Wysoki zadatek sposobem na nieopodatkowaną sprzedaż nieruchomości? Kto i kiedy korzysta?

Z perspektywy sprzedającego, zanim ostatecznie przeniesie on własność nieruchomości, warto odczekać 5 lat od jej nabycia, by nie musieć rozliczać się z fiskusem. Jak wpływa to na interes kupującego, który zgadza się na takie rozwiązanie?

Podatek od sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości urząd podatkowy żąda daniny w wysokość 19 proc. od dochodu. Natomiast nie jest opodatkowana sama zaliczka. Można zatem podpisać umowę przedwstępną, otrzymać cześć pieniędzy i poczekać z przeniesieniem własności. Okres, po którym nie ma obowiązku rozliczania się z fiskusem to 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zaliczka i zadatek

W praktyce można otrzymać zaliczkę lub zadatek z tytułu sprzedaży nieruchomości, a ostateczne podpisanie aktu notarialnego przesunąć na termin późniejszy. Otrzymany w taki sposób pieniądze nie stanowią w świetle prawa przychodu. W żadnym razie takie rozwiązanie nie stanowi obejścia przepisów – mówi Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest. Jak dalej wyjaśnia, żaden spośród przepisów prawa nie zabrania sprzedawcy rozłożenia w czasie transakcji sprzedaży konkretnej nieruchomości. Sprzedawca ma bowiem prawo do wybrania rozwiązania, możliwie dla siebie najbardziej opłacalnego i korzystnego, także z punktu widzenia podatkowego. Działania organów podatkowych potwierdzają taką interpretację. Fiskus zapewnia, że taka operacja jest zgodna z prawem i bezpieczna podatkowo. Przesunięcie momentu ostatecznego przeniesienia własności jest rozwiązaniem wyjątkowo korzystnym, można bowiem sporo oszczędzić na podatku. W szczególności opcja taka jest niezwykle intratna dla osób, które sprzedają nieruchomość otrzymaną w spadku lub darowiźnie i nie mogą odliczyć kosztów jej nabycia.

Perspektywa kupującego nieruchomość

Przesunięcie terminu podpisania ostatecznej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży nieruchomości zawsze niesie większe ryzyko dla kupującego. Dlatego powinien on zadbać o zabezpieczenie swoich interesów już na etapie umowy przedwstępnej, sporządzanej w formie aktu notarialnego. Nie nadaje ona oczywiście kupującemu prawa własności do nieruchomości. Jednak, gdy dojdzie do nieporozumień ze sprzedającym – np. zmieni on zdanie – można dochodzić praw do przeniesienia własności na drodze sądowej. Dla nabywcy korzystnym rozwiązaniem jest również przyjęcie dokonanej wcześniej przez niego wpłaty za zadatek. Gdy sprzedawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, kupujący może z tej racji odstąpić od umowy. Sprzedawca musi oddać wtedy wpłatę dokonaną przez kupującego w podwójnej wysokości. Oczywiście, jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy w konsekwencji przepada mu zadatek. Skutków takich nie powoduje zaliczka – jeśli strona odstąpi od umowy, zaliczka zwyczajowo podlega zwrotowi.

Kupujący, który zgadza się przyjąć taka strategię proponowaną przez sprzedającego, musi mieć na uwadze, że w czasie oczekiwania na podpisanie finalnej umowy sporo rzeczy może ulec zmianie. Dla przykładu: rada gminy może uchwalić nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawi, że za oknem, wkrótce już naszej, nieruchomości powstanie imponujący drapacz chmur. Podpisanie umowy przedwstępnej i wpłaty części należności nie obliguje kupującego do podejmowania decyzji w związku z taką nieruchomością. Wszystkie kwestie z nią związane pozostają nadal w gestii sprzedającego.

Korzyści podatkowe

Przystanie na takie rozwiązanie proponowane przez sprzedającego i zezwolenie na przesunięcie ostatecznego nadania własności nieruchomości, może oznaczać dla kupującego również problemy z zabezpieczeniem kredytu bankowego. Jeśli pieniądze na uregulowanie części należności chce uzyskać już teraz, a właścicielem nieruchomości stanie się dopiero za kilka lat, w mniemaniu niektórych z placówek może być to bardzo problematyczne. Najwięcej kłopotów kupującemu może przysporzyć śmierć sprzedającego przed sfinalizowaniem umowy. Mowa o sytuacji, gdy nie będzie jednoznacznego rozwiązania, kto ma po nim dziedziczyć. Warto zatem, gdy kupujący zgadza się takie warunki transakcji by sprzedający odniósł z tego tytułu korzyści podatkowe mógł on negocjować obniżenie ceny nieruchomości.