Zmiana pozwolenia na budowę projektem zamiennym – kiedy jest potrzebna i jak wygląda procedura?

Decyzja o zakupie działki z gotowym pozwoleniem na budowę to dla wielu inwestorów spełnienie marzeń o szybkim rozpoczęciu prac. Często jednak w głowie pojawia się naturalna obawa: „Czy skoro mam już pozwolenie na budowę konkretnego domu, muszę się trzymać tego projektu w 100%?”. Uspokajamy – prawo budowlane przewiduje dokonanie zmian. Pozwolenie na budowę nie zamyka drogi do modyfikacji, o ile są one zgodne z przepisami.

Czym jest zamienny projekt budowlany?

Wiele osób obawia się, że każda modyfikacja w projekcie wymaga wyrzucenia dotychczasowej dokumentacji do kosza i rozpoczęcia żmudnego procesu urzędowego od zera. Nic bardziej mylnego. Projekt zamienny to w rzeczywistości nowa, zaktualizowana wersja projektu budowlanego, którą składa się do urzędu w celu zmiany wcześniej wydanej, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projekt budowlany zamienny powinien być przygotowany w 4 egzemplarzach. Dokumentacja projektu budowlanego zamiennego musi być kompletna, precyzyjna i zawierać wszystkie informacje potrzebne do przeprowadzenia budowy. Taki projekt musi zawierać zamienne rozwiązania projektowe, a jego sporządzeniem powinien zająć się projektant posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane.

Projekt zamienny nie unieważnia pierwotnego pozwolenia, a jedynie je modyfikuje w określonym zakresie. Zamiast wnioskować o zupełnie nowe pozwolenie na budowę (PnB), występujemy o zmianę obecnej decyzji. Jest to procedura znacznie prostsza i bezpieczniejsza, ponieważ bazuje na fakcie, że dana działka została już raz uznana za zdatną do zabudowy o określonym charakterze.

Kiedy trzeba zmienić pozwolenie na budowę?

Zgodnie z polskim Prawem budowlanym, nie każda zmiana, jakiej dokonuje się na placu budowy, wymaga zaangażowania urzędników i zmiany PnB.

Projekt zamienny staje się koniecznością tylko wtedy, gdy planowane modyfikacje zostaną zakwalifikowane jako zmiany istotne (katalog zmian istotnych zawiera art. 36a Prawo Budowlane). Przykładami istotnych odstąpień są m.in. zmiany dotyczące liczby kondygnacji obiektu budowlanego, długości obiektu budowlanego określonych w projekcie architektoniczno-budowlanym, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (takich jak wysokość, powierzchnia zabudowy, kubatura), a także zmiany warunków pozwolenia na budowę. Projekt zamienny jest niezbędny, m.in. w sytuacjach gdy:

• zmieniamy kubaturę budynku o ponad 2% (np. chcemy podnieść dach);
• powierzchnia zabudowy rośnie lub maleje o ponad 5%;
• zmienia się liczba pięter (np. chcemy adaptować strych);
• przesuwamy dom tak, że zmienia się jego obszar zasięgu oddziaływania na działkę sąsiada;
• zmieniamy źródło ogrzewania (np. z pompy ciepła na kocioł gazowy), źródło zasilane paliwem ciekłym, podłączenie do sieci ciepłowniczej lub istniejącej sieci ciepłowniczej, a także sposób przygotowania ciepłej wody użytkowej;
• zmienia się zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• nastąpiły zmiany w zakresie ustaleń w:
  • miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
  • innych aktach prawa miejscowego;
  • decyzji o warunkach zabudowy;
  • zmiany wymagają uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego lub zagospodarowania działki lub terenu wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wniosek o zmianę pozwolenia na budowę składa się w urzędzie, który wydał pierwotne pozwolenie, zazwyczaj Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta, a także można go złożyć elektronicznie przez portal e-Budownictwo. Inwestor może wielokrotnie zmieniać pozwolenie na budowę, ale każdorazowo w przypadku istotnego odstąpienia musi wystąpić o zmianę pozwolenia. Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wygaśnie, jeśli nie zostanie zrealizowana w określonym czasie. Przygotowanie projektu budowlanego zamiennego wymaga oceny istotności zmian przez projektanta.

