Współwłasność nieruchomości – jakie stawki podatkowe? Część pierwsza

Jakie stawki podatkowe obowiązują w przypadku współwłasności nieruchomości? Czym różni się solidarny obowiązek podatkowy od odpowiedzialności solidarnej?

Podstawa prawna

Według art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (w dalszej części poradnika: u.p.o.l.) w sytuacji, gdy nieruchomość jest współwłasnością osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej (wyjątek stanowią osoby tworzące wspólnotę mieszkaniową) co do zasady osoby fizyczne obowiązuje złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości oraz uiszczenia podatku na zasadach obowiązujących osoby prawne. W praktyce oznacza to, że zobowiązanie podatkowe powstaje z mocy prawa. Nie wydaje się i doręczane w takich przypadkach decyzje ustalające dla osób fizycznych.

Solidarny obowiązek podatkowy a odpowiedzialność solidarna

Co istotne i budzące wiele nieporozumień zarazem – w przypadku, gdy współwłaścicielem nieruchomości wraz z osobą prawną lub inną jednostką prowadzącą działalność gospodarczą jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, to ona także zobowiązana jest opłacać podatek od nieruchomości według obowiązujących podwyższonych stawek właściwych dla gruntów lub też budynków związanych z działalnością gospodarczą. Jeśli nieruchomość, która jest obiektem obciążonym współwłasnością, zostanie zdeklarowana jako związana z działalnością gospodarczą to zobowiązanie podatkowe będzie obciążać solidarnie wszystkich jej właścicieli.

Co gdy nie cała nieruchomość wykorzystywana jest w działalności?

Nie ma żadnego wpływu na całą sprawę to, czy całą nieruchomość wykorzystuje się na rzecz działalności gospodarczej lub w jaki sposób wykorzystuje się ją przez współwłaścicieli bez działalności gospodarczej. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl wyjaśnia, że takie rozwiązanie jest pochodną obowiązującego solidarnego charakteru zobowiązania podatkowego, które definitywnie wyklucza możliwość rozdzielenia i zróżnicowania zobowiązania podatkowego i zastosowania niejednolitych stawek w zależności od statusu konkretnych współwłaścicieli. Wtedy spółka i osoba, która nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej wspólnie składają deklarację, obliczając w niej tylko i wyłącznie tę nieruchomość. Nie można w takiej deklaracji wykazać ani własności należącej tylko spółki, ani podmiotów będących we władaniu osoby bez działalności.

Podatek a współwłasność nieruchomości

Solidarny obowiązek podatkowy i odpowiedzialność solidarna to dwa zupełnie różne pojęcia. Ten pierwszy, o którym mowa w art. 3 ust. 4 u.p.o.l., oznacza, że wszyscy współwłaściciele (bądź współposiadacze) nieruchomości są równorzędnymi podatnikami i stronami postepowania podatkowego z tego tytułu. Zatem: uregulowanie podatku w całości przez jednego z współwłaścicieli zdejmuje ten obowiązek z pozostałych. Z kolei odpowiedzialność solidarną uregulowała ordynacja podatkowa. Oznacza, że organ egzekucyjny na etapie prowadzenia egzekucji administracyjnej może dochodzić zaległości podatkowych od któregokolwiek z współwłaścicieli. Zż do momentu całkowitego uregulowania wymaganej kwoty.

Ordynacja ta nie reguluje jednak szczegółowych zasad odpowiedzialności solidarnej i odsyła do art. 366 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od łącznie wszystkich dłużników, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Spłata podatku w całości zwalnia z tego obowiązku pozostałych (solidarność dłużników). Co prawda wśród przepisów o podatku od nieruchomości nie ma regulacji dotyczących odpowiedzialności solidarnej. Nie oznacza to jednak, że taka odpowiedzialność nie istnieje. W praktyce uważa się ją po prostu za konsekwencję solidarnego obowiązku podatkowego.

Podatek od nieruchomości

W optyce fiskusa nie jest ważna „struktura zapłaty” należnego podatku. Nie przywiązuje też uwagi do tego, ilu współwłaścicieli i w jakim stopniu dokona zapłaty. W praktyce, to współwłaściciele między sobą i na własną rękę decydują o sposobie zapłaty podatku. Mogą ustalić podział należnej kwoty, lub też każdy po kolei będzie rotacyjnie dokonywał wpłaty całej należności. Kwestie wzajemnego rozliczania nie są przedmiotem zainteresowania fiskusa. Ewentualnie powstałe spory rozstrzygają zwyczajowo sądy powszechne poprzez powództwo cywilne. Jeśli, nawet gdy jest to wina tylko jednego z współwłaścicieli, dojdzie do powstania zaległości podatkowej, obejmie ona wtedy wszystkich wspólników. W takiej sytuacji organ podatkowy może podjąć działania zmierzające do wyegzekwowania należnej zaległości podatkowej zarówno od osoby, która podatku nie uiściła jak i w tym przypadku pokrzywdzonego jej współwłaściciela.

W kolejnej części poradnika: sytuacja, w której jeden spośród współwłaścicieli nieruchomości korzysta ze zwolnienia w podatku od nieruchomości.