Zakup nieruchomości rolnej a podatek rolny

Decydując się na zakup nieruchomości rolnej, warto zgłębić temat podatku od nieruchomości. To obowiązek, z którym przyjdzie się bowiem zmierzyć przy realizacji takiej transakcji. Kto jest zobowiązany do zapłaty? W jaki sposób ustala się wysokość podatku? Między innymi na te pytania odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku rolnego?

Zasady opodatkowania podatkiem rolnym zostały uregulowane w ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Podlegają mu wszystkie grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyjątek stanowią jednie grunty zajęte i przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Przy czym za działalność rolniczą uważa się produkcję: zwierzęcą, roślinną, materiału siewnego, materiału szkółkarskiego, materiału hodowlanego i reprodukcyjnego, warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowli i produkcji materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, zwierzęcą typu przemysłowego fermowego, a także w zakresie chowu i hodowli ryb.

Zobowiązanymi do zapłaty podatku rolnego są natomiast osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki, które nie posiadają osobowości prawnej, będące:

1)     właścicielami gruntów – z zastrzeżeniem sytuacji, gdy grunty znajdują się w posiadaniu samoistnym – wówczas obowiązek podatkowy ciąży na posiadaczu samoistnym;

2)     posiadaczami samoistnymi gruntów;

3)     użytkownikami wieczystymi gruntów;

4)     posiadaczami gruntów, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: jest wynikiem umowy zawartej z właścicielem, z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego prawnego tytułu oraz kiedy dotyczy nieruchomości znajdujących się w Zasobie, o którym mowa w art. 2 ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, a także gdy nie ma tytułu prawnego, z wyjątkiem gruntów, które wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub są w zarządzie Lasów Państwowych; w takim przypadku podatkami są obciążone odpowiednio organizacyjne jednostki Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i Lasów Państwowych.

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, jeżeli grunty są w posiadaniu samoistnym, obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku rolnego jest obciążony posiadacz samoistny. Z kolei w przypadku wydzierżawienia gospodarstwa rolnego w całości lub w części na podstawie umowy zawartej zgodnie z przepisami o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisami o uzyskiwaniu renty strukturalnej to dzierżawca jest podatnikiem podatku rolnego. Czasem podatkiem rolnym może zostać obciążona także spółdzielnia produkcyjna – w sytuacji, w której grunty gospodarstwa rolnego zostały wprowadzone do tejże spółdzielni jako wkład gruntowy. A jeżeli grunty są współwłasnością lub są posiadane przez dwa lub więcej podmiotów, stanowią wówczas odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem rolnym. W takiej sytuacji obowiązek spoczywa co do zasady solidarnie na wszystkich współwłaścicielach (posiadaczach).

Istnieje też odrębna zasada stosowana w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących gospodarstwo rolne. Gospodarstwem rolnym nazywany jest natomiast grunt będący własnością lub będący w posiadaniu osób fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych (w tym spółek nieposiadających osobowości prawnej) o łącznej powierzchni powyżej 1 hektara lub 1 hektara przeliczeniowego. W przypadku zatem, gdy grunty stanowią gospodarstwo rolne, obowiązek podatkowy dotyczy tej osoby, która jest współwłaścicielem (posiadaczem) oraz to gospodarstwo prowadzi w całości. Przy czym nie stosuje się w takim przypadku zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o ile jeden lub kilku współwłaścicieli (posiadaczy) nie podlega podatkowi rolnemu lub są z niego zwolnieni. Wtedy obowiązek zapłaty spoczywa solidarnie na współwłaścicielach, którzy nie są zwolnieni z podatku.

Jak ustala się podatek rolny?

Podstawę opodatkowania ustala się na dwa sposoby. W odniesieniu do gruntów gospodarstw rolnych istotna jest liczba hektarów przeliczeniowych, która jest ustalana na podstawie powierzchni, rodzajów i klas użytków rolnych wynikających z ewidencji gruntów i budynków oraz zaliczenia do okręgu podatkowego. Z kolei w kontekście pozostałych gruntów podstawę opodatkowania ustala się w oparciu o liczbę hektarów, która wynika z ewidencji gruntów i budynków. Ustawa o podatku rolnym dodatkowo wskazuje na cztery okręgi podatkowe, w skład których wchodzą gminy oraz miasta w zależności od warunków produkcyjno-klimatycznych i ekonomicznych. Oczywiście okręg podatkowy oznaczony liczbą „I” ma wyższy przelicznik, a ten oznaczony liczbą „IV” ma niższy przelicznik. Grunty rolne są też cenniejsze od łąk i pastwisk, a grunty klasy I od gruntów klasy niższej.

