Co trzeba wiedzieć o MPZP?

MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to miejscowy akt prawny obowiązujący na terenie danej gminy. Określa m.in. przeznaczenie działek, rozmieszczenie inwestycji publicznych oraz sposób zagospodarowania i parametry zabudowy. To z niego dowiemy się jaki dom możemy zbudować na naszej działce. Co jeszcze znajduje się w MPZP?

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każda gmina w Polsce jest zobowiązana do przygotowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ma formę uchwały gminy i obowiązuje bezterminowo na jej terenie.

Plan dokładnie określa przeznaczenie całego obszaru, dla którego został uchwalony.  A to oznacza, że każdy właściciel działki, jeśli chce na niej coś wybudować, musi zrobić to zgodnie z wytycznymi zawartymi w MPZP. W innym przypadku nie dostanie pozwolenia na budowę, odrzucone będzie też zgłoszenie budowy. Co ważne, realizacja inwestycji, która nie jest dopuszczona w planie, jest zabroniona.

MPZP składa się z dwóch części:

●     opisowej, czyli tekstu uchwały;
●     graficznej w postaci szczegółowej mapy całego obszaru gminy.

Część tekstowa

Część tekstowa zawiera m.in.:

●   Charakterystykę danego obszaru obejmującą opis poszczególnych terenów wraz z zasadami ich zagospodarowania, w tym nazwę klasy przeznaczenia terenu i symbol wraz z numeracją danych terenów oraz nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia dla poszczególnych terenów.
●     Zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego na obszarze gminy.
●     Zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu.
●     Ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu objętego miejscowym planem.
●     Zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej.
●     Ustalenia dotyczące wysokości stawek procentowych stanowiących podstawę do określania opłaty planistycznej.

Część graficzna

Mapy są sporządzane w skali 1:1000 i obrazują teren gminy objęty planem wraz z jego niezbędnym otoczeniem. W szczególnych sytuacjach dopuszcza się zakres 1:500 lub 1:2000. Natomiast w przypadkach planów przygotowywanych wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, uznaje się mapy w skali 1:5000.

Jak czytać MPZP?

W pierwszej kolejności należy zapoznać się z treścią uchwały. Tam znajdziemy słownik podstawowych pojęć oraz objaśnienie skrótów literowych i numerycznych. Na mapie są naniesione i oznaczone odpowiednimi symbolami i kolorami m.in. linie zabudowy, granice i numery działek, strefy zielone, wody powierzchniowe, cmentarze i drogi.

Najczęściej stosowane kolory to:

●     brązowy, oznacza zabudowę mieszkaniową, im ciemniejszy, tym wyższa intensywność zabudowy;
●     czerwony – tereny usługowe;
●     zielony – tereny zielone, leśne, ogrody działkowe i cmentarze;
●     niebieski – wody powierzchniowe;
●     biały i szary – tereny obiektów infrastruktury technicznej, ciągów komunikacyjnych i kolei;
●     żółty i pomarańczowy – obszary rolnicze, ogrodnicze i hodowlane;
●     fioletowy – tereny przemysłowe.

Przeznaczenie działek jest oznaczone symbolami literowym (zwane klasami). Najczęściej są to:

●     MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
●     MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługi;
●     MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
●     KS(U) – parking wielopoziomowy z usługami;
●     KPP – plac miejski;
●     KPJ – ciąg pieszo-jezdny;
●     KD-G – droga publiczna główna;
●     KD-D – droga publiczna dojazdowa;
●     U – działki usługowe;
●     US – tereny sportowo-rekreacyjne;
●     R – tereny rolnicze;
●     RM – zabudowa zagrodowa;
●     P – działki pod zabudowę produkcyjną;
●     ZN i ZP – tereny zielone;
●     ZL – lasy;
●     ZZ – obszary zagrożone powodzią.

Z kolei linie zabudowy i granice działek są oznaczone liniami ciągłymi i kropkowanymi o różnej kolorystyce i grubości.

Czego dowiemy się z planu miejscowego?

Poziom szczegółowości planu zależy od danej gminy. Jednak zwykle dokument zawiera informacje dotyczące:

●     przeznaczenia działek, np. rolne, budowlane albo przemysłowe;
●     dozwolonego zagospodarowania danej działki: ile, gdzie i jakie obiekty można postawić, jaka ma być ich maksymalna wysokość, powierzchnia, kolorystyka elewacji, kąt nachylenia dachu oraz jakie są zasady przekształcenia zieleni;
●     rozmieszczenia dróg dojazdowych, czyli gdzie jest droga dojazdowa do naszej działki;
●     zasady, na jakich można łączyć i dzielić nieruchomości objęte planem;
●     określenia granic terenów przeznaczonych pod budowę obiektów handlowych, terenów rekreacyjno-sportowych oraz miejsc imprez masowych;
●     zakazów zabudowy i ewentualnych ograniczeń;
●     planów dotyczących modernizacji, przebudowy oraz budowy infrastruktury technicznej i systemów komunikacji, np. jak będą biegły trasy szybkiego ruchu, albo gdzie planowana jest budowa oczyszczalni ścieków.

W jakich sytuacjach trzeba zapoznać się z miejscowym planem?

