Zmiana zagospodarowania terenu, a decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest przy każdej zmianie zagospodarowania terenu. Nawet przy takiej, która nie przewiduje wydania pozwolenia na budowę.

Przeznaczenie nieruchomości

Prezentowane poniżej zasady wynikają bezpośrednio z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozwolenie na budowę nie jest potrzebnie jedynie dla budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej (art. 29 ust. 2 prawa budowlanego). Organ przyjmujący zgłoszenie w praktyce powinien dysponować możliwością stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość. To do jego obowiązków należy ustalenie rodzaju zabudowy. Gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego organ jest w stanie ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę, właśnie w oparciu o ustalenia zawarte w ramach planu. Gdy nie ma natomiast planu miejscowego budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jego brak a warunki zabudowy

Kłopoty w tej kwestii mają, u podstaw pozostające ze sobą w sprzeczności, przepisy prawne– wyjaśnia Bartosz Antos, Specjalista ds. Nieruchomości Saveinvest. Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy brak jest planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu – polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę – również nie pociąga za sobą obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika z kolei potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Zdaniem orzecznictwa sądowego sprawę można rozstrzygnąć jedynie poprzez usunięcie tej sprzeczności, czyli poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. W praktyce obowiązuje wynikająca z powyższych zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy, także ta która nie wymaga pozwolenia na budowę.