W odniesieniu do sadów stosuje się zasady obliczania hektarów przeliczeniowych stosowane przy gruntach ornych. Z kolei w kontekście gruntów pod stawami, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych, gruntów pod rowami oraz gruntów rolnych zabudowanych stosuje się następujące warunki przeliczeń:

1)     1 hektar gruntów pod stawami zarybionymi łososiem, trocią, głowacicą, palią i pstrągiem oraz gruntów rolnych zabudowanych to 1 hektar przeliczeniowy;

2)     1 hektar gruntów pod stawami zarybionymi innymi gatunkami ryb, gruntów pod stawami niezarybionymi, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych oraz gruntów pod rowami to 0,20 hektara przeliczeniowego.

Kiedy należy zapłacić podatek rolny?

A od kiedy należy płacić podatek rolny? Obowiązek podatkowy aktualizuje się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym obowiązek ten został wykazany. Wygasa z kolei ostatniego dnia miesiąca, w którym okoliczności uzasadniające ten obowiązek przestały istnieć. Jeżeli zatem nieruchomość rolna zostanie zakupiona 1 października 2022 r. to obowiązek podatkowy zaistnieje od 1 listopada 2022 r. Jeżeli rolnik nabędzie grunt 30 października 2022 r. to obowiązek podatkowy również zaktualizuje się 1 listopada 2022 r. W sytuacji natomiast, w której nieruchomość zostanie sprzedana 1 października 2022 r. to podatek będzie trzeba płacić przy uwzględnieniu okresu do 30 października 2022 r.

Co do zasady podatek płacony jest w czterech ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, czyli do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jedynie w sytuacji, w której podatek wynosi nie więcej niż 100 złotych – płacony jest jednorazowo do 15 marca. Tę należność publicznoprawną należy uiścić na rachunek bankowy właściwej gminy.

Oczywiście wysokości podatku rolnego nie trzeba ustalać samodzielnie. Podatnik jest tylko zobowiązany do przesłania do urzędu stosownej informacji (IR-1) albo deklaracji (DR-1). Tę pierwsza składają osoby fizyczne. Drugą natomiast jednostki organizacyjne i osoby prawne, w tym spółki, które nie posiadają osobowości prawnej. Należy w tym celu skorzystać z gotowych formularzy. Można dopełnić tę formalność zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej. Informację i deklarację składa się w terminie 14 dni od pojawienia się zdarzenia, które uzasadnia powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od chwili zdarzenia, które spowodowało zmianę wysokości opodatkowania.

Jak uzyskać zwolnienie z podatku rolnego?

Warto też wspomnieć o tym, że niektóre rodzaje gruntów podlegają wyłączeniu z podatku rolnego. Dotyczy to:

1)     użytków rolnych klasy V, VI i VIz oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych ustanowionych na użytkach rolnych;

2)     gruntów znajdujących się w pasie drogi granicznej;

3)     gruntów ornych, łąk i pastwisk objętych melioracją – w roku, w którym uprawy uległy zniszczeniu w wyniku robót drenarskich;

4)     gruntów przeznaczonych na utworzenie nowego lub powiększenie już istniejącego gospodarstwa rolnego do powierzchni mającej nie przekraczać 100 hektarów, które jednocześnie: a) są przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, nabytymi w drodze umowy sprzedaży; b) są przedmiotem umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; c) wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jako objęte w trwałe zagospodarowanie;

5)     gruntów gospodarstw rolnych, które powstały z zagospodarowania nieużytków – na okres 5 lat, od roku następnego po zakończeniu zagospodarowania;

6)     gruntów gospodarstw rolnych otrzymane poprzez scalenie lub wymianę – na 1 rok następujący po roku, w którym doszło do scalenia lub wymiany gruntów;

7)     gruntów gospodarstw rolnych, na których zakończono produkcję rolną, jednakże zwolnienie to dotyczy maksymalnie 20% powierzchni użytków rolnych gospodarstwa rolnego, lecz nie więcej niż 10 hektarów – na okres do 3 lat, w stosunku do tych samych gruntów;

8)     użytków ekologicznych;

9)     gruntów zajętych przez zbiorniki wody zaopatrujące ludność w wodę;

10) gruntów pod wałami przeciwpowodziowymi i gruntów znajdujących się w międzywałach;

11) gruntów, które zostały wpisane do rejestru zabytków;

12) gruntów stanowiących działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, którzy: osiągnęli wiek emerytalny, są inwalidami zaliczonymi do I albo II grupy, są niepełnosprawnymi mającymi znaczny lub umiarkowany stopień niepełnosprawności, są osobami całkowicie niezdolnymi do samodzielnej egzystencji bądź prowadzenia gospodarstwa rolnego;

13) gruntów znajdujących się na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, z wyjątkiem tych, które są w posiadaniu podmiotów innych niż działkowcy lub stowarzyszenia ogrodowe w rozumieniu ustawy z 13 grudnia 2003 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.

Dodatkowo z podatku rolnego zwolnione są niektóre inne podmioty, w tym chociażby uczelnie, federacje podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, instytucje naukowe, a także instytuty badawcze.

