Sprzedaż nieruchomości a VAT i PIT

Zakup, podział lub jakakolwiek inna czynność, związaną z nieruchomością, wymaga starannego przemyślenia. Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę możliwe konsekwencje podatkowe. Nie ulega wątpliwości, że fiskus robi absolutnie wszystko, aby wyciągnąć od właścicieli jak najwięcej.

Czy sprzedaż kilku nieruchomości to już działalność gospodarcza?

Teoretycznie przepisy dość jasno wskazują, że zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych należy uznać za ważny cel społeczny. To z kolei uzasadnia zastosowanie korzystnych rozwiązań podatkowych. Fiskus jednak, mimo istnienia jasnych i precyzyjnych wytycznych, wciąż próbuje „wyciągnąć” od podatników dodatkowe pieniądze. Na celowniku jego działań są w szczególności osoby, które jednorazowo lub w niewielkich odstępach czasowych dokonują kilku transakcji albo dzielą dużą działkę na mniejsze, po czym je sprzedają. Fiskus opiera się bowiem na założeniu, że takie seryjne transakcje nie mogą mieścić się w ramach idei zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, a takich podatników należy traktować jak przedsiębiorców. Czy rzeczywiście jest to słuszne podejście?

Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT

Należy w tym zakresie odróżnić kwestię podatku VAT od podatku PIT. W zakresie VATu problemu w zasadzie nie ma, ponieważ jakiś czas temu Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że obrót prywatnymi działkami nie powinien podlegać VAT. Rozpatrywana przez niego sprawa dotyczyła podatnika, który w 2015 r. wystąpił do organów podatkowych z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej. Wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Ta działalność nie ma jednak związku z nieruchomościami, ponieważ jego firma produkuje piece, paleniska i palniki piecowe. Podatnik kupił za własne oszczędności kilka działek zabudowanych i niezabudowanych. Po pewnym czasie postanowił je jednak sprzedać. Fiskus uznał, że sprzedać kilku nieruchomości w krótkim czasie ma znamiona działalności gospodarczej i należy zapłacić VAT. Po kilkuletniej batalii Naczelny Sąd Administracyjny przyznał jednak rację podatnikowi. W ocenie NSA w spornej sprawie formy aktywności sprzedającego nie wskazują, żeby wykraczały poza czynności, związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT?

W zakresie VAT trzeba zatem podkreślić, że zarówno liczba, jak i zakres przeprowadzanych transakcji nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami wykonywanymi prywatnie, a tymi, które wykonywane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. – podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Na marginesie należy wskazać, że zastanawiając się nad tym, czy dana czynność podlega, czy też nie podlega VAT, należy mieć na uwadze dwie przesłanki. Po pierwsze podejmowana czynność musi stanowić odpłatną dostawę towarów lub świadczenie usług. Po drugie natomiast podatnik musi prowadzić działalność gospodarczą.

Sprzedaż nieruchomości a PIT

Sprawa jest z kolei nieco bardziej skomplikowana w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych. Chociaż spór zasadza się dokładnie na tej samej kwestii, czyli rozważeniu, czy podatnik sprzedając kilka nieruchomości na raz prowadzi działalność gospodarczą, to jednak orzecznictwo jest w tym zakresie odmienne. Sądy administracyjne niejednokrotnie przyznawały rację fiskusowi. Drobny przełom nastąpił dopiero 4 kwietnia 2019 r. kiedy to Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku uznał, że „samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek, nawet powiązane z uprzednim uzyskaniem stosownych decyzji czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

Fiskus kontra podatnicy

Nie wiadomo czy dalsze orzecznictwo sądów administracyjnych podzieli stanowisko NSA, ale z pewnością jest to dobry znak i być może początek dobrego kierunku. Z pewnością dokonując kilku transakcji, dotyczących nieruchomości należy mieć na uwadze możliwe konsekwencje podatkowe, ale jednocześnie trzeba trzymać się definicji działalności gospodarczej, zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. – podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.