Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy możemy liczyć się z odmową jej wydania? Część druga

W poprzedniej części poradnika przedstawiliśmy decyzję ustalająca warunki zabudowy – kiedy możemy ją uzyskać oraz czym jest dla inwestora. W tej części przesłanki prawne, które mogą przesądzić o odmowie jej wydania. 

Zasada dobrego sąsiedztwa

Najczęstszym powodem dla odmowy wydania warunków zabudowy jest zasada dobrego sąsiedztwa, czyli innymi słowy kłopoty, jakie sprawia niejednolita definicja działki sąsiedniej, problem pojęcia całości urbanistycznej i kwestia zakłócania ładu przestrzennego.

Nowa budowla, co do zasady, nie może powodować dysonansu funkcjonalnego otoczenia, nie może zaburzyć harmonijnej całości, czy naruszyć wykształconych już relacji środowiskowych. Nie może ani swoją aparycją, ani przeznaczeniem naruszyć ładu przestrzennego. Dlatego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy powołują się na pojęcie działki sąsiedniej oraz na sposób w jaki je zagospodarowano. Jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, usytuowana po tej samej stronie drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, można uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Działka sąsiednia

Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl zwraca naszą uwagę na następujący fakt: pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko i wyłącznie do działki graniczącej bezpośrednio z tą uwzględnioną we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Pojęcie to odnieść należy do obszaru, który z jakiś względów można uznać za urbanistyczną całość. Według ustawy planistycznej można zwiększyć obszar objęty analizą, aby umożliwić inwestorowi zrealizowanie jego planów budowlanych. Muszą jednak zaistnieć ku temu uzasadnione przesłanki. Warto także pamiętać, że praktykowane przez organy samorządowe ograniczanie się w wyznaczaniu analizowanego obszaru tylko do zabudowy znajdującej się po tej samej stronie drogi jest nieobiektywne i krzywdzące dla inwestorów.

Do takiego dowodzenia bardzo często przychylają się sądy w swoich orzecznictwach (m.in. wyrok NSA sygnatura akt: II OSK 496/10). Jak wynika z treści większości z nich, burmistrz nie może przykładowo przyjąć prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Zasada jednorodnego zagospodarowania terenu kłóci się bowiem z prawem do swobodnego zagospodarowania terenu (które ma źródła w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).  Warto pamiętać o tych wyrokach i powołać się na podobną linię argumentacji, jeśli dojdzie do sporu na drodze sądowej.

Wystarczające uzbrojenie działki

Warto pamiętać, że organy samorządowe przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy zwracają uwagę także na fakt, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarcza dla zamierzenia budowlanego inwestora. Zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek ten można uznać za spełniony tylko w sytuacji, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zagwarantuje się w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a samym inwestorem. Informacji, czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla podjęcia konkretnych działań budowlanych nie mogą udzielać gestorzy sieci.

Podsumowując, decyzja ustalająca warunki zabudowy określa jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, z uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich. Zawiera również warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji z jej pełna infrastrukturą. Podejmuje także kwestię infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli określa jakie sieci należy podciągnąć do danego obiektu budowlanego.