Niewątpliwie inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Popyt na tym rynku jest ogromny, a wynajmujący i sprzedający mieszkania liczą zyski. Należy jednak brać pod uwagę możliwe trudności. Jednymi z nich mogą okazać się na przykład wady zakupionego mieszkania. Jak sobie z tym poradzić? Jak dochodzić roszczeń od dewelopera?
Polski rynek niedokładności
Ogromny popyt na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy dwoją się i troją, aby wypuścić na rynek jak najwięcej mieszkań i domów. – mówi Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl. To z kolei narzuca olbrzymie tempo wszelkich robót budowlanych. Problem polega jednak na tym, że w Polsce brakuje specjalistów w tej dziedzinie. Murarze, płytkarze, dekarze i inni specjaliści dawno temu wyjechali za granicę. W konsekwencji prowadzone prace często wykonywane są niedokładnie i niesolidne. Kolejne realizacje deweloperskie pokazują, że budowlańcom brakuje odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Właśnie dlatego wady zakupionych mieszkań nie są rzadkością. Odbiór lokalu praktycznie zawsze kończy się jakimiś poprawkami. – dodaje Bartosz Antos. Jak sobie z tym radzić?
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości
Zgodnie z art. 556 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Konstrukcję tę nazywa się rękojmią. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Jeżeli zatem odbierane mieszkanie ma inny metraż niż założono w umowie, inny rodzaj przyłączy, źle zamontowane okna, itd., umożliwia to dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi. Z kolei o wadzie prawnej powiemy wtedy, gdy sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Sprzedawca, czyli w tym przypadku deweloper, może zostać zwolniony od odpowiedzialności jedynie wówczas, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy. Jeżeli zatem mieszkanie posiada wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę – wyjaśnia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Kiepska obrona deweloperów
Nie można przy tym dać się zwieść argumentom deweloperów, które często wprowadzają konsumentów w błąd. Inwestorzy niejednokrotnie stosują w podpisywanych umowach klauzulę o wyłączeniu lub ograniczeniu rękojmi. Potem twierdzą, że ze względu na te zapisy, nie ponoszą żadnej odpowiedzialności. Takie działanie jest jednak sprzeczne z prawem. Rękojmia może zostać bowiem ograniczona lub wyłączona tylko w nielicznych, ściśle określonych w ustawie przypadkach. Odmienne zapisy, zawarte w umowach, są nieważne. Podobnie deweloper nie może zasłonić się tym, iż odpowiedzialny za daną wadę jest podwykonawca albo producent materiału. Odpowiedzialność spoczywa tylko i wyłącznie na osobie inwestora.
Nie tylko sam lokal
Co również istotne, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi nie tylko za wady sprzedanego lokalu, ale również części wspólnych. Odpowiedzialność dewelopera powstaje przy tym odrębnie w stosunku do każdego kupującego i rozpoczyna się od chwili wydania mu lokalu. Może się zatem okazać, że realnie rękojmia obejmuje dłuższy okres niż pięć lat. Dodatkowo warto wskazać, że właściciel lokalu, mimo iż posiada uprawnienie jedynie do ułamkowej części wspólnych przestrzeni, może żądać naprawienia całej wady części wspólnej nieruchomości. Jego prawo oparte jest na art. 209 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Właściciel lokalu dąży bowiem do zachowania wspólnego prawa. Należy jednak pamiętać, że między poszczególnymi współwłaścicielami może nie być zgody co do sposobu rozwiązania konfliktu z deweloperem. Dochodzenie roszczenia z tytułu rękojmi w odniesieniu do części wspólnych może być zatem nieco utrudnione i wymagać skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej.
