Zakup ziemi rolnej w Polsce – o czym warto pamiętać?

Ciężkie czasy, w tym kryzys gospodarczy i rosnące ceny zmusza wiele osób do przemyśleń na temat korzystnego ulokowania gotówki. Decydujemy się na różnorodne inwestycje, które mają zaprocentować w przyszłości. Jednym z pomysłów na korzystne przedsięwzięcie finansowe jest zakup ziemi rolnej. O czym należy pamiętać? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Łatwiejsze nabywanie gruntów rolnych

Od 26 czerwca 2019 r. kupowanie ziemi rolnej przez osoby niebędące rolnikami jest znacznie prostsze. Wszystko za sprawą rewolucyjnej nowelizacji ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Umożliwiła ona swobodne nabywanie działek rolnych o powierzchni do 1 hektara, w tym tych położonych w obrębie miasta. To znacząca zmiana, bo wcześniej możliwy był zakup gruntu rolnego przez nierolnika o maksymalnym obszarze 0,3 hektara. Jednocześnie nowelizacja skróciła okres, w którym nabywca gruntów rolnych (powyżej 1 hektara) musi prowadzić gospodarstwo rolne – z 10 lat na 5 lat. W efekcie właściciel ziemi zyskał możliwość bezproblemowej sprzedaży gruntu po okresie 5 lat. Co również istotne rolnicy nie muszą już uzyskiwać specjalnych zaświadczeń od wójta lub burmistrza o prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Po nowelizacji wystarczy już ich pisemne oświadczenie.

Na efekty nowej regulacji nie trzeba było zatem długo czekać. Od czasu jej wejścia w życie zanotowano wzmożony ruch na rynku nieruchomości rolnych. Cieszą się one dużym zainteresowaniem zarówno wśród inwestorów profesjonalnie obracających nieruchomościami, jak i wśród osób prywatnych, które chciałyby korzystnie ulokować gotówkę. Grunty rolne mogą bowiem służyć nie tylko prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Wiele z nich nadaje się do przekształcenia w grunty budowlane.

Czym jest nieruchomość rolna?

No ale jak właściwie rozumieć pojęcie nieruchomości rolnej? Podstawowa definicja nieruchomości rolnej znajduje się w ustawie – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 tej regulacji – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Wspomniana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nieco modyfikuje tę definicję. Wskazuje bowiem, że na potrzeby tej regulacji przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, ale z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczą dodatkowo:

1)     nieruchomości rolnych, które są drogami wewnętrznymi;

2)     nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara;

3)     nieruchomości rolnych, w których grunty, określone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, zajmują co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;

4)     nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, których status reguluje ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;

5)     nieruchomości rolnych, które zostały sprzedane na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;

6)     gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie większej niż 0,5 hektara, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia nieużytkowane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi dającymi możliwość na ich właściwe użytkowanie oraz przeznaczonymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te stanowią zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej zgodnie z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;

7)     nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostały w całości przeznaczone na cele inne niż rolnicze, w tym budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe i tak dalej;

8)     nieruchomości rolnych leżących w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ustawy, jeżeli: w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących albo gdy zbycie następuje w ramach realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej zgodnie z ustawą z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących;

9)     zakupu nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz do gruntów, które zostały sprzedane z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.

Warto też pamiętać o tym, że przepisy dotyczące możliwości zakupu nieruchomości rolnej wskazane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się odpowiednio również do nabycia:

1)     użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej;

2)     udziału we współwłasności nieruchomości rolnej;

3)     gospodarstwa rolnego.

Jaką rolę przy zakupie nieruchomości rolnej pełni KOWR?

Istotnym podmiotem w kontekście inwestowania w nieruchomości o charakterze rolnym jest natomiast KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Został on zobowiązany do realizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w kilku aspektach. Między innymi:

1)     wykonuje on prawo pierwokupu oraz prawo zakupu nieruchomości rolnej;

2)     rozpatruje wnioski i wydaje decyzje administracyjne dotyczące nabycia nieruchomości rolnych;

3)     rozpatruje wnioski i wydaje decyzje administracyjne dotyczące sprzedaży lub oddania w posiadanie innym podmiotom zakupionych nieruchomości rolnych przed upływem okresu 5 lat;

4)     wykonuje prawo pierwokupu oraz prawo nabycia udziałów i akcji spółek kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;

5)     kupuje na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolne, czego celem jest poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych;

6)     sprawuje kontrole nad spełnianiem nakazów ustawowych przez nabywców nieruchomości rolnych.

Dlaczego zakup nieruchomości rolnej się opłaca?

