na rzecz Waldemara i Wojciecha P. Mają oni bowiem nieskrępowany dostęp do drogi wewnętrznej. Rzeczą oczywistą jest – jak mówią eksperci – że powinni oni partycypować w kosztach utrzymania drogi, z której korzystają, mimo że należy ona do spółdzielni i to ona zobowiązana jest utrzymywać ją w należytym porządku.

Pojawiają się jednak głosy, że taka interpretacja art. 4 ustawy o spółdzielniach jest niewłaściwa, gdyż droga wewnętrzna jest drogą prywatną spółdzielni. Spółdzielnia ma więc prawo nią dowolnie rozporządzać, w tym też ograniczyć możliwość korzystania z niej właścicielom nieruchomości prywatnej.

Podkreślić należy jednak fakt, że orzeczenie Sądu Najwyższego jest orzeczeniem ostatecznym. Skoro Sąd Najwyższy znalazł podstawy do takiej interpretacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to słusznym było orzeczenie, w którym odmawia on ustanowienia drogi koniecznej.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top