Zanim zaczniesz użytkować budynek…

Niedopełnienie formalności, związanych z oddaniem budynku do użytkowania to prawdziwa plaga. Inwestorzy niedbale kompletują wymagane dokumenty, a urzędnicy sprawdzają je zbyt pobieżnie. W konsekwencji po kilku latach zjawia się inspektor nadzoru budowlanego… i zaczynają się schody. Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. (portal www.saveinvest.pl) podpowiada, jak uniknąć problemów.

Przypadek hali magazynowej

Przestrogą dla nieostrożnych inwestorów może być historia pewnej hali magazynowej. Jej właścicielka dość boleśnie przekonała się o tym, że warto starannie kompletować wszelkie dokumenty, związane z daną inwestycją. W natłoku różnych „papierów”, łatwo może nam bowiem umknąć któryś z istotnych do dopełnienia obowiązków. Historia hali magazynowej rozpoczęła się od pewnej niewinnej kontroli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W trakcie badania okazało się, że budynek magazynowy nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie, czyli kluczowego dokumentu, pozwalającego na korzystanie z budynku. Tymczasem rozpoczęły się już w nim prace produkcyjne. Z oświadczeń właścicielki wynikało również, że w budynku prowadzone są wciąż prace wykończeniowe, przygotowujące halę do rozpoczęcia produkcji. W efekcie organ administracji publicznej wymierzył właścicielce hali dotkliwą karę – 75.000 złotych. Oczywiście kobieta próbowała się bronić, argumentując, że musiała zabezpieczyć sprzęt, chowając go w hali, ponieważ była brzydka pogoda. To nie zmieniło jednak stanowiska organu. – referuje Bartłomiej Kuźniar.

Trudne postępowanie przed organami administracji i sądami

Właścicielka hali nie dała za wygraną i zwróciła się z odwołaniem do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Ten z kolei uznał nałożoną karę za zasadną. Dodatkowo organ II instancji wskazał, że wszelkie roboty budowlane przeprowadza się pod okiem kierownika budowy. W hali nie było natomiast nikogo, kto sprawowałby taką funkcję. Nadto, udostępnienie przestrzeni hali w celu postawienia tam sprzętu mieści się w ramach pojęcia „korzystanie z budynku”, na które właścicielka nie otrzymała pozwolenia. Sprawa trafiła następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Właścicielka hali nieco zmieniła front obrony i podniosła, że kary za nielegalne użytkowanie budynku pojawiły się w polskim systemie prawnym dopiero pod koniec maja 2004 r. Pozwolenie na budowę hali magazynowej zostało natomiast wydane już w 2001 roku. Dodatkowo zauważyła, że prawo budowlane nie zawiera precyzyjnej definicji użytkowania. Niestety Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach również przyznał rację organom administracji i oddalił skargę właścicielki hali.

Finał walki przed Naczelnym Sądem Administracyjnym

Finalnie sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Właścicielka hali próbowała przeforsować argument, iż w zakresie rozumienia pojęcia użytkowania, istnieją istotne rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie. Jej postępowania nie można zatem uznać za niepoprawne w świetle obowiązujących przepisów. Naczelny Sąd Administracyjny nie przychylił się jednak do tego stanowiska. Stwierdził on, że rzeczywiście na tym tle w doktrynie i orzecznictwie rysują się pewne niejasności i rozbieżności, ale nie są one na tyle duże, aby rozstrzygnięcie tej sprawy nie było możliwe. – podsumowuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak wysokie kary grożą właścicielowi nieruchomości za niedopełnienie obowiązków?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego właściwy inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć karę na osobę użytkującą budynek jeszcze przed uzyskaniem stosownych pozwoleń. Naruszenie to może kosztować właściciela nieruchomości nawet kilkaset tysięcy złotych. Warto zatem przed rozpoczęciem użytkowania budynku sprawdzić czy posiadamy wszelkie niezbędne dokumenty i czy dopełniliśmy wymaganych formalności. – podpowiada Bartłomiej Kuźniar.