Ocena tego, czy zmiany są istotne, należy do projektanta, który bierze pod uwagę warunki decyzji, wymagania ochrony środowiska oraz prawa osób niepełnosprawnych. To on przystawia pieczątkę na dokumencie i to on odpowiada za tę decyzję. Jeśli uzna odstąpienie za nieistotne, to musi zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące planowanych modyfikacji. Nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego wymaga jedynie zamieszczenia odpowiednich informacji w dokumentacji budowlanej i nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu.

Natomiast w sytuacji, kiedy poprawki znacząco wykraczają poza pierwotnie zatwierdzone parametry techniczne lub zmieniają charakter budynku, trzeba przejść procedurę zmiany pozwolenia na budowę. Jeśli tego nie zrobimy, a modyfikacje zostaną naniesione, będziemy mieć problemy przy oddawaniu budynku do użytkowania. W takich sytuacjach nadzór budowlany rozpoczyna postępowanie naprawcze nakazujące sporządzenie i złożenie projektu budowlanego zamiennego.

Zmiany istotne a nieistotne – katalog przykładów

Granica między zmianą istotną a nieistotną bywa czasem płynna, dlatego prawo definiuje konkretne obszary, które zawsze wymagają uzyskania projektu zamiennego. Poniższe przykłady pokazują różnice między zmianami istotnymi wymagającymi projektu zamiennego i nieistotnymi.

Zmiany istotne

Są to modyfikacje, które wpływają na kubaturę, wygląd zewnętrzny w kontekście ładu przestrzennego lub bezpieczeństwo konstrukcji.

Zmiany nieistotne

To korekty, które nie wpływają na parametry zewnętrzne budynku i jego oddziaływanie na otoczenie. Mogą być nanoszone przez projektanta bezpośrednio na oryginalny projekt i potwierdzane wpisem w dzienniku budowy.

Należy pamiętać, że ostatecznej kwalifikacji, czy dana zmiana jest istotna, czy nieistotna, zawsze dokonuje uprawniony projektant, a nie inwestor czy kierownik budowy. To projektant bierze na siebie odpowiedzialność za tę decyzję przed urzędem.

Jak wygląda procedura zmiany PnB projektem zamiennym?

Procedura zmiany pozwolenia na budowę przebiega według ściśle określonego schematu administracyjnego. Dla doświadczonego architekta jest to rutynowe zadanie.

1. Analiza planowanej zmiany.
   Najpierw wspólnie z architektem ustalamy, co chcemy zmienić. Projektant sprawdza, czy nowe założenia są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o Warunkach Zabudowy (WZ). Ocenia też czy modyfikacje są istotne czy nie.
2. Przygotowanie projektu zamiennego.
   Uprawniony architekt nanosi zmiany na dokumentację. Projekt zamienny zawiera elementy, które uległy modyfikacji i odniesienie do pierwotnego projektu, a także wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne konieczne dokumenty. Architekt podpisuje projekt i załącza oświadczenie o jego wykonaniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
3. Złożenie wniosku do właściwego starostwa lub urzędu miasta.
   Wraz z wnioskiem (PB-7) trzeba dołączyć projekt zamienny, kopię pierwotnego PnB, dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością oraz inne zaświadczenia i pisma wymagane przy wnioskowaniu o pozwolenie na budowę.
4. Wydanie decyzji zmieniającej.
   Urząd sprawdza kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami. Jeśli wniosek ma braki, urząd wzywa do ich usunięcia w podanym terminie, nie krótszym niż 7 dni. Po pozytywnej weryfikacji wydaje decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Warto podkreślić, że inwestor nie składa tych dokumentów „w ciemno”. Całość procesu koordynuje architekt, co minimalizuje ryzyko błędów formalnych. Procedura ta jest czysto administracyjna i standardowa dla organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Ile trwa wydanie decyzji o zmianie pozwolenia?

Czas oczekiwania na decyzję o zmianie pozwolenia na budowę jest zbliżony do czasu oczekiwania na pierwotne PnB, choć w praktyce często przebiega szybciej, ponieważ urzędnik analizuje dokumentację tylko w zakresie wprowadzonych zmian.

