Studium, plan zagospodarowania przestrzennego a pozwolenie na budowę

Właściciel pewnej działki letniskowej, położonej nad jednym z lubuskich jezior, od lat spędzał wakacje w swojej przyczepie kempingowej. Nie była to zwykła przyczepa, ponieważ właściciel, chcąc zapewnić sobie odpowiedni komfort użytkowania, wyposażył ją w przyłącza wodociągowe, energetyczne oraz zbiornik bezodpływowy na ścieki. Na działce zbudowane zostały również niewielkie budynki gospodarcze, wiaty i dodatkowa infrastruktura. Któregoś dnia, te dość pokaźne zabudowania, przyciągnęły jednak uwagę organów administracji. Jak to się skończyło?

Przyczepa do rozbiórki

Nie do końca jest tak, że będąc właścicielami danej nieruchomości, możemy na niej zrobić absolutnie wszystko. Większość obiektów budowlanych wymaga uzyskania stosownych pozwoleń. Nie mogą one również naruszać obowiązującego planu miejscowego oraz studium – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Działka, należąca do właściciela przyczepy, znajdowała się w miejscu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny łąk i pastwisk. Z tego wynika, iż formalnie nie mogła na nich powstać jakakolwiek trwała zabudowa. Tymczasem przyczepa kempingowa, chociaż z założenia jest obiektem mobilnym, w omawianym przypadku została ulepszona i dostosowana do funkcjonowania wyłącznie w jednym miejscu, wraz z dobudowanymi przyłączami. Problem polegał zatem na tym, iż nie dość że obiekt nie posiadał wymaganego pozwolenia na budowę, to jeszcze znajdował się na terenie, wykluczającym postawienie jakichkolwiek obiektów budowlanych. Te argumenty z kolei skłoniły Powiatowego Inspektora Budowlanego do wydania decyzji, nakazującej rozbiórkę przyczepy. Obiekt został wybudowany nielegalnie i co więcej, nie dało się go w żaden sposób zalegalizować.

Właściciel nieruchomości się broni

W toku sprawy administracyjnej właściciel nie zgodził się jednak ze stanowiskiem organu i wystąpił o zawieszenie postępowania do czasu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym była działka objęta. Równolegle wniósł on bowiem, wraz z właścicielami okolicznych działek, o dokonanie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dążono do tego, aby teren przeznaczono jednak na zabudowę letniskową, co umożliwiłoby legalizację przyczepy kempingowej i innych, podobnych obiektów. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, rozpatrujący odwołanie od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, stwierdził jednak, że toczące się postępowanie, w przedmiocie zmiany studium nie stanowi przesłanki do zawieszenia postępowania, zmierzającego do orzeczenia rozbiórki przyczepy. Czy organ dokonał słusznego rozstrzygnięcia?

Zawiesić postępowanie czy nie zawieszać?

Sąd wskazał, że w ramach postępowania legalizacyjnego popełnionej samowoli budowlanej, organ administracji dokonuje oceny sprawy przez pryzmat obowiązujących w chwili załatwiania sprawy przepisów, w tym prawa miejscowego. Skoro więc, w momencie orzekania przez organ nadzoru budowlanego, obowiązują przepisy określonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest podstaw do uznawania, że istnieje prawna relacja między procedowaną zmianą studium, a postępowaniem legalizacyjnym, nakazująca zawiesić prowadzone postępowanie. W tej sprawie szczególnie należy mieć na uwadze, że samo uchwalenie zmiany studium nie stanowiłoby zmiany obowiązującego prawa w części dotyczącej przeznaczenia i sposobu zagospodarowania działki, wymagałoby to bowiem uchwalenia zmiany samego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czym plan zagospodarowania przestrzennego różni się od studium?

Warto zatem zastanowić się nad tym, czym plan miejscowy różni się od studium. Po pierwsze studium to akt wewnętrzny gminy, a plan jest aktem prawa miejscowego. Po drugie ustalenia studium są wiążące dla organów gminy, przy sporządzaniu planów miejscowych, a ustalenia planu wiążą bezpośrednio mieszkańców gminy. W konsekwencji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest w pewnym sensie etapem przejściowym, zmierzającym do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Różnica między tymi dwoma pojęciami miała natomiast zasadnicze znaczenie w omawianej sprawie.

Warto sprawdzić przeznaczenie i warunki uzyskania pozwolenia na budowę

Przymierzając się do jakiejkolwiek inwestycji, związanej z budową nowych obiektów, warto zatem sprawdzić, czy w odniesieniu do danego terenu, istnieją jakiekolwiek ograniczenia lub czy planowany obiekt powinien uzyskać pozwolenie na budowę. To pozwoli zaoszczędzić wielu problemów, rozterek i niepotrzebnych sporów z organami administracji publicznej. Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podkreśla również, że nawet jeżeli uzyskamy informację, iż przeznaczenie danego terenu nie pozwala na postawienie na nim zabudowy mieszkaniowej lub przemysłowej, możliwa jest zmiana statusu tych działek. W tym zakresie najlepiej skorzystać z pomocy specjalistów.