Sprzedaż nieruchomości rolnej krok po kroku

Wiele osób posiada nieruchomości rolne, które leżą odłogiem. Sami nie są rolnikami i nie mają pomysłu na wykorzystanie tych terenów. Takie działki mogą stać się jednak świetnym pomysłem na korzystną inwestycję. Jak zarobić na gruntach rolnych?

Dlaczego sprzedaż gruntów rolnych jest taka trudna?

Na podstawie aktualnie obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni większej niż 0,3 hektara jest praktycznie niemożliwy. Nabywcą takich gruntów może być bowiem tylko rolnik indywidualny. Istnieją jednak pewne zabiegi, które można przeprowadzić, aby „odrolnić” grunt. Jak to zrobić i ile można na tym zyskać? Kluczową kwestią jest ustalenie, czy dla danego terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie jest przeznaczenie działki. W przypadku przeznaczenia budowlanego, sprawa jest prosta, ponieważ wystarczy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W kontekście przeznaczenia rolnego kwestia ta jest nieco bardziej złożona. Jeżeli kupujący grunt rolny chce być rolnikiem i wykonywać działalność rolniczą, wystarczy sprawdzić, czy i jaką zabudowę zagrodową dopuszcza plan. Problem pojawia się natomiast wtedy, gdy kupujący nie chce wykorzystywać gruntu do produkcji rolniczej. W tej sytuacji konieczne będzie doprowadzenie do zmiany planu i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli natomiast dany teren nie znajduje się w obrębie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka jest klasa bonitacyjna ziemi. Kwestię tę można sprawdzić w dokumentach ewidencyjnych. Jeżeli grunt posiada dobrą klasę bonitacyjną, a zatem od I do III, warunki zabudowy można uzyskać wyłącznie dla zabudowy zagrodowej (rolniczej). Z kolei, jeżeli grunt ma słabą klasę bonitacyjną, a zatem od IV do VI, możliwa jest zmiana przeznaczenia działki przez uzyskanie warunków zabudowy. Należy jednak podkreślić, że w obu przypadkach działka musi spełniać ustawowe wymagania, dotyczące sąsiedztwa, uzbrojenia i dostępu do drogi. Nie zawsze natomiast da się „wygodnie” podzielić dużą nieruchomość, spełniając jednocześnie wszystkie te wymogi.

Czy opłaca się „odrolniać” grunty?

Czy przejście tego całego procesu jest opłacalne i czy odrolnianie gruntów jest korzystne dla sprzedającego? Oczywiście. Należy bowiem podkreślić, że grunty budowlane są zdecydowanie cenniejsze niż grunty rolne. Sprzedając taką nieruchomość możemy zarobić nawet dwukrotnie lub trzykrotnie więcej. Warto jednak pamiętać o tym, że to rozwiązanie dla cierpliwych. Proces przekształcenia może trochę potrwać. „Jeżeli jednak traktujemy ten proces, jako opłacalną inwestycję, warto poczekać” – mówi Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Nawet jeżeli sami nie czujemy się na siłach i nie mamy wiedzy, pozwalającej na dokonanie tej operacji, zawsze można skorzystać z pomocy specjalistów.

Będą zmiany przepisów

Aktualnie rząd proceduje złagodzenie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pod koniec kwietnia sejm przyjął projekt ustawy, więc bardzo możliwe, że do końca tego roku zmiana przepisów zostanie uchwalona. Od 2020 roku łatwiejsza będzie zatem sprzedaż gruntów rolnych o powierzchni nie większej niż 1 hektar.