• Przygotowanie dokumentacji trwa od 2 do 4 tygodni w zależności od stopnia skomplikowania zmian i obłożenia architekta.
• Procedowanie w urzędzie trwa nie dłużej niż miesiąc, o ile nie ma w dokumentacji braków lub błędów. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy przy skomplikowanych sprawach.

Czas ten jest w pełni przewidywalny, jeśli nowy projekt mieści się w parametrach określonych w MPZP lub WZ.

Ile kosztuje projekt architektoniczno-budowlany zamienny?

Koszt przygotowania projektu zamiennego jest kwestią indywidualną i zależy od kilku czynników:

• zakresu zmian: inny jest koszt przesunięcia jednej ściany nośnej i zmiany dachu, a inny przy całkowitym przeprojektowaniu bryły budynku,
• regionu: ceny usług projektowych różnią się w zależności od lokalizacji,
• stopnia ingerencji w projekt: czy zmiany wymagają nowych obliczeń konstrukcyjnych, czy są jedynie poprawkami architektonicznymi?

Orientacyjnie, koszt projektu zamiennego waha się od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Choć może wydawać się to dodatkowym wydatkiem, warto zaznaczyć, że ponosimy go jednorazowo i – co więcej – jest on znacznie niższy niż rozpoczynanie całej procedury PnB od zera. Poza tym jest to inwestycja w dom, który będzie idealnie skrojony pod nasze potrzeby, co w perspektywie lat użytkowania jest bezcenne.

Należy też wspomnieć o opłacie skarbowej za wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Jej wysokość zależy od rodzaju inwestycji i wynosi przykładowo dla:

• budynku, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza inna niż rolnicza i leśna – 1 zł za każdy m kw. powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 539 zł;
• studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków – 20 zł;
• sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych i cieplnych oraz dróg o długości do 1 km – 105 zł.

Opłata skarbowa nie obowiązuje za wydanie zmiany decyzji dotyczącej m.in.:

• pozwolenia na remont obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków;
• pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych.

Co, jeśli urząd nie wyrazi zgody na projekt zmienny?

Odmowa wydania zgody na projekt zamienny zdarza się niezwykle rzadko i dotyczy niemal wyłącznie sytuacji, gdy planowane zmiany naruszałyby:

• parametry zabudowy określone w MPZP lub WZ (np. dom byłby za wysoki lub miałby niewłaściwy kąt dachu).
• przepisy techniczno-budowlane (np. zbyt mała odległość od granicy działki, co mogłoby zagrażać bezpieczeństwu pożarowemu).

Jeżeli architekt potwierdzi, że zmiany są niesprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania, zgoda jest niemal formalnością. Ryzyko jest zatem w pełni kontrolowalne, a nie losowe. Profesjonalny projektant nigdy nie złoży wniosku, który miałby zostać odrzucony.

Natomiast jeśli otrzymamy odmowną decyzję, mamy prawo odwołać się do:

• urzędu wojewódzkiego – gdy decyzję w pierwszej instancji wydał starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu;
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeżeli decyzję wydał wojewoda.

Inwestor (a także inne strony postępowania) ma na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji.

Odwołanie od decyzji o zmianie pozwolenia na budowę

Otrzymanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę nie zawsze oznacza koniec formalności. Zdarza się, że inwestor lub inna strona postępowania nie zgadza się z rozstrzygnięciem organu administracji architektoniczno-budowlanej – na przykład w sytuacji, gdy urząd odmówi zatwierdzenia zamiennego projektu budowlanego lub wprowadzi nieakceptowane warunki. W takich przypadkach prawo przewiduje możliwość odwołania się od decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Odwołanie należy złożyć w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Dokument kierujemy do organu wyższego stopnia (np. wojewody lub Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego), ale składamy go za pośrednictwem urzędu, który wydał pierwotną decyzję. W odwołaniu warto szczegółowo wskazać, które elementy decyzji budzą nasze zastrzeżenia – czy dotyczą one zatwierdzonego projektu budowlanego, projektu zagospodarowania działki, czy może samego zamiennego projektu budowlanego.

