Zabezpieczenia umowy najmu nieruchomości – co warto zastosować?

Każdy rentier przynajmniej raz w swojej karierze spotkał się z niepłacącym najemcą. Nic dziwnego, ponieważ nikogo nie da się w stu procentach prześwietlić, by poznać jego słabości, w tym aktualne problemy finansowe. Czasem utrata płynności może pojawić się również w czasie trwania umowy najmu. Jak zatem zabezpieczyć się przed niepłacącym najemcą? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Kaucja

Kaucja to najpopularniejszy sposób zabezpieczenia umowy najmu. Dzisiaj jest niemal nieodłącznym elementem każdej, zawieranej umowy. Schemat jej działania jest zupełnie prosty. Przy zawieraniu umowy najmu najemca wpłaca określoną sumę na konto wynajmującego. Z niej wynajmujący będzie mógł zaspokoić swoje roszczenie w postaci ewentualnych długów wygenerowanych przez najemcę. Inaczej mówiąc kaucja pokryje niezapłacony czynsz albo zniszczenia, dokonane w wynajmowanym mieszkaniu. Najczęściej kaucja stanowi równowartość dwukrotności lub trzykrotności ustalonego czynszu najmu. Pobierana jest też bezpośrednio przy zawieraniu umowy najmu lub krótko po jej zawarciu.

Gwarancja bankowe lub ubezpieczeniowa

Alternatywą dla kaucji może być też gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Jeżeli najemca nie dysponuje odpowiednią sumą, którą mógłby wpłacić wynajmującemu tytułem kaucji, istnieje inne rozwiązanie. Takiej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej udziela rzecz jasna rzetelna i wiarygodna instytucja, która w pewien sposób potwierdza, że najemca będzie regularnie płacił czynsz w umówionej wysokości. Jeżeli tego nie zrobi, czynsz zostanie wypłacony wynajmującemu przez gwaranta, czyli bank lub firmę ubezpieczeniową. Tego typu rozwiązanie stosuje się też w sytuacji, gdy co prawda najemca jest wypłacalny i miałby odpowiednią sumę, ale po prostu nie chce zamrażać znaczących środków finansowych na tak długi czas.

Zastaw

Rzadko spotykaną, ale możliwą formą zabezpieczenia podpisywanej umowy najmu jest również zastaw. Nikt bowiem nie powiedział, że gwarancją wypłacalności najemcy musi być tylko określona suma pieniędzy. Taką samą funkcję może pełnić również dany przedmiot. Jeżeli zatem najemca posiada jakiś bardzo cenny obraz, kolekcję monet lub inną rzecz prezentującą określoną wartość, to właśnie ona może stanowić zabezpieczenie umowy najmu. W przypadku nieuregulowania przez najemcę płatności w terminie, wynajmujący może sprzedać tę rzecz, a uzyskana w ten sposób kwota pokryje ewentualne, poniesione przez niego straty – wskazuje Robert Tomaszewski.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Obok wymienionych wcześniej zabezpieczeń o charakterze materialnym, istnieją również te o charakterze formalnym. Jednym z nich jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Stanowi ono obligatoryjny element umowy najmu okazjonalnego. Można je jednak wprowadzić również do tradycyjnej umowy najmu. To oświadczenie składane jest przed notariuszem. Sporządzony akt ma natomiast moc równą wyroki sądowemu. Może zatem stanowić podstawę prowadzenia postępowania egzekucyjnego – oczywiście po nadaniu mu klauzuli wykonalności. Klauzula nadawana jest natomiast szybko – sąd robi to w krótkim postępowaniu, prowadzonym bez udziału stron. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji znacząco przyspiesza postępowanie windykacyjne.

Weksel

Podobną konstrukcję jak wyżej wskazane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji ma weksel. On z kolei pozwala na uzyskanie sądowego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym. Oczywiście przy obu formach formalnego zabezpieczenia umowy najmu należy mieć na względzie ryzyko niewypłacalności dłużnika. Od najemcy, który nie ma żadnego majątku, a do tego płaci alimenty lub posiada inne długi, trudno będzie wyegzekwować należną wynajmującemu kwotę.