Ciekawą konstrukcją jest także ulga inwestycyjna. Podatnicy mogą ją otrzymać w związku z wydatkami poniesionymi na budowę lub modernizację budynków inwentarskich, służących do chowu, hodowli i utrzymywania zwierząt gospodarskich oraz obiektów, które służą ochronie środowiska. Ulga inwestycyjna dotyczy też zakupu i zainstalowania deszczowni, urządzeń melioracyjnych i urządzeń zaopatrzenia gospodarstwa w wodę, a także urządzeń wykorzystywanych do produkcji naturalnych źródeł energii (wiatru, biogazu, słońca, spadku wód), o ile wydatki te nie zostały sfinansowane całościowo lub w części z udziałem środków publicznych.

Podatek rolny a podatek leśny

Czasem osoby decydujące się na zakup ziemi rolnej mogą także zostać zobligowane do zapłaty podatku leśnego. To zupełnie inna konstrukcja niż podatek rolny i rządzi się innymi zasadami. Przede wszystkim mechanizm ustalania podatku leśnego został uregulowany w ustawie z 30 października 2002 r. o podatku leśnym. Podatek leśny obejmuje lasy, czyli grunty leśne określone w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. Ustawodawca przewidział tylko jedno wyłączenie w tym zakresie. Dotyczy ono lasów zajętych na wykonywanie innej niż działalność leśna działalności gospodarczej.

Do zapłaty podatku leśnego zobowiązani są: właściciele lasów, posiadacze samoistni lasów, użytkownicy wieczyści lasów, posiadacze lasów, stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Obowiązek podatkowy powstaje natomiast podobnie jak w odniesieniu do podatku rolnego, czyli pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ustalono tytuł prawny lasu lub został on objęty w posiadanie. Wygasa z kolei ostatniego dnia miesiąca, w którym ustaje przyczyna uzasadniająca ten obowiązek.

Tak jak w przypadku podatku rolnego podatnicy są także zobowiązani do złożenia we właściwej gminie informacji o lasach albo deklaracji na podatek leśny. Informacja dotyczy osób fizycznych. Z kolei deklaracja jednostek organizacyjnych i osób prawnych, w tym także spółek, które nie posiadają osobowości prawnej. Informację i deklarację składa się w terminie 14 dni od pojawienia się zdarzenia, które uzasadnia powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od chwili zdarzenia, które spowodowało zmianę wysokości opodatkowania.

A jak obliczany jest podatek leśny? Począwszy od 1 hektara – wartość pieniężna 0,220 m3 drewna obliczana jest na podstawie średniej ceny sprzedaży drewna przez nadleśnictwa, w pierwszych trzech kwartałach roku poprzedzającego rok podatkowy. Do lasów, które wchodzą w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych stosuje się natomiast 50% tej stawki. W 2022 roku stawki kształtują się zatem następująco – to 46,6972 zł za 1 hektar lasu oraz 23,3486 zł za 1 hektar lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych.

Ustawa dodatkowo przewiduje szeroki katalog zwolnień od podatku leśnego. Obejmuje on:

1)     lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat;

2)     lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków;

3)     użytki ekologiczne;

4)     uczelnie;

5)     federacje podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki;

6)     publiczne oraz niepubliczne jednostki organizacyjne, które są objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy, w zakresie lasów zajętych na działalność oświatową;

7)     instytuty naukowe i pomocnicze jednostki naukowe Polskiej Akademii Nauk;

8)     prowadzących zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej, opierając się na zasadach określonych w ustawie o podatku leśnym;

9)     instytuty badawcze;

10) przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego, które zostało uzyskane na zasadach określonych w przepisach dotyczących form wspierania działalności innowacyjnej – w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania, które są zarezerwowane na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych;

11) Krajowy Zasób Nieruchomości.

Dodatkowo każda Rada Gminy może wprowadzić dodatkowe zwolnienia przedmiotowe, uwzględniając przy tym przepisy o pomocy publicznej.

Podatek rolny a decyzja o zakupie gruntu

Czy podejmując decyzję o zakupie gruntu, warto brać pod uwagę potencjalną wysokość podatku rolnego? Niekoniecznie. Najczęściej bowiem podatek rolny nie stanowi dużego obciążenia dla właścicieli nieruchomości rolnych. To niewielki koszt, szczególnie biorąc pod uwagę profity, które mogą wynikać z realizacji takiej inwestycji. Grunty rolne z roku na rok stają się bowiem coraz cenniejsze. Dodatkowo niektóre z nich można przekształcić w działki budowlane i sprzedać za dużo wyższą cenę. Rolne działki nad morzem to zatem dobry sposób na ulokowanie gotówki. Powstała działka budowlana może zostać wykorzystana w różnorodny sposób. Oczywiście tereny pod inwestycję należy wybierać starannie. Konieczne jest uwzględnienie chociażby studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, postanowień planu miejscowego, możliwości zrealizowania odpowiedniej infrastruktury technicznej. Istotne może być też ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, a także rozmieszczenie obiektów podlegających ochronie, w tym dóbr kultury współczesnej.