Studium a plan zagospodarowania przestrzennego

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to często mylone pojęcia. Tymczasem dokumenty te w prawie administracyjnym pełnią zupełnie różne funkcje i mają odmienne znaczenie. Co warto o nich wiedzieć?

Dlaczego ważne jest rozróżnienie tych pojęć?

Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl: „Rozróżnienie pojęć studium i planu miejscowego jest niezwykle istotne, szczególnie w kontekście prowadzonych postępowań administracyjnych lub sprzedaży nieruchomości. Nasi klienci często nie mogą zrozumieć, dlaczego odrolnienie gruntu wygląda zupełnie inaczej w sytuacji, gdy dla danego terenu uchwalony został MPZP oraz wtedy, gdy mamy do czynienia jedynie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem to zupełnie zmienia postać rzeczy”.

Czym jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który określa politykę przestrzenną danej gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Organem, który sporządza zarówno część tekstową, jak i graficzną studium jest natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Poszczególne ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy późniejszym sporządzaniu planów miejscowych. Nie jest to jednak akt prawa miejscowego. W studium uwzględnia się przede wszystkim: dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony, stan środowiska, w tym stan rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, stan dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a także stan prawny gruntów.

Czym jest MPZP?

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to dokument, który ustala przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego oraz określa sposoby ich zagospodarowania i zabudowy – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. W odróżnieniu od studium jest on aktem prawa miejscowego, a niekiedy jego sporządzenie dla danego obszaru jest obowiązkowe. Treść planu miejscowego jest zbliżona do treści studium. Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, z kolei część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do tej uchwały.

Studium a plan zagospodarowania przestrzennego – zasadnicze różnice

Wskazane dokumenty różnią się zatem przede wszystkim charakterem obowiązywania. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, a ustalenia planu wiążą bezpośrednio mieszkańców gminy. Studium tworzone jest w celu określenia polityki przestrzennej gminy, a plan wyznacza konkretne wytyczne, dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie pozwolenia na budowę następuje w oparciu o plan miejscowy, a nie studium. Z kolei ewentualne odrolnienie gruntu zależne jest od istnienia planu. – wymienia Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. W pewnym sensie zatem plan miejscowy jest dokumentem ważniejszym, a studium można określić jako bazę do jego stworzenia.