Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną może wynikać z różnych motywacji i potrzeb. Jednym z najpopularniejszych powodów jest zakup działki rolnej i odsprzedaż jej z zyskiem po przekształceniu. Jeżeli ktoś chce wybudować dom, a nie spieszy mu się z tą inwestycją, też chętnie kupi tańszą działkę rolną i na spokojnie ją przekształci.

Czym różni się działka rolna od budowlanej?

Działka rolna to taka nieruchomość, która jest przeznaczona do prowadzenia działalności rolniczej, czyli uprawy roślin lub hodowli zwierząt. Charakteryzuje się zazwyczaj dużą powierzchnią i często jest położona poza obszarami zurbanizowanymi. Jej użytkowanie podlega specjalnym przepisom i zwykle jest objęta innymi stawkami opodatkowania. Dodatkowo grunty rolne są wyłączone z niektórych rodzajów działalności budowlanej.

Na działce budowlanej można prowadzić działalność budowlaną zgodną z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy. Jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, usługową lub inne cele komercyjne. Na działce budowlanej można zwykle wznosić budynki mieszkalne, biurowe, handlowe, czy też obiekty użyteczności publicznej.

Proces przekształcenia działki

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną to często skomplikowany proces, który wymaga znajomości procedur administracyjnych. Co trzeba wiedzieć i jak się do tego zabrać?

Pierwszym krokiem w procesie przekształcenia działki rolnej na budowlaną powinno być zaznajomienie się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli działka jest przeznaczona pod zabudowę w tym planie, oznacza to, że została już przekształcona. Jeżeli natomiast dla interesującej nas działki nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest on dla nas niekorzystny, konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany. Wniosek taki należy złożyć w urzędzie gminy, podając dane działki oraz wskazując na jaki cel ma być przeznaczona.

Procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną może być długa, a gmina nie ma określonego terminu na zmianę MPZP. Dlatego najlepszym momentem do rozpoczęcia tego procesu jest ogłoszenie przez gminę, że przystępuje do prac nad planem miejscowym dla obszaru obejmującego naszą działkę. Jeśli nie ma planu miejscowego, można zasięgnąć informacji w gminie czy są plany jego uchwalenia i kiedy można się spodziewać decyzji w tej sprawie.

W przypadku braku planu miejscowego, można wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy. Jednak aby uzyskać takie warunki, działka musi spełniać pewne wymogi, takie jak posiadanie bezpośredniego lub pośredniego dostępu do drogi publicznej, planowane lub istniejące uzbrojenie terenu odpowiednie do planowanej inwestycji (w przypadku brak uzbrojenia to inwestor musi zadbać o możliwość wykonania przyłączy) oraz istnienie w najbliższej okolicy co najmniej jednej zabudowanej działki o podobnym typie zabudowy.

Koszty związane z przekształceniem

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się również z pewnymi kosztami, które, choć niewysokie, mogą być istotne dla właściciela lub inwestora. Obejmują one opłaty związane z uzyskaniem niezbędnych dokumentów i decyzji administracyjnych.

W przypadku, gdy przekształcenie działki rolnej na budowlaną odbywa się poprzez decyzję o warunkach zabudowy (WZ), złożenie wniosku jest bezpłatne dla właściciela działki lub użytkownika wieczystego tego terenu. Jednak jeśli wniosek składa osoba niebędąca właścicielem, konieczne jest dołączenie potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 598 zł. Dodatkowo, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, do wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą obejmującą odpowiedni zakres. Jeśli korzystamy z usług doradztwa lub prawniczych, konieczne może być także uiszczenie dodatkowych opłat za te usługi.

Dobrą wiadomością jest fakt, że wniosek o zmianę przeznaczenia w planie miejscowym jest bezpłatny.

Należy pamiętać, że odrolnienie gruntów klasy I, II i III z glebami pochodzania mineralnego i organicznego oraz gruntów klasy IV, V i VI z glebami pochodzenia organicznego, wiąże się z jednorazową opłatą, obliczaną w oparciu o powierzchnię gruntu oraz klasę gleby. Koszt odrolnienia 1 ha wynosi:

1. gleby pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasy I – 437 175 zł
• klasy II – 378 885 zł 
• klasy IIIa – 320 595 zł
• klasy IIIb – 262 305 zł

2. gleby pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha

Należność pomniejsza się o wartość gruntu.

Co o przekształceniu mówią przepisy?

Zmiana przeznaczenia działki rolniczej na budowlaną jest ściśle regulowana przepisami prawnymi, które są nieodłączne w procesie przekształcenia. Istnieją dwa główne sposoby dokonania takiej zmiany: 

a) poprzez zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
b) w przypadku jego braku, poprzez decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określa przeznaczenie terenów w danym obszarze. Jeśli działka jest objęta miejscowym planem, przekształcenie jej z rolniczej na budowlaną może być możliwe tylko poprzez zmianę tego planu. Wymaga to zazwyczaj przeprowadzenia odpowiednich procedur administracyjnych oraz uzyskania zgody odpowiednich organów administracji publicznej.

Należy również pamiętać, że zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w niektórych przypadkach wymagana jest zgoda ministra rolnictwa.

Działki na raty już od 550 zł/mc

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Wpływ zmiany przeznaczenia na wartość działki

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną często skutkuje skokowym wzrostem jej wartości. Powodem tego zjawiska jest deficyt gruntów budowlanych oraz rosnące zapotrzebowanie na tereny pod zabudowę. Skomplikowany proces przekształcenia, który nie zawsze jest możliwy do zrealizowania, sprawia, że posiadanie działki o przeznaczeniu budowlanym staje się bardzo pożądane.

Ceny ziemi rolnej i budowlanej znacząco się różnią. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, średnia cena 1 ha gruntu ornego waha się w przedziałach od 48 tys. do 78 tys. zł, w zależności od klasy gleby i lokalizacji. Natomiast ceny działek budowlanych są znacznie wyższe, często kilkukrotnie przekraczające wartość ziemi rolnej.

Masz już działkę rolną?

Co w sytuacji, kiedy już działka rolna jest naszą własnością? Kiedy warto ją przekształcić i co trzeba wiedzieć?

Przekształcenie warto rozważyć, kiedy spełnione są dwa warunki. Po pierwsze gmina pracuje nad planem miejscowym, w którym przeznaczenie terenu może zostać zmienione na budowlane. Drugim warunkiem jest to, że działka ma już dostęp do drogi publicznej oraz istnieje możliwość uzbrojenia w media.

Jak się przygotować do tego procesu? Pierwszym krokiem powinno być zebranie wszystkich istotnych informacji dotyczących działki oraz zaznajomienie się z lokalnymi przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego. Warto dowiedzieć się też, jakie są plany gminy w tym zakresie, bo będzie to miało decydujące znaczenie dla decyzji o przekształceniu działki. Jeżeli nie ma planu miejscowego, to warto dowiedzieć się, czy będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla działki.

Podsumowanie

• Nie każdą działkę rolną można przekształcić.
• Kluczowym krokiem jest zapoznanie się z dokumentami planistycznymi gminy.
• Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest procesem czasochłonnym i skomplikowanym i nie zawsze kończy się sukcesem.
• Działka po skutecznym przekształceniu z rolnej na budowlaną znacząco zwiększa swoją wartość.