Uproszczenia w prawie budowlanym – dlaczego nikt z nich nie korzysta?

Już od dłuższego czasu w Polsce obowiązują przepisy umożliwiające postawienie domu jednorodzinnego bez uzyskania pozwolenia na budowę. Praktyka pokazuje jednak, że niewiele osób korzysta z tej możliwości. Dlaczego tak się dzieje?

W polskim prawie coraz mniej „papierologii”

Polskie ustawodawstwo od dłuższego czasu zmierza w kierunku odformalizowania niektórych obowiązujących dotychczas czasochłonnych procedur. Między innymi tendencje te widoczne są w prawie budowlanym. To wszystko ma natomiast zapewnić szybszy rozwój gospodarczy i szybszą realizację niektórych inwestycji. Na rynku nieruchomości obserwuje się bowiem nieustannie rosnący popyt. Tego stanu rzeczy nie zmieniają nawet proporcjonalnie do niego rosnące ceny. Polacy zauważyli bowiem korzyści płynące z inwestowania oszczędności w nieruchomości – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Kiedy pozwolenie na budowę nie jest potrzebne?

Zgodnie z przepisami ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, budowa niektórych obiektów nie wymaga zatem uzyskania pozwolenia na budowę. W katalogu wskazanym w art. 29 tej ustawy, wyszczególniono między innymi wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane. Przez obszar oddziaływania należy natomiast rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Obszar oddziaływania nieprecyzyjnie określony

Należy jednak wskazać, że w kontekście budowy domu jedynie na podstawie zgłoszenia pojawia się kilka problemów interpretacyjnych. Przede wszystkim kontrowersyjnym pojęciem jest obszar oddziaływania obiektu. Tak naprawdę w tym przypadku trzeba by było zidentyfikować wszystkie możliwe przepisy odrębne, które wprowadzają w tym zakresie jakiekolwiek ograniczenia. Z tym będą mieli natomiast problem nawet wybitni znawcy prawa. Nie mówimy tutaj bowiem o kilku, a nawet kilkunastu aktach, ale kilkudziesięciu odrębnych regulacjach – ustawach, ale i aktach wykonawczych. Ograniczenia mogą przy tym przybrać formę nakazów albo zakazów, przepisów, wskazujących określone warunki techniczne albo inne, niekiedy abstrakcyjne kwestie związane z procesem budowlanym. Poza tym istniejące ograniczenia każdorazowo trzeba odnosić do konkretnego stanu faktycznego.

Brak pozwolenia nie oznacza braku kontroli

Na marginesie warto też podkreślić, że brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę takiego domu rodzinnego nie wiąże się jednocześnie z brakiem kompetencji organów administracji w zakresie sprawowania nadzoru budowlanego. Urzędnicy nadal mogą stosować wobec właścicieli nieruchomości określone instrumenty kontrolne wskazane w rozdziale 5 Prawa budowlanego. Mogą nawet po spełnieniu określonych przesłanek wydać nakaz rozbiórki obiektu. Może więc dojść do sytuacji, w której właściciel nawet nie zdaje sobie do końca sprawy z tego, że określony obiekt budowlany nie spełnia pewnych wymogów. W końcu jedynym dokumentem, jaki w tej sprawie był wydany jest zgłoszenie charakteryzujące się niewielką liczbą formalności.

Niepokojące dane na temat rynku nieruchomości

Właśnie dlatego Polacy niechętnie korzystają z możliwości budowy domu jednorodzinnego, wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Z danych zgromadzonych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wynika ponura statystyka. W pierwszym półroczu 2019 r. tylko 924 razy zgłoszono budowę domu jednorodzinnego. W tym samym okresie wydano natomiast aż 55.744 pozwolenia na budowę. Podobnie dane te kształtują się w latach poprzednich. Wciąż znacząca większość Polaków woli tę, teoretycznie bardziej sformalizowaną opcję – ocenia Bartłomiej Kuźniar.