Co musisz wiedzieć o pozwoleniu na budowę?

Budowa nowego obiektu to proces wymagający doskonałej organizacji, planowania i, co równie ważne, przestrzegania prawa. Jednym z kluczowych etapów tego procesu jest uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB), opisane w rozdz. 4 art. 33 ustawy Prawo budowlane, która ustanawia zasady i normy dotyczące inwestycji budowlanych.

Zatwierdzenie projektu budowlanego

Centralnym elementem uzyskania pozwolenia na budowę jest zatwierdzenie projektu budowlanego, który musi być zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a jego zatwierdzenie jest kluczowym krokiem w uzyskaniu pozwolenia. Prawo do uzyskania PnB przysługuje osobie, która dysponuje gruntem na cele budowlane.

Niezbędne dokumenty

Procedura składania wniosku obejmuje konieczność złożenia szeregu dokumentów, takich jak:

• wniosek o Pozwolenie na Budowę (PB-1)
• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (PB-5)
• projekt budowlany (3 egzemplarze)
• wypis/wyrys z MPZP (jeżeli istnieje) lub decyzja o warunkach zabudowy (WZ)
• decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej – dla budynku jednorodzinnego wyłączenie do 500 m2 jest nieodpłatne

• badania geotechniczne
• zgoda gminy na lokalizację zjazdu z drogi publicznej

Dodatkowe dokumenty w razie konieczności dostarczają projektanci, np. zaświadczenie o posiadanych uprawnieniach lub inwestor, np. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli wcześniej została wydana.

Projekt budowlany

Skuteczne uzyskanie PnB wymaga złożenia kompletnego projektu budowlanego. Na projekt składają się:

• projekt architektoniczno-budowlany
• plan zagospodarowania terenu (PZT) sporządzone na mapie do celów projektowych 

W pierwszej kolejności, architekt na mapie do celów projektowych przygotowuje PZT, który stanowi podstawę dla dalszych prac, określając m.in. zasady zabudowy, przeznaczenie terenu, a także parametry techniczne.

Kolejnym istotnym elementem jest projekt techniczny, który otrzymuje kierownik budowy przed rozpoczęciem prac. Jest to szczegółowe opracowanie planów i dokumentacji, niezbędne do właściwego wykonania budowy. W jego skład wchodzą szczegółowe rysunki techniczne, specyfikacje materiałów, obliczenia konstrukcyjne, a także wszelkie inne informacje niezbędne do realizacji projektu. Dzięki temu prace budowlane będą mogły być prowadzone zgodnie z przyjętymi standardami i wymaganiami.

Warto podkreślić, że projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny są wzajemnie powiązane, tworząc kompletną dokumentację, która pozwala organom odpowiedzialnym za nadzór budowlany dokładnie ocenić planowane przedsięwzięcie. Przygotowanie solidnej dokumentacji projektowej jest kluczowe nie tylko dla uzyskania pozwolenia na budowę, ale również dla późniejszej realizacji inwestycji.

Działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach

Zobacz działki

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę mogą być zróżnicowane w zależności od rodzaju inwestycji oraz specyfiki planowanego przedsięwzięcia. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest  wolne od opłat, ale za to zapłacimy architektowi, geodecie, geologowi etc.

W przypadku innych typów inwestycji, opłaty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę zależą od różnych czynników. Wysokość tych opłat jest dostępna na stronie https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34. Dodatkowe koszty w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę mogą generować usługi wykonawców: architekta/projektanta, geodety, geologa i innych specjalistów, których udział jest niezbędny w procesie przygotowania dokumentacji projektowej.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

PnB jest wydawane przez starostę powiatowego właściwego dla lokalizacji planowanej inwestycji, jako organ administracji publicznej odpowiedzialny za nadzór nad tym procesem. Starosta powiatowy ocenia zgodność projektu z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pod uwagę brane są również takie czynniki, jak parametry urbanistyczne czy też wpływ inwestycji na otaczające środowisko. 

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na budowę zachowuje swoją ważność przez okres 3 lat od momentu, gdy decyzja staje się ostateczna. W praktyce oznacza to, że inwestor ma trzy lata na podjęcie robót budowlanych od chwili uzyskania decyzji.

Dodatkowo, ważność pozwolenia na budowę zależy także od terminów związanych z prowadzeniem prac na placu budowy. Maksymalny okres przerwy w budowie wynosi 3 lata od ostatniego wpisu do dziennika budowy. 

