PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Studium, plan zagospodarowania przestrzennego a pozwolenie na budowę

Bartłomiej Kuzniar
5 grudnia 2018
Budowa
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Właściciel pewnej działki letniskowej, położonej nad jednym z lubuskich jezior, od lat spędzał wakacje w swojej przyczepie kempingowej. Nie była to zwykła przyczepa, ponieważ właściciel, chcąc zapewnić sobie odpowiedni komfort użytkowania, wyposażył ją w przyłącza wodociągowe, energetyczne oraz zbiornik bezodpływowy na ścieki. Na działce zbudowane zostały również niewielkie budynki gospodarcze, wiaty i dodatkowa infrastruktura. Któregoś dnia, te dość pokaźne zabudowania, przyciągnęły jednak uwagę organów administracji. Jak to się skończyło?

Przyczepa do rozbiórki

Nie do końca jest tak, że będąc właścicielami danej nieruchomości, możemy na niej zrobić absolutnie wszystko. Większość obiektów budowlanych wymaga uzyskania stosownych pozwoleń. Nie mogą one również naruszać obowiązującego planu miejscowego oraz studium – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Działka, należąca do właściciela przyczepy, znajdowała się w miejscu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny łąk i pastwisk. Z tego wynika, iż formalnie nie mogła na nich powstać jakakolwiek trwała zabudowa. Tymczasem przyczepa kempingowa, chociaż z założenia jest obiektem mobilnym, w omawianym przypadku została ulepszona i dostosowana do funkcjonowania wyłącznie w jednym miejscu, wraz z dobudowanymi przyłączami. Problem polegał zatem na tym, iż nie dość że obiekt nie posiadał wymaganego pozwolenia na budowę, to jeszcze znajdował się na terenie, wykluczającym postawienie jakichkolwiek obiektów budowlanych. Te argumenty z kolei skłoniły Powiatowego Inspektora Budowlanego do wydania decyzji, nakazującej rozbiórkę przyczepy. Obiekt został wybudowany nielegalnie i co więcej, nie dało się go w żaden sposób zalegalizować.

Właściciel nieruchomości się broni

W toku sprawy administracyjnej właściciel nie zgodził się jednak ze stanowiskiem organu i wystąpił o zawieszenie postępowania do czasu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym była działka objęta. Równolegle wniósł on bowiem, wraz z właścicielami okolicznych działek, o dokonanie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dążono do tego, aby teren przeznaczono jednak na zabudowę letniskową, co umożliwiłoby legalizację przyczepy kempingowej i innych, podobnych obiektów. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, rozpatrujący odwołanie od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, stwierdził jednak, że toczące się postępowanie, w przedmiocie zmiany studium nie stanowi przesłanki do zawieszenia postępowania, zmierzającego do orzeczenia rozbiórki przyczepy. Czy organ dokonał słusznego rozstrzygnięcia?

Zawiesić postępowanie czy nie zawieszać?

Sąd wskazał, że w ramach postępowania legalizacyjnego popełnionej samowoli budowlanej, organ administracji dokonuje oceny sprawy przez pryzmat obowiązujących w chwili załatwiania sprawy przepisów, w tym prawa miejscowego. Skoro więc, w momencie orzekania przez organ nadzoru budowlanego, obowiązują przepisy określonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest podstaw do uznawania, że istnieje prawna relacja między procedowaną zmianą studium, a postępowaniem legalizacyjnym, nakazująca zawiesić prowadzone postępowanie. W tej sprawie szczególnie należy mieć na uwadze, że samo uchwalenie zmiany studium nie stanowiłoby zmiany obowiązującego prawa w części dotyczącej przeznaczenia i sposobu zagospodarowania działki, wymagałoby to bowiem uchwalenia zmiany samego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czym plan zagospodarowania przestrzennego różni się od studium?

Warto zatem zastanowić się nad tym, czym plan miejscowy różni się od studium. Po pierwsze studium to akt wewnętrzny gminy, a plan jest aktem prawa miejscowego. Po drugie ustalenia studium są wiążące dla organów gminy, przy sporządzaniu planów miejscowych, a ustalenia planu wiążą bezpośrednio mieszkańców gminy. W konsekwencji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest w pewnym sensie etapem przejściowym, zmierzającym do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Różnica między tymi dwoma pojęciami miała natomiast zasadnicze znaczenie w omawianej sprawie.

Warto sprawdzić przeznaczenie i warunki uzyskania pozwolenia na budowę

Przymierzając się do jakiejkolwiek inwestycji, związanej z budową nowych obiektów, warto zatem sprawdzić, czy w odniesieniu do danego terenu, istnieją jakiekolwiek ograniczenia lub czy planowany obiekt powinien uzyskać pozwolenie na budowę. To pozwoli zaoszczędzić wielu problemów, rozterek i niepotrzebnych sporów z organami administracji publicznej. Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podkreśla również, że nawet jeżeli uzyskamy informację, iż przeznaczenie danego terenu nie pozwala na postawienie na nim zabudowy mieszkaniowej lub przemysłowej, możliwa jest zmiana statusu tych działek. W tym zakresie najlepiej skorzystać z pomocy specjalistów.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top