Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Warunki zabudowy – kiedy trzeba je uzyskać?

Aleksander Setlak
25 lutego 2022
Warunki zabudowy
Działki

Spełnienie marzenia o własnych czterech kątach często zależy od papierologii. Rozpoczęcie budowy może bowiem wymagać chociażby uzyskania warunków zabudowy. Kiedy ten dokument będzie potrzebny? Jak go uzyskać? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Plan miejscowy a decyzja o ustaleniu warunków zabudowy

Temat decyzji o ustaleniu warunków zabudowy pojawia się wtedy, gdy dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas nie ma bowiem dokumentu, który precyzuje jak mogą wyglądać budynki, stawiane na określonym obszarze. Plan miejscowy stwierdza bowiem nie tylko jakie jest przeznaczenie działek, ale również jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacji frontowej i wiele więcej. Taką samą funkcję ma decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Z tym, że oczywiście nie jest wydawana dla tak dużego obszaru jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie dla danej działki, na której ma powstać planowany budynek.

Kiedy konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy?

Odnosząc się jednak do przepisów, wskazują one pięć sytuacji, w których uzyskanie warunków zabudowy jest konieczne. Trzeba o nie wystąpić, gdy inwestor zamierza:

1) zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę;

2) zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

3) zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zaprojektowano budynek;

4) zbudować budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 m2;

5) zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Kiedy nie trzeba się martwić warunkami zabudowy?

Jednocześnie przepisy wskazują wyjątki, w których uzyskanie warunków zabudowy nie jest konieczne. Stanie się tak w trzech przypadkach – gdy:

1) inwestor chce dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę;

2) roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego (nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu, w tym chociażby elewacji, a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko);

3) chcesz zrealizować inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego (wtedy trzeba złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji celu publicznego).

Jakie wymogi należy spełnić?

Dodatkowo trzeba pamiętać o warunkach, które trzeba spełnić, by uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Ustawa wskazuje sześć elementów:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jak prawidłowo złożyć wniosek?

Warto też podkreślić, że wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi wcale składać właściciel nieruchomości. Nie trzeba nawet posiadać jakiegokolwiek tytułu prawnego do dysponowania tą nieruchomością. Całą procedurę można zatem zacząć nawet przed sfinalizowaniem transakcji i zakupem działki. Wniosek powinniśmy natomiast złożyć we właściwym urzędzie miasta lub gminy dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić również w formie elektronicznej, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo – dodaje Bartłomiej Kuźniar.

Aleksander Setlak

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe