W jakich okolicznościach sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze działu spadku podlegać będzie opodatkowaniu PIT? Część pierwsza

W jakich okolicznościach sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze działu spadku podlegać będzie opodatkowaniu PIT? Część pierwsza

Zgodnie z prawem sprzedaż nieruchomości po 5 latach od dnia jej nabycia zwolniona jest z konieczności odprowadzania podatku dochodowego. Jak liczony jest ten podany przez ustawodawcę termin w przypadku nieruchomości nabywanych w drodze działu spadku?

W myśl obowiązującej od 1 stycznia 2004 r. art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkie dochody – z wyjątkiem tych wymienionych bezpośrednio w przepisach ustawy oraz takich dochodów, co do których zaniechano poboru podatku na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej. Oznacza to, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, a także udziału w nieruchomości podlegają tej formie opodatkowania – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Konieczne jest przy tym, aby odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez zbywającego. W konsekwencji, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi po upływie wskazanego w ustawie terminu, transakcja taka nie będzie obciążona koniecznością uregulowania na rzecz fiskusa podatku dochodowego.

Nabycie nieruchomości w spadku

Problemy ze sposobem obliczenia upływu 5-letniego terminu, a dokładniej z wyznaczeniem początku jego naliczania, nie powinny pojawiać się w przypadku nabycia nieruchomości na drodze umowy jej kupna. Sprawa komplikuje się natomiast, gdy nabycie nieruchomości, jej części lub udziału następuje na skutek dokonanego przez współspadkobierców działu spadku, którego część składową stanowi nieruchomość, która ma zostać późnej zbyta. Chodzi o częstą sytuację, w której spadkobierca nabywa rzeczy bądź prawa, których wartość przekracza udział w majątku spadkowym. Uregulowanie wszystkich spraw spadkowych może w praktyce potrwać nawet kilka lat, przez co ciężko jest określić dokładną datę nabycia nieruchomości, od której należy rozpocząć liczenie 5-letniego terminu – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. W konsekwencji braku dokładnych, prawnych regulacji, data nabycia nieruchomości w drodze spadku bywa przez organy podatkowe bardzo różnie określana, co prowadzi do wielu sporów między podatnikami a fiskusem.

Warto zatem przyjrzeć się polskiemu prawu spadkowemu. W myśl art. 924 kodeksu cywilnego z chwilą śmierci spadkodawcy dochodzi do otwarcia spadku, co z kolei (zgodnie z art. 925 k.c.) uznawane jest za moment nabycia przez spadkobiercę spadku. Próbując analogicznie zastosować te przepisy do omawianej w tym artykule sytuacji, zgodnie z art. 1035 k.c. i ogólnymi regulacjami dotyczącymi współwłasności (które zawarte są w art. 195 k.c.), z chwilą śmierci spadkodawcy współspadkobiercy nabywają spadek – czyli nieruchomość. Próba równoległej interpretacji wymienionych powyżej przepisów może doprowadzić do stwierdzenia, że w przypadku nabycia w drodze działu spadku nieruchomości, której wartość przekraczać będzie udział przypadający w spadku, w stosunku do części (która przekracza wartość tego udziału) można mówić o nabyciu nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. A zatem, jeśli zastosujemy przepisy kodeksu cywilnego, za moment nabycia uznana zostanie chwila działu spadku, czyli zawarcia stosownej umowy o dział spadku lub też uprawomocnienia się postanowienia sądu w tym przedmiocie.

Należy jednak pamiętać, że pogląd wyrażany przez organy podatkowe, zgodnie z którym chwila działu spadku decyduje o rozpoczęciu naliczania 5-letniego okresu z ustawy o PIT, jest niezasadny. Aby dokładnie uzasadnić tę tezę w kolejnej części artykułu omówionych zostanie kilka orzecznictw sądowych, dotyczących spraw w takim zakresie.