PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy możemy liczyć się z odmową jej wydania? Część pierwsza

Robert Tomaszewski
25 maja 2015
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Działki

Kiedy możemy otrzymać odmowę dla ustalenia warunków zabudowy? Na jakie aspekty zwracają uwagę organy samorządowe przy wydawaniu takiej decyzji?

Plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W sytuacji, gdy nie ma jeszcze uchwalonego planu, ale prowadzi się (i są dość zaawansowane) prace nad nim, złożony przez nas wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie zawieszony do czasu ukończenia nad nim prac. Oznacza to, że odpowiedź czy planowana przez nas budowa może zostać zrealizowana otrzymamy dopiero po ogłoszeniu ukończonego MPZP.

Brak MPZP

Jeżeli natomiast dla danego terenu nie ma sporządzonego MPZP, można wystąpić do urzędu gminy – odpowiedniego dla miejsca, w którym leży działka – z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla konkretnej lub kilku działek. Celem tej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować wszystkie elementy, które uzna się za istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Mogą zostać wzięte pod uwagę zarówno wysokość i kształt budynku, jego posadowienie na działce, jak również nawet kolor jego elewacji.

Działki

O ustalenie warunków dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego praw do nieruchomości. Dlatego warto, gdy myślimy o zakupie działki, warto najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania. W przypadku jego braku wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami gruntu. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany budowlane na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Odwołanie od decyzji

Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, zgodny z warunkami zabudowy, nie może być kwestionowany. I nie może tym samym posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Od wydanej decyzji oczywiście można się odwołać. A to za pośrednictwem organu, który ją wydał do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

Należy także pamiętać, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy „bez zbędnej zwłoki”. Nawet w sytuacji, gdy załatwienie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, nie powinno nastąpić to później niż w ciągu miesiąca od wszczęcia postępowania (w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych są to 2 miesiące). Jeśli organ w ciągu tego okresu czasu nie wyda warunków lub odmowy wydania warunków zabudowy, to jest w obowiązku zawiadomienia stron o zwłoce – mowa o takich przypadkach, w których organ może uchylić się od zarzutu bezczynności, ze względu na sankcjonowane przez prawo powody. Musi jednak podać przyczynę swojej zwłoki i wskazać nowy termin załatwienia sprawy – jak wynika z art. 36 k.p.a. Jeśli czynności tych organ nie wykona rzetelnie, strona wnioskująca ma prawo do wniesienia zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie do SKO.

Podstawy prawne

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków. M.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nie może też być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie. Jednak najczęstszą przyczyną odmowy wydania zabudowy jest tzw. kwestia odpowiedniego sąsiedztwa.

W kolejnej części poradnika o tym, co należy rozumieć pod hasłem odpowiedniego sąsiedztwa. A także inne uwzględniane przez organ aspekty działki przy ustalaniu warunków zabudowy .

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top