Uchylone pozwolenie na budowę – co z inwestycją?

Wielu inwestorów rozpoczyna prace związane z realizacją danej inwestycji już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ I instancji. Może się jednak okazać, że to orzeczenie zostanie w przyszłości uchylone. Co wtedy stanie się z inwestycją? Jakie prace można jeszcze podjąć? Na te pytania odpowiada Patryk Wajda – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Decyzja ostateczna a decyzja prawomocna

W administracyjnym toku postępowania najpierw wydawana jest decyzja przez organ I instancji. Jeżeli któraś ze stron wniesie odwołanie, sprawa trafia do organu II instancji, który również wydaje rozstrzygnięcie w formie decyzji. W momencie wydania ta druga decyzja staje się od razu ostateczna, aczkolwiek jeszcze nie uzyskuje przymiotu prawomocności. Oznacza to, że formalnie można realizować wydane orzeczenie. Strony wciąż mają jednak 30 dni na zaskarżenie go do sądu administracyjnego. Ten może oddalić skargę albo zakwestionować wydane rozstrzygnięcie i uchylić decyzję – tylko drugiej instancji lub drugiej i pierwszej jednocześnie. Tak naprawdę zatem strona postępowania administracyjnego może być pewna wydanej decyzji dopiero wtedy, gdy stanie się ona nie tylko ostateczna, ale również prawomocna, a zatem minie termin do wniesienia wszystkich możliwych środków zaskarżenia.

Uchylone pozwolenie na budowę a prace budowlane

Jak jednak wiadomo czasem zależy nam na czasie. Wielu inwestorów rozpoczyna realizację określonej inwestycji już na etapie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, nie czekając na rozstrzygnięcie sądu. Problem pojawia się wtedy, gdy sąd uchyli zaskarżoną decyzję. Co wtedy? Przede wszystkim inwestor jest zobowiązany do wstrzymania robót budowlanych. Oczywiście może mieć to negatywne konsekwencje. W taki sposób „porzucona” budowa może bowiem niszczeć i źle reagować na różnorodne warunki atmosferyczne. Zanim inwestor uzyska natomiast satysfakcjonujące dla siebie rozstrzygnięcie organów i sądu administracyjnego może minąć rok, a nawet kilka lat – podkreśla Patryk Wajda.

Możliwe zabezpieczenie budowy

Na szczęście możliwe, a nawet wskazane jest zabezpieczenie budowy przed zniszczeniem. Wątpliwości pojawiają się jedynie w zakresie tego, jakie konkretnie działania można podjąć i jak daleko mogą posunąć się takie prace zabezpieczające. Inwestor musi bowiem mieć na względzie, że organy mogą zakwestionować podjęte na budowie działania, stwierdzając, że tak naprawdę mają one charakter kontynuowania prac budowlanych, a nie zabezpieczenia istniejącego stanu. Wielu inwestorów wykorzystuje nawet w ten sposób nieostrość przepisów i niejednolitość orzeczeń sądowych, mimo wszystko kontynuując realizację inwestycji. Problem polega na tym, że nawet chcąc być w tym zakresie uczciwym, można napotkać pewne problemy. Jedne sądy dość liberalnie podchodzą bowiem do zagadnienia zabezpieczenia prac budowlanych, a inne bardzo rygorystycznie.

Jakie prace można nadal prowadzić?

W rygorystycznych orzeczeniach sądowych kwestionuje się praktycznie wszystkie, podejmowane przez inwestora działania. W tych bardziej proinwestorskich jako dopuszczalne prace zabezpieczające uznawane było chociażby utwardzenie przed wjazdem do hali garażowej podziemnej, zamontowanie okładziny elewacyjnej we fragmencie elewacji frontowej oraz zachodniej, uzupełnienie orynnowania w budynku, ułożenie przy budynku opaski z płyt na istniejącej uprzednio podbudowie nad halą garażową. Wskazywano również, że dopuszczalne jest wykonanie niemal wszystkich robót związanych z instalacjami wewnętrznymi, ponieważ do nich nie znajduje zastosowania art. 30 ust. 1 pkt 1 w w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 27 Prawa budowlanego, który przewiduje zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku.

Kontynuowanie prac wiąże się z ryzykiem

Jak zatem widać prace da się kontynuować w znaczącym stopniu. Takie zachowanie jest jednak dość ryzykowne. Jeżeli bowiem finalnie dojdzie do prawomocnej odmowy udzielenia pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał dokonać rozbiórki realizowanego obiektu. Każdorazowo należy zatem ocenić swoje szanse w toczącym się postępowaniu administracyjnym, by nie ponieść w przyszłości dodatkowych kosztów – radzi Patryk Wajda.