 Znajomość MPZP jest konieczna, kiedy chcemy kupić działkę budowlaną, ponieważ dzięki niemu dowiemy się, czy będziemy w stanie postawić na niej wymarzony dom. Co więcej, sprawdzimy, jakie mamy sąsiedztwo i jakie inwestycje są planowane w przyszłości. Zakup działki, przy której zostanie wybudowana trasa szybkiego ruchu albo zakład produkcyjny, nie będzie dobrą inwestycją pod cichy i spokojny dom rodzinny.

Wypis i wyrys z planu są konieczne do:

●     uzyskania pozwolenia na budowę;
●     przeprowadzenie podziału działki;
●     złożenia wniosku o kredyt hipoteczny na budowę, rozbudowę albo modernizację domu;
●     nabycia działki w celach budowy;
●     zamiany działek.

Gdzie można znaleźć MPZP?

Miejscowe plany są publiczne i powszechnie dostępne do wglądu w urzędach miast i gmin, w działach zajmujących się planowaniem przestrzennym, a także jako uchwały w działach obsługujących radę gminy albo miasta.

Ponadto można je też znaleźć:

●     na stronach internetowych urzędów miasta lub gminy – w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP);
●     w systemach informacji przestrzennej, np. rządowym geoportalu https://geoportal.gov.pl/;
●     w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu – w działach, zajmujących się wydawaniem pozwoleń na budowę.

Plany dostępne w internecie albo stacjonarnie w urzędach można obejrzeć bezpłatnie. Natomiast jeśli potrzebujemy dokumentów fizycznie, trzeba złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Opłata skarbowa od wypisu wynosi do pięciu stron – 30 zł, powyżej – 50 zł. Za wyrys zapłacimy 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część w formacie A4, jednak nie więcej niż 200 zł. Łączna opłata za oba dokumenty nie może przekroczyć 250 zł.

Brak miejscowego planu a budowa domu – co zrobić?

Wprawdzie obowiązek uchwalenia MPZP spoczywa na każdej gminie, jednak proces jego przygotowania jest tak długotrwały, że często nadal nie każdy obszar w danej gminie jest w nim ujęty. Zatem, jeśli chcemy zabudować naszą działkę i dla niej akurat nie ma planu, to musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument jest sporządzany zawsze dla konkretnej działki i zawiera zasady jej zagospodarowania oraz wymagania dotyczące zabudowań np. dopuszczalną powierzchnię domu albo kąt nachylenia dachu.

Przy czym, aby wniosek został rozpatrzony, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

●     co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy;
●     teren ma dostęp do drogi publicznej;
●     istnieje lub jest planowane uzbrojenie terenu wystarczające dla realizacji budowy;
●     decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dodatkowo po uchwaleniu Planu Ogólnego działka będzie musiała znajdować się w Planie Ogólnym w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Czy można zmienić MPZP?

Przepisy zakładają możliwość zmiany planu. W tym celu należy złożyć w urzędzie gminy wniosek o zmianę przeznaczenia działki. Przy czym trzeba wiedzieć, że nie będzie on rozpatrywany w standardowym trybie, ponieważ jest on traktowany jedynie jako propozycja. Stąd przepisy nie przewidują żadnych procedur ani terminów jego rozpatrzenia. W związku z tym należy liczyć się z oczekiwaniem na decyzję nawet kilka lat. Wiąże się to też z faktem, że gminy rzadko kiedy decydują się na zmianę MPZP dla pojedynczej działki.

Nowy MPZP a wzrost wartości nieruchomości, czyli kiedy zapłacimy rentę planistyczną

Zdarza się, że po uchwaleniu nowego planu przestrzennego, podniesie się wartość danej nieruchomości. Jest to możliwe, kiedy np. w pobliżu zaplanowano budowę nowej drogi, albo po prostu, kiedy następuje przekształcenie naszej działki.

W związku z tym, jeśli taka nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta zażąda od właściciela wniesienia opłaty planistycznej, zwanej inaczej rentą planistyczną. Jej wysokość zależy od wzrostu wartości nieruchomości. Stawkę określa rada gminy, aczkolwiek opłata nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży notariusz zawiadamia właściwy urząd, a ten rozpoczyna postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Oceny wzrostu wartości nieruchomości dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy na podstawie operatu szacunkowego, natomiast bez znaczenia jest cena sprzedaży nieruchomości. Po otrzymaniu decyzji zbywca, uiszcza rentę planistyczną jednorazowo.

Opłaty można uniknąć w dwóch przypadkach:

●     kiedy nieruchomość zostanie sprzedana po pięciu latach od dnia obowiązywania nowego planu;
●     jeśli nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i zostanie nieodpłatne przekazana następcy, wtedy to jego obowiązuje pięcioletnia karencja.

Kiedy przysługuje odszkodowanie po uchwaleniu albo zmianie planu?

Zmiana MPZP może podnieść wartość nieruchomości, ale też może sprawić, że korzystanie z niej w dotychczasowy sposób będzie niemożliwe albo ograniczone. W takich sytuacjach właściciel ma prawo żądać od gminy:

●     wypłaty odszkodowania;
●     wykupienia nieruchomości lub jej części.

Urząd z kolei może również zaproponować zamianę na inną nieruchomość. Co ważne, jeśli właściciel wyrazi na to zgodę, traci prawo do roszczeń.

Warto wiedzieć, że o odszkodowanie można też starać się przy sprzedaży nieruchomości. Jej wysokość może być równa kwocie, o którą została obniżona wartość nieruchomości po uchwaleniu planu (wartość nieruchomości ustalana jest na dzień jej zbycia). Właściciel ma na to pięć lat od wejścia w życie nowego planu.