Ustanowienie drogi koniecznej tylko w koniecznych przypadkach

Każda nieruchomość musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Jeśli takiego dostępu nie ma, właściciel nieruchomości ma prawo żądania ustanowienia drogi koniecznej prowadzącej przez sąsiadujące grunty. Wedle prawa rzecz prosta, jednakże w praktyce może okazać się zarzewiem konfliktów i nieporozumień między sąsiadami. W końcu nie każdy chce oddawać (nawet odpłatnie) swoje grunty, do używania sąsiadom.

Dostęp nieruchomości do drogi publicznej

Kodeks cywilny w art. 145 gwarantuje właścicielom nieruchomości prawo do ustanawiania drogi koniecznej. Zazwyczaj sądy respektują to prawo. Przy uwzględnieniu interesu społeczno-gospodarczego obu stron, ustanawiane są drogi konieczne.

W ostatnim czasie Sąd Najwyższy zajmował się właśnie kwestiami ustanawiania dróg koniecznych bardzo często. Pojawiały się niejasności w zakresie tego czy droga konieczna musi łączyć nieruchomość z drogą publiczną, czy też nie, a także czy jeśli nieruchomość ma dostęp do drogi wewnętrznej to jej właściciel może żądać ustanowienia innej drogi koniecznej. Sąd jasno stwierdził, że jeśli działka ma dostęp do drogi wewnętrznej, która umożliwia z kolei dostęp do drogi publicznej, to nie ma możliwości, by właściciel takiej nieruchomości domagał się ustanowienia drogi koniecznej. Podkreślił również, iż droga konieczna może być wyznaczona jako łącząca nieruchomość jedynie z drogą wewnętrzną. Nie zaś bezpośrednio z drogą publiczną.

Przykład z życia – działki bez dostępu do drogi

Jedną ze spraw rozpatrywanych przez Sąd Rejonowy w Warszawie była sprawa Wojciecha i Waldemara P. Ich własnością jest nieruchomość położonej na osiedlu domków jednorodzinnych w okolicach Warszawy. Działka Wojciecha i Waldemara P. nie ma bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Obaj więc korzystają w tym celu z drogi wewnętrznej, będącej własnością spółdzielni. Wojciech i Waldemar P. nie mają umowy na korzystanie z tej drogi, nie są również członkami spółdzielni. Nieuregulowane prawnie korzystanie z drogi spółdzielni rodziło wiele konfliktów. Zwłaszcza w zakresie partycypowania w kosztach eksploatacji. Dlatego też Waldemar i Wojciech P. zwrócili się do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej.

Zarówno Sąd Rejonowy, jak i później Sąd Okręgowy w Warszawie, odmówiły ustanowienia drogi koniecznej, powołując się na art.4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który precyzuje, iż osoby niebędące członkami spółdzielni, a korzystające z mienia wspólnego, mają obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacyjnych. Powołując się na ten przepis sądy orzekły, iż Waldemar i Wojciech P. muszą na równi z członkami spółdzielni uiszczać opłaty eksploatacyjne za mienie, z którego korzystają.

Skarga właścicieli nieruchomości

Właściciele, do których należała nieruchomość złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, jednakże on również nie przychylił się do ich wniosku. Po raz kolejny podkreślono fakt, iż może art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wymienia jako zobowiązanych do uiszczania opłat właścicieli prywatnych domów, którzy korzystają z mienia spółdzielni (w tym przypadku z drogi wewnętrznej), jednakże z ogółu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych można wywieść takie wnioski. W uzasadnieniu SN wyjaśniał, iż: „Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczania opłaty za korzystanie z elementów mienia spółdzielni niezbędnego do prawidłowego korzystania z nieruchomości wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tej infrastruktury powinno być zagwarantowane.”.

Koszty utrzymania

Specjaliści SaveInvest Sp. z o.o. są podobnego zdania co Sąd Najwyższy. Oni również wskazują, że w przytoczonej sytuacji nie ma prawnego ustanowienia drogi koniecznej, na rzecz Waldemara i Wojciecha P. Mają oni bowiem nieskrępowany dostęp do drogi wewnętrznej. Rzeczą oczywistą jest – jak mówią eksperci – że powinni oni partycypować w kosztach utrzymania drogi, z której korzystają, mimo że należy ona do spółdzielni i to ona zobowiązana jest utrzymywać ją w należytym porządku.

Pojawiają się jednak głosy, że taka interpretacja art. 4 ustawy o spółdzielniach jest niewłaściwa, gdyż droga wewnętrzna jest drogą prywatną spółdzielni. Spółdzielnia ma więc prawo nią dowolnie rozporządzać, w tym też ograniczyć możliwość korzystania z niej właścicielom nieruchomości prywatnej.

Podkreślić należy jednak fakt, że orzeczenie Sądu Najwyższego jest orzeczeniem ostatecznym. Skoro Sąd Najwyższy znalazł podstawy do takiej interpretacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to słusznym było orzeczenie, w którym odmawia on ustanowienia drogi koniecznej.