Ile czasu trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę to kwestia kluczowa dla inwestorów, mająca duży wpływ na planowanie i harmonogram przedsięwzięcia budowlanego. Teoretycznie, według przepisów prawa budowlanego, procedura uzyskania pozwolenia na budowę nie powinna trwać dłużej niż 65 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.

W praktyce jednak, czas oczekiwania może być uzależniony od wielu czynników, takich jak obciążenie urzędów, skomplikowanie projektu, czy też konieczność naniesienia ewentualnych poprawek w dokumentacji. Warto zauważyć, że czas ten może wydłużyć się również poprzez konieczność uzyskania dodatkowych opinii lub zgód.

Rzetelne przygotowanie dokumentacji jest kluczowe dla szybkiego uzyskania pozwolenia na budowę, co z kolei przełoży się na szybsze rozpoczęcie robót budowlanych i sprawniejszy rozwój projektu inwestycyjnego.

Otrzymaliśmy pozwolenie na budowę – co dalej?

Po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, trzeba wybrać i ustanowić kierownika budowy, a następnie założyć dziennik budowy, niezbędny do dokumentowania postępów prac. Dziennik budowy, dostępny w urzędach, księgarniach, czy marketach budowlanych, zawiera takie informacje jak: dane inwestora, rodzaj i adres budowy, dane wykonawców i dane kierownika budowy. Następnie, dziennik budowy musi zostać zarejestrowany w starostwie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, co może zrobić kierownik budowy lub inwestor. Do procesu rejestracji niezbędna jest kopia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Następnie należy zawiadomić nadzór budowlany o terminie rozpoczęcia budowy za pomocą formularza PB-12, do którego trzeba dołączyć kopię dziennika, projekt techniczny, dane kierownika budowy oraz dane inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony lub jeżeli obowiązek ustanowienia wynika z decyzji PnB. Ważne jest, aby rozpocząć prace budowlane nie wcześniej, niż w zadeklarowanym terminie.

Jest to dokument niezbędny dla kierownika budowy, który bez niego nie mógłby wykonywać swoich obowiązków. Co zatem należy zrobić, gdy oryginał dziennika budowy zaginie? Przede wszystkim kierownik budowy powinien niezwłocznie zgłosić ten fakt do organu nadzoru budowlanego, który ma wtedy obowiązek przeprowadzić czynności dowodowe, mające na celu sprawdzenie prawidłowości wykonywanych robót budowlanych. Nie istnieje jednak procedura odtworzenia zaginionego dziennika, co oznacza, że konieczne może być przeprowadzenie postępowania dowodowego zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego​. Jeśli zagubienie dziennika nastąpiło przed zakończeniem budowy, organ administracji architektoniczno-budowlanej może wydać inwestorowi nowy dziennik budowy na niezrealizowaną część inwestycji​. Brak dziennika budowy zagrożony jest karą grzywny zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Ponadto, brak dziennika może skomplikować proces zakończenia inwestycji, gdyż wymaga przeprowadzenia dowodu w przypadku jego braku, a ciężar dowodu spoczywa na inwestorze​.

Budowa bez pozwolenia

Gdy nie uzyskaliśmy decyzji o pozwoleniu na budowę albo nie trzymamy się zaakceptowanego projektu, a mimo to prowadzimy prace budowlane, będziemy musieli zmierzyć się z nieuniknionymi konsekwencjami. Mogą się one odwlec w czasie, bo organ nadzoru budowlanego nie ma lotnych brygad, które jeździłyby i sprawdzały takie rzeczy, ale jeżeli otrzyma taką informację, to musi ją zweryfikować. Pierwszym z możliwych scenariuszy jest nałożenie kary finansowej za budowę bez wymaganego zezwolenia. Inną z możliwości jest legalizacja budowy, jeśli obiekt jest zgodny z warunkami zabudowy (WZ) lub Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), ale niezgodny z projektem. W przypadku niezgodności planistycznej, obiekt trzeba będzie doprowadzić do zgodności z MPZP lub WZ, co w większości przypadków będzie oznaczało konieczność rozbiórki.

Dlatego, zanim rozpoczniemy jakiekolwiek prace budowlane, kluczowe jest uzyskanie odpowiednich zezwoleń, aby uniknąć przykrych konsekwencji.