PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Unieważniono plan zagospodarowania przestrzennego – czy moje pozwolenie na budowę także będzie nieważne?

Bartosz Antos
6 listopada 2018
Budowa
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Jaka jest zależność pomiędzy treścią planu miejscowego a pozwoleniem na budowę? W jakich okolicznościach plan może zostać unieważniony? Czy nieważny plan miejscowy wycofa z obrotu prawnego wydane na jego podstawie pozwolenia na budowę?

Plan miejscowy a pozwolenie na budowę

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. W praktyce oznacza to, że jest zarówno kluczowym dokumentem, jeśli chodzi o politykę przestrzenną danej gminy, jak również wskazuje, jakie zamierzenia budowlane mogą zostać przeprowadzone w obrębie danej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ramach planu określone zostaje m.in. przeznaczenie danego terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego czy też sposób zagospodarowania i warunki zabudowy danego terenu – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Plan miejscowy zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W myśl art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przed wydaniem decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę (lub też odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego) projekt budowlany jest weryfikowany przez właściwy organ architektoniczno-budowlany pod kątem zgodności z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy plan zostanie unieważniony?

Warto mieć jednak na uwadze, że istnieją pewne sytuacje, które zgodnie z obowiązującym prawem, będą przesądzać o unieważnieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mowa tu m.in. o dyrektywnie zawartej w art. 91 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, zgodnie z którą stwierdzenie, że ustalenia zawarte w planie są niezgodne z przepisami powszechnie obowiązującymi skutkować będzie unieważnieniem planu miejscowego. Co więcej, art. 147 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przewiduje możliwość unieważnienia planu jako skutek uwzględnienia skargi uprawnionego do jej złożenia podmiotu przez sąd administracyjny – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Aby mogło dojść do stwierdzenia nieważności planu konieczne będzie zaistnienie okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ze wspomnianą tu przesłanką istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu. Wspomniane naruszenie określonej ustawowo procedury planistycznej musi bezpośrednio ingerować w prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej (opisanej szczegółowo w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Biorąc pod uwagę opisaną powyżej zależność pomiędzy treścią planu miejscowego a decyzją o pozwoleniu na budowę warto rozważyć następującą kwestię: czy unieważniony plan miejscowy wycofa z obrotu wydane na jego podstawie pozwolenia na budowę?

Brak jednoznacznych przepisów

Niestety, nie ma w przepisach jednoznacznej przesłanki prawnej, która pozwalałaby jednoznacznie rozwiązać problem potencjalnej nieważności danej decyzji administracyjnej wydanej w oparciu o unieważniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, także orzecznictwa sądowe nie są jednolite – zawierają różne stanowiska, które nie dają spójnej odpowiedzi na pytanie, czy nieważność planu może skutkować unieważnieniem uzyskanego na jego podstawie pozwolenia na budowę.

Podstawy prawne obowiązujące w przypadku orzekania o nieważności danej decyzji administracyjnej ujęte zostały przez ustawodawcę w art. 156 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jednak treść wspomnianej dyrektywy nie wyjaśnia jednoznacznie poruszanej tu kwestii – decyzja o pozwoleniu na budowę w tym kontekście nie jest dotknięta żadną z wymienionych tam wad. Dochodzi jednak do prób mających na celu wyeliminowanie pozwolenia na budowę z obrotu prawnego na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego – czyli przesłanki, która mówi o wydaniu decyzji bez podstawy prawnej lub też z rażącym naruszeniem prawa.

Co więcej, także art. 147 § 2 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi bywa często wykorzystywany przy podnoszeniu kwestii możliwości wycofania z obrotu prawnego pozwolenia na budowę, które wydane zostało w oparciu o unieważniony plan miejscowy. Wspomniana przesłanka głosi, że rozstrzygnięcia w sprawach indywidualnych, wydanych na podstawie uchwały lub aktu, którego nieważność stwierdził sąd administracyjny, podlegają wzruszeniu w trybie określonym w postępowaniu administracyjnym albo w postępowaniu szczególnym. Warto w tym kontekście przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 września 2013 r. (sygnatura akt: II OSK 893/12), w treści którego wyrażony został pogląd, zgodnie z którym zacytowany powyżej przepis ma charakter jedynie normy odsyłającej – nie może zatem stanowić samodzielnej podstawy, która pozwoliłaby na stwierdzenie, że akt indywidualny, jakim jest decyzja o pozwoleniu na budowę, podlegać będzie wzruszeniu.

Zasada trwałości decyzji ostatecznych

Kolejną kluczową przesłanką dla omawianych tu kwestii jest art. 16 kodeksu postępowania administracyjnego, który traktuje o zasadzie trwałości decyzji ostatecznych. Zasada ta wiąże się z koniecznością utrzymania mocy obowiązującej decyzji administracyjnej w przypadku utraty mocy przepisów stanowiących podstawę prawną do ich wydania. A zatem zmiana bądź uchylenie podstawy prawnej nie ma bezpośredniego wpływu na daną decyzję administracyjną. Dlatego właśnie, w większości orzecznictw sądowych podkreślania jest konieczność rozstrzygania o unieważnieniu pozwolenia w związku z wzruszeniem planu przez pryzmat zasad, jakie obowiązują w postępowaniu administracyjnym – którego z kolei nadrzędnym celem jest zapewnienie pewności i stabilności obrotu prawnego. Idąc dalej, w myśl art. 6 kodeksu postępowania administracyjnego, organy administracji publicznej działają na podstawie prawa obowiązującego w dniu wydawania decyzji – a zatem organ nie może działać uznaniowo, czyli nie może domniemywać o konieczności unieważnienia planu, którym jest działka objęta.

Działki budowlane

Idąc dalej w myśl ar. 3 i art. 145 § 1 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych celem kontroli sądowo administracyjnej jest ocena legalności aktów, ale co istotne, według daty ich wydania. Podobnie będzie z przywołanym już w poprzedniej części artykułu – art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie bowiem z tą przesłanką brak podstawy prawnej odnosić należy jedynie do naruszenia prawa obowiązującego w dniu wydania przez organ decyzji. W konsekwencji, w sytuacji, gdy organ wydał pozwolenie na budowę zgodne z treścią planu (który zawiera powszechnie obowiązujące przepisy) nie można jednoznacznie stwierdzić, że taka decyzja administracyjna również zyska przymiot nieważności w konsekwencji unieważnienia tego aktu planistycznego – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Podsumowanie

Definitywne wycofanie pozwolenia na budowę z obrotu prawnego w związku z unieważnieniem planu miejscowego może nastąpić tylko i wyłącznie na skutek przemawiających za tym przesłanek prawnych, a tych jak widać w polskiej legislacji brakuje. Reasumując: to, że przepisy prawne, które stanowią podstawę prawną do wydania decyzji administracyjnej, obciążone są przymiotem nieważności, z góry nie przesądza o fakcie, że taka decyzja wydana została bez podstawy prawnej (nie ma więc bezpośredniego zastosowania art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego), ponieważ kluczowy jest moment wydania tej decyzji. Niestety zdarzają się wciąż orzecznictwa sądowe, które nie podzielają takiego stanowiska – m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 lutego 2015 r., sygnatura akt: II SA/Gd 706/14. Jednak, nawet pomimo niejednolitych orzecznictw w tym zakresie, warto dochodzić swoich racji – w oparciu o linię argumentacji zaprezentowaną powyżej.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top