Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Bartosz Antos
13 maja 2022
Działki i grunty
Plan zagospodarowania przestrzennego
Przekształcenie działki
Warunki zabudowy
Działki

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie.

Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to znak, że trzeba odwołać się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu. Jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Dlaczego? Ponieważ studium stanowi podstawę do opracowania planu miejscowego, a plan nie może naruszać ustaleń studium.

Czym właściwie jest studium?

W dokumencie „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu” ogólnie określony jest planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy. Zawiera m.in. informacje dotyczące przeznaczenia terenów gminy (rolne, budowlane, itd.), przebieg głównych szlaków komunikacyjnych, a także umiejscowienie terenów chronionych. Opracowuje się go na podstawie uwarunkowań przyrodniczych oraz tych związanych z życiem i działalnością człowieka. Na ich podstawie oraz pozostałych, specyficznych cechach danego terenu można określić najwłaściwszy dla niego sposób użytkowania.

Przykład z życia

„Mam działkę na terenie, gdzie jest plan miejscowy obowiązujący od 2008 roku oraz nowe studium, które zostało uchwalone w tym roku. W planie działka jest rolna, ale w nowym studium jest już jako działka budowlana – zmiany zostały zaakceptowane przez gminę na mój wniosek, wszystko pięknie, tylko nie wiadomo kiedy będzie nowy plan… Czy na podstawie studium można uzyskać pozwolenie na budowę, np. budowę domu, czy też trzeba czekać na nowy plan? Zależy mi na czasie.” Janek B.

Niestety, studium nie może stanowić podstawy do wydania pozwolenia na budowę (w tym budowę domu). Jednak skoro jest nowe studium można mieć nadzieję, że niebawem na jego podstawie w gminie zostanie opracowany nowy plan miejscowy, jednak dokładny termin trudno określić. Dlatego w wypadku kiedy zależy nam na czasie, lepiej kupić działkę, której stan prawny pozwala na niezwłoczne rozpoczęcie budowy. Jeżeli jednak nie zależy nam na czasie i możemy poczekać to taka sytuacja jest szansą na zakup działki w niższej cenie.

Studium a plan zagospodarowania przestrzennego

Studium uchwala rada gminy (miasta), na jego podstawie powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium w przeciwieństwie do planu uchwala się dla całej gminy a plany miejscowe (jak sama nazwa mówi) dla danego miejsca, w przypadku gmin zazwyczaj dla danej miejscowości. Znaczenie studium jest ogromne, ponieważ zapisy planu miejscowego dla danego terenu nie mogą naruszać ustaleń studium, choć oczywiście są bardziej szczegółowe i dokładne. Zatem zapoznając się ze studium można dowiedzieć się wiele o przeznaczeniu terenów w okolicy danej działki. Nie można jednak zapominać, że studium (w przeciwieństwie do planu miejscowego) nie jest aktem prawa miejscowego i nie upoważnia do zabudowania działki.

Szansa na dobrą inwestycję?

Studium jako dokument, który stanowi podstawę opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera informacje o przeznaczeniu terenów należących do danej gminy. Zatem już w studium znajdą się informacje o terenach, których przeznaczenie zmieni się w przyszłości np. z rolnych, leśnych lub innych na budowlane. Inaczej mówiąc zapisy studium stanowią swego rodzaju gwarancję powodzenia inwestycji w ziemię objętą studium i oznaczoną w nim jako tereny budowlane. Po wejściu w życie planu miejscowego opartego na studium wartość takiej ziemi z pewnością wzrośnie, będzie można ją sprzedać lub postawić na niej dom, domek letniskowy, a może nawet pensjonat. Dla przykładu, jeśli działka zostanie kupiona za 1/3 ceny działki budowlanej np. za 50 tys. złotych, a po pięciu latach już jako budowlana i uzbrojona będzie warta 150 tys. złotych, oznaczać to będzie 200% zysku za 5 lat. Czyli 40% w skali roku! Trzeba jednak pamiętać, że nigdy nie wiadomo, w jakim terminie po uchwaleniu studium zostanie opracowany i uchwalony plan miejscowy dla danego terenu.

Działki budowlane

Jak wpłynąć na zapisy studium lub MPZP?

Jest kilka możliwości wywierania wpływu na zapisy zawarte w studium lub planie miejscowym. Najlepiej próbować jak najwcześniej, czyli np. składać wniosek o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną tuż po uchwaleniu i ogłoszeniu przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad studium lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolejną szansą na wnioskowanie zmian jest moment, kiedy projekt studium lub planu zostanie udostępniony do wglądu. Można także wziąć udział w publicznej debacie na temat zapisów studium lub planu miejscowego. Należy jednak mieć na uwadze, że plan miejscowy powstaje na podstawie studium, dlatego nie uda się zmienić zapisów planu miejscowego, jeśli wnioskowane zmiany są w sprzeczności ze studium, na podstawie którego powstał plan. W takim wypadku zmiany muszą być najpierw wprowadzane w studium. Można także próbować zmienić studium lub MPZP w trakcie jego obowiązywania, jednak powodzenie takiego przedsięwzięcia zależeć będzie nie tylko od determinacji, ale również dobrej woli urzędników.

Jak wpłynąć na zapisy studium lub MPZP?

Jest kilka możliwości wywierania wpływu na zapisy zawarte w studium lub planie miejscowym. Najlepiej próbować jak najwcześniej, czyli np. składać wniosek o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną tuż po uchwaleniu i ogłoszeniu przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad studium lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolejną szansą na wnioskowanie zmian jest moment, kiedy projekt studium lub planu zostanie udostępniony do wglądu. Można także wziąć udział w publicznej debacie na temat zapisów studium lub planu miejscowego. Należy jednak mieć na uwadze, że plan miejscowy powstaje na podstawie studium, dlatego nie uda się zmienić zapisów planu miejscowego, jeśli wnioskowane zmiany są w sprzeczności ze studium, na podstawie którego powstał plan. W takim wypadku zmiany muszą być najpierw wprowadzane w studium. Można także próbować zmienić studium lub MPZP w trakcie jego obowiązywania, jednak powodzenie takiego przedsięwzięcia zależeć będzie nie tylko od determinacji, ale również dobrej woli urzędników.

Wypis i wyrys ze studium

Studium, podobnie jak plan miejscowy, jest jawne i ogólnodostępne. Za opłatą można uzyskać z niego wypis i wyrys dla konkretnej nieruchomości. Aby je otrzymać należy złożyć w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta wniosek o wydanie wypisu i wyrysu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (najczęściej do pobrania ze strony urzędu), oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej, zazwyczaj również kserokopię mapy ewidencyjnej działki albo jakąkolwiek mapkę poglądową.

Obowiązujące opłaty:

1. Od wypisu: do 5-ciu stron 30 zł, powyżej 5-ciu stron 50 zł.

2. Od wyrysu: za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 20 zł, nie więcej niż 200 zł.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top