Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Wynajem nieruchomości – po pierwsze umowa…

Odpowiedzi na pytanie – kto powinien naprawić zepsuty piekarnik – należy szukać w pierwszej kolejności w zawartej między stronami umowie. Ona bowiem powinna zawierać wszelkie zapisy na ten temat. Możliwe jest obarczenie odpowiedzialnością w tym zakresie wynajmującego, najemcy albo sporządzenie nieco bardziej złożonej konstrukcji. Najemca może bowiem odpowiadać za naprawę pewnej kategorii sprzętów, a pewnej nie. Wszystko zależy od woli stron. Już na etapie zawierania kontraktu i uzgadniania określonych reguł najmu, należy pomyśleć o potencjalnych problemach, które mogą pojawić się w przyszłości. Im lepsza i pełniejsza będzie umowa najmu, tym mniejsza szansa na konflikt pomiędzy wynajmującym a najemcą. Wszyscy powinni mieć jasność w zakresie tego, kto dba o sprawne działanie sprzętu w mieszkaniu. Każda rzecz ma bowiem określoną trwałość i po kilku latach może się po prostu zepsuć.

Co mówią o tym przepisy?

Jeżeli natomiast w umowie brakuje stosownych zapisów, wyjaśniających wszelkie wątpliwości w tym zakresie, należy odwołać się do obowiązujących przepisów prawa. Podstawową regulację na ten temat można znaleźć w Kodeksie cywilnym – zauważa Bartosz Antos. Zgodnie z art. 662 tej ustawy wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają jednak najemcę. Czym tak naprawdę są te drobne nakłady? To również wyjaśniają przepisy. Chodzi w szczególności o drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Co zatem z naszym piekarnikiem?

Kodeks cywilny to nie jedyna regulacja na ten temat

Pewne doprecyzowanie przepisów Kodeksu cywilnego można też znaleźć w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tam, w art. 6a stwierdzono, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Z kolei w art. 6b tego artykułu zapisano, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

Najemcę obciąża też naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i wielu innych elementów.

Nieruchomość nie należy do mnie. Kto naprawi piekarnik?

W wyżej wspomnianych przepisach nie znajdziemy precyzyjnego wskazania, że chodzi o piekarnik lub pralkę. Niewątpliwie jednak ustawodawca obarczył obowiązkiem naprawy wszelkich urządzeń znajdujących się w mieszkaniu najemcę. Powinien on zatem dbać o używane sprzęty. W jego interesie jest przeprowadzanie regularnych konserwacji oraz używanie odpowiednich środków. Lepiej zatem nie kupować najtańszych tabletek do zmywarki albo proszku do prania – stwierdza Bartosz Antos.