Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat – jak nie zapłacić podatku?

Na początku sierpnia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał niekorzystną dla podatników interpretację. Wygląda na to, że skorzystanie ze zwolnienia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości nie będzie wcale takie proste. Dlaczego?

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

W 2018 r. pewna podatniczka sprzedała należącą do niej nieruchomość. Jej właścicielką była od 2014 r., czyli przez cztery lata. Wtedy mieszkanie zostało jej przekazane przez ojca w drodze darowizny. Sprzedająca dopełniła wszelkich koniecznych formalności. W ocenie Dyrektora KIS błędnie uznała jednak, że przysługuje jej zwolnienie podatkowe. W oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest bowiem odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem wskazanym w ust. 2): nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego gruntów, a także innych rzeczy. Jedynym warunkiem w tym zakresie jest to, aby odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zwolnienie czy brak zwolnienia?

Podatniczka była jednak przekonana, że korzysta w tym zakresie ze zwolnienia podatkowego. Jak wskazano bowiem w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są między innymi dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym należy zaznaczyć, że od 1 stycznia 2019 r. termin wykorzystania środków na cele mieszkaniowe został wydłużony do trzech lat. Wcześniej były to dwa lata.

Nieprawidłowe stanowisko podatniczki

Podatniczka założyła zatem, że nie musi czekać pięciu lat, aby być zwolniona z obowiązku podatkowego. Wystarczy, że otrzymane w drodze darowizny środki przeznaczy ponownie na cele mieszkaniowe. Mimo że założenie było słuszne, Dyrektor KIS uznał, że nie można uznać, iż podatniczka nie spełniła warunku wykorzystania uzyskanych środków na cele mieszkaniowe. W art. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazano bowiem, jakie zachowania można uznać za spełnienie tego warunku. Chodzi o nabycie nieruchomości, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku mieszkalnego, ewentualnie spłatę kredytów. – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Problem podatniczki polegał jednak na tym, że zainwestowała w nieruchomość, która miała dopiero zostać wybudowana. Podpisała jedynie umowę przedwstępną, a ostateczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w 2021 r., a zatem po upływie dwóch lat.

Nie wystarczy samo poniesienie wydatku

Dyrektor KIS podkreślił, że sam fakt poniesienia wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie oznacza jeszcze uzyskania zwolnienia. Przepisy wyraźnie wskazują bowiem, że chodzi o nabycie nieruchomości. Tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, czyli skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, powinno więc skutkować przyznaniem zwolnienia podatkowego. Bartosz Antos podkreśla, że takie rozumienie przepisów jest bardzo niekorzystne dla podatników i mimo ich delikatnego zliberalizowania, z jakim mieliśmy do czynienia na początku tego roku, wiele osób może mieć nie lada problem.