Organ wyższego stopnia po rozpatrzeniu sprawy może utrzymać decyzję w mocy, uchylić ją i przekazać do ponownego rozpatrzenia lub samodzielnie wydać nowe rozstrzygnięcie. W trakcie postępowania odwoławczego strony mają prawo składać wnioski dowodowe, np. o przesłuchanie świadków czy przedstawienie dodatkowych dokumentów dotyczących projektu budowlanego zamiennego. Organ odwoławczy może również samodzielnie przeprowadzić postępowanie dowodowe, jeśli uzna to za konieczne dla wyjaśnienia sprawy.

Warto pamiętać, że samo wniesienie odwołania nie wstrzymuje automatycznie wykonania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Jeśli istnieje ryzyko, że realizacja decyzji spowoduje trudne do odwrócenia skutki (np. rozpoczęcie robót budowlanych niezgodnych z zatwierdzonym projektem budowlanym), można złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji do czasu rozpatrzenia odwołania.

Szczególne znaczenie w postępowaniu odwoławczym mają kwestie zgodności zamiennego projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz warunkami pozwolenia na budowę. Organ wyższego stopnia analizuje, czy zmiany wprowadzone w projekcie budowlanym zamiennym nie naruszają przepisów odrębnych ustaw, czy projekt architektoniczno-budowlany spełnia wymagania ochrony środowiska, bezpieczeństwa pożarowego oraz czy nie doszło do istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego bez zachowania wymaganych procedur.

Podsumowując, odwołanie od decyzji o zmianie pozwolenia na budowę to narzędzie, które pozwala inwestorowi bronić swoich praw i dbać o zgodność realizowanej inwestycji z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz obowiązującymi przepisami. Warto korzystać z tej możliwości, zwłaszcza gdy w grę wchodzą istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu lub sporne kwestie dotyczące projektu zagospodarowania działki.

Jak to wygląda w praktyce w Saveinvest?

W naszej firmie doskonale rozumiemy, że zakup działki to dopiero początek drogi do własnego domu. Dlatego oferta została skonstruowana tak, aby maksymalnie zdjąć z klientów ciężar formalności.

Dla działek dostępnych w naszej ofercie w imieniu Klientów staramy się o pozwolenia na budowę, uzbrajamy tereny i budujemy drogi wewnętrzne dla zapewnienia lepszej komunikacji. Dzięki temu formalności po stronie kupującego ograniczone są do niezbędnego minimum, co pozwala mu skupić się na innych kluczowych kwestiach związanych z inwestycją. Dodatkowo przejęcie przez Saveinvest całości działań związanych z kontaktem z gminami, oznacza dla naszych klientów większe bezpieczeństwo, ponieważ nie muszą oni samodzielnie analizować zawiłych przepisów ani ryzykować błędnej interpretacji prawa.

Zobacz działki w ofercie Saveinvest

Kliknij tutaj

Podsumowując

Zmiana pozwolenia na budowę poprzez projekt zamienny to standardowa procedura, która nie powinna budzić lęku. Pozwolenie na budowę przypisane do działki to ogromny atut, ale w żadnym wypadku nie zamyka drogi do personalizacji domu. Projekt zamienny daje realną elastyczność, pozwalającą na dostosowanie np. liczby pokoi, wielkości bryły czy wyglądu elewacji do swoich marzeń.

Najważniejsze jest, aby pamiętać o dwóch rzeczach: współpracy z uprawnionym architektem oraz zgodności zmian z MPZP/WZ. To one decydują o uzyskaniu pozytywnej decyzji w urzędzie.

Jeśli szukasz działki z gotowym pozwoleniem na budowę, a jednocześnie chcesz zachować wolność w kreowaniu własnej przestrzeni – jesteś w dobrym miejscu. Saveinvest zapewnia kompleksową obsługę: kupujesz grunt z gotowym planem, a my dbamy, aby spełniły się Twoje marzenia.

Chcesz dowiedzieć się więcej o naszych działkach z pozwoleniem na budowę lub skonsultować możliwości wprowadzenia zmian w konkretnym projekcie? Skontaktuj się z naszym doradcą – wspólnie sprawdzimy, jak najszybciej i najbezpieczniej zrealizować Twoją wizję.