Działki nad morzem czy działki w innych atrakcyjnych lokalizacjach mogą przynieść naprawdę duże profity. Kupowane bowiem jako działki rolne, a nie budowlane, dostępne są w całkiem korzystnych cenach. Później mogą natomiast zostać przekształcone na działki budowlane i zapewnić ich właścicielowi naprawdę znaczący zysk. Grunty budowlane są bowiem zdecydowanie cenniejsze niż grunty rolne. Zresztą nawet ziemia pozostawiona odłogiem „pracuje na siebie”. Wystarczy porównać ceny gruntów w perspektywie kilku lat. Okazuje się, że dzisiaj prezentują one zdecydowanie większą wartość, niż 5, 10 czy 15 lat temu. Warto też podkreślić, że stabilność wzrostu cen gruntów rolnych wynika z ich ograniczonej ilości. Oczywiście na rynku nieruchomości wciąż obraca się gruntami rolnymi. Tak czy inaczej to dobro, którego nie da się wyprodukować czy dosztukować. Ziemi rolnej nigdy nie będzie więcej.

Czy na nieruchomości rolnej można coś zbudować?

Przekształcenie gruntu rolnego w grunty budowlane pozwala na ich efektywniejsze zagospodarowanie. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, a następnie zrealizowanie wymarzonej inwestycji. Pensjonat nad morzem, hotel w atrakcyjnej lokalizacji, niewielki domek na emeryturę – każdy z tych planów jest możliwy do wykonania. Czasem można nawet ograniczyć procedury do minimum i skorzystać chociażby z nowych regulacji umożliwiających budowę domu do 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia na budowę. A co jeżeli działki nie da się przekształcić? Taki grunt również oferuje wiele możliwości. Na nieruchomościach rolnych po spełnieniu określonych przesłanek możliwa jest chociażby realizacja zabudowy siedliskowej. Oczywiście siedlisko zgodnie z obowiązującymi przepisami jest bezpośrednio związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ten problem da się jednak rozwiązać na wiele sposobów. Dzięki siedlisku można natomiast wybudować budynek mieszkalny, który nie będzie się w najmniejszym stopniu różnił od tych lokalizowanych na gruntach budowlanych.

Jak doprowadzić do odrolnienia gruntu?

Jeżeli jednak inwestor chciałby doprowadzić do pełnego przekształcenia gruntu rolnego i odrolnienia gruntu, musi przygotować się na dość złożoną procedurę administracyjną. Chyba że nieruchomość obejmują postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli ten dokument wskazuje inne niż rolne przeznaczenie działek, to przechodzenie dodatkowego procesu odrolnienia nie jest konieczne. A co w przypadku nieruchomości nieobjętych planem miejscowym? Duże znaczenie w tym kontekście ma klasa bonitacyjna gruntu. Grunty z założenia żyźniejsze, czyli oznaczone symbolami od I do III, do odrolnienia wymagają co do zasady zgody odpowiedniego ministra. Grunty klas od IV do VI dają nieco więcej możliwości. W zasadzie od razu można się starać o uzyskanie warunków zabudowy.

Jak wybrać grunt pod inwestycję?

Warto jednak podkreślić, że decyzji o inwestowaniu w nieruchomości nie można podejmować pochopnie. Grunty rolne pojawią się na rynku z pewnością w całkiem atrakcyjnych, przystępnych cenach. Konieczne jest jednak zweryfikowanie wszystkich istotnych informacji na ich temat, by oszacować jaki zysk można z nich uzyskać w przyszłości. Nie każde grunty rolne dają się bowiem przekształcić w działki budowlane. Najważniejszymi elementami, które wymagają weryfikacji są postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile został uchwalony), studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego (o ile zostało przyjęte), czy przewidywane jest rozmieszczenie inwestycji celu publicznego w okolicy, czy istnieje dostęp do drogi publicznej, a także jak kształtują się okoliczne linie zabudowy. Istotne jest też to czy w okolicy nie ma chociażby terenów górniczych, czy nieruchomości nie są objęte przez granice pomników zagłady albo granice obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, czy w pobliżu nie znajdują się lotniska użytku publicznego, a także czy istnieją jakiekolwiek inne ograniczenia w użytkowaniu terenu. Potencjalne zagrożenia dla realizacji inwestycji może regulować wiele ustaw. Ograniczeniem dla zabudowy mogą być nawet zasady ochrony dziedzictwa kulturowego.

Czy inwestycja w grunty nie jest zbyt skomplikowana?

Nie należy się bać inwestowania w grunty. Jeżeli robi się to rozsądnie, taka inwestycja nie niesie bowiem za sobą żadnego ryzyka. Należy jednak mieć szeroką wiedzę na temat gruntów rolnych, ich przekształcania, a także wszystkich istotnych procedur administracyjnych z tym związanych. Bojąc się podejmować tego wyzwania samodzielnie, zawsze można skorzystać z pomocy specjalistów. Na rynku działają kompetentni pośrednicy/sprzedawcy, którzy pomagają inwestorom bezboleśnie przejść przez proces przekształcania gruntów.