Jak zapłacić jak najniższy podatek od sprzedaży lub najmu nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości, tak jak i najem, generuje dochód, a ten podlega opodatkowaniu. I zwykle nie są to małe kwoty. W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy i w jakiej wysokości trzeba uiścić daninę oraz podpowiadamy jak obniżyć wysokość podatku dochodowego.

Inwestycja w nieruchomości od lat uznawana jest za najbezpieczniejszą. W Polsce coraz częściej kupuje się je nie tylko na potrzeby własne, ale też z zamiarem wynajmu albo odsprzedaży. Jak podaje GUS w raporcie „Obrót nieruchomościami w 2022 r.”. W 2022 r. podpisano 531,2 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż mieszkań stanowiła 39,2% wszystkich transakcji, działek niezabudowanych – 23,0%, nieruchomości rolnych – 11,9%, działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym – 10,1%, a sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – 7,5%. Wartość obrotów wszystkich transakcji oscylowała na poziomie 192,7 mld zł.

Są to zatem bardzo wysokie kwoty, od których podatnicy muszą odprowadzić stosowną daninę. Aby inwestycja była jeszcze bardziej opłacalna, warto wiedzieć, w jaki sposób można obniżyć wartość podatku dochodowego. Dlatego sprawdzamy, jakie obowiązują ulgi i odliczenia w 2024 r. dla inwestorów i najemców.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – podstawa prawna i podstawowe zasady

W naszym kraju podstawowym prawem regulującym kwestie podatkowe jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Określa ona, że osoby fizyczne, mające miejsce zamieszkania na terytorium Polski, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 UPDOF do źródeł dochodów należy odpłatne zbycie m.in.:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo użytkowego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów;
  o ile zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepisów nie stosuje się do m.in. do odpłatnego zbycia nieruchomości:

• dokonanego na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu (do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy);
• w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

Jak liczyć okres 5 lat w kontekście odpłatnego zbycia nieruchomości?

Właściwe obliczenia są kluczowe dla zbywców, ponieważ to od tego zależy czy muszą zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z przepisami okres pięciu lat liczony jest od początku roku następującego po dacie kupna i budowy. Przykładowo działkę kupioną w 2020 r. można sprzedać po 1 stycznia 2026 r. i wtedy nie obowiązuje nas danina.

Przepisy regulują też sposób wyliczania tego okresu dla nieruchomości odziedziczonych.

W takiej sytuacji pięć lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, albo nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z ustawą, jeśli właściciel zbędzie odpłatnie nieruchomość przed upływem pięciu lat, musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów, powiększonych o sumę odpisów amortyzacyjnych. W przypadku odpłatnej zamiany nieruchomości lub praw przychodem będzie wartość zapisana w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia nieruchomości np. o opłaty notarialne i koszty pośrednictwa.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości (np. akt notarialny zakupu, pokwitowanie opłacenia podatku PCC) lub jej wytworzenia oraz nakłady, które zwiększyły jej wartość (np. faktury remontowe).

Podatek od sprzedaży nieruchomości zbywca wykazuje w rocznej deklaracji PIT.

Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości – sposoby na uniknięcie lub obniżenie daniny

Najprostszym sposobem jest odczekanie pięciu lat od nabycia nieruchomości – wtedy podatek nas nie obowiązuje.

Innym sposobem jest tzw. ulga mieszkaniowa. Aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości, całość dochodu z jej zbycia trzeba wydać na własne cele mieszkaniowe. Jeśli przeznaczymy cześć dochodu, to tylko obniżymy podatek o poniesione koszty. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest wykorzystanie pieniędzy w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.

Za własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki poniesione na:

• budowę domu;
• rozbudowę, przebudowę lub remont własnego mieszkania albo domu, lub jego części;
• zakup mieszkania, domu albo nieruchomości gruntowej;
• spłatę kredytu mieszkaniowego, który sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu.

Szczegółowy katalog wydatków znajdziemy w interpretacji Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r. Zgodnie z nim za wydatki na własne cele mieszkaniowe, które można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej, należy też rozumieć koszty zakupu:

• kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, piekarnika, lodówki;
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki;
• oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyjątkiem lamp wolnostojących;
• okapu, pochłaniacza;
• mebli trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, np. szafy wnękowe i meble na wymiar.

Wartość ulgi mieszkaniowej oblicza się wg wzoru: dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mnożymy przez sumę poniesionych kosztów na cele mieszkaniowe, a całość dzielimy przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód zwolniony z podatku należy uwzględnić w rocznym zeznaniu PIT–39. W deklaracje wpisujemy wydatki już poniesione i zaplanowane.

Nie zapłacimy też podatku, jeśli kwota sprzedaży nieruchomości będzie taka sama jak zakupu albo niższa. Wtedy właściciel nie osiągnął dochodu, więc nie ma, od czego zapłacić podatku. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli urząd skarbowy uzna, że wartość jest za niska i znacznie odbiera od ceny rynkowej, ma prawo określić wysokość przychodu na podstawie ceny rynkowej.

Kiedy podatek od sprzedaży mieszkania, domu albo działki nie jest wymagany?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami podatek dochodowy od zbycia nieruchomości nie jest wymagany, jeśli od sprzedaży upłynęło pięć lat. Nie będziemy musieli uiszczać daniny, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, w całości przeznaczymy na cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości.

Korzyści podatkowe z długoterminowego inwestowania w nieruchomości

Niewątpliwą korzyścią z długoterminowego inwestowania jest uniknięcie płacenia podatku dochodowego. Co więcej, wartość nieruchomości systematycznie rośnie, zatem po upływie ustawowych pięciu lat, cena, jaką uzyskamy z jej zbycia, z pewnością będzie znacznie wyższa.

Podatek od wynajmu nieruchomości – podstawowe zasady

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym źródłami przychodów są też: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, o ile nieruchomości nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zatem i one podlegają ustawie o podatku dochodowym.

Zasady dotyczące podatku od wynajmu znajdziemy w Ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczny, tzw. ustawa o ryczałcie.

Podział podatku od wynajmu na ryczałt i opodatkowanie na zasadach ogólnych

Zgodnie z ww. ustawą o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, muszą opłacać podatek wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z kolei osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą rozliczają najem zgodnie z wybraną przez siebie formą opodatkowania, czyli: podatkiem liniowym albo na zasadach ogólnych. Rozliczanie się ryczałtem wymaga spełnienia dodatkowych wymagań. Uzyskany dochód jest traktowany tak samo, jak ten z prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku nie ma narzuconego sposobu rozliczenia.

Ile wynosi podatek od wynajmu nieruchomości

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego wynosi:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 tys. zł;
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Co ważne, małżeństwa, które złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywatnego przez jednego z nich, zyskują limit I progu w kwocie 200 tys. zł.

Podstawą opodatkowania najmu prywatnego jest kwota czynszu wpisana w umowie najmu. Dlatego należy w umowie określić kwotę opłat (lub zapisać, że wszystkie opłaty eksploatacyjne uiszcza najemca) oraz sumę czynszu, która stanowi wynagrodzenie dla wynajmującego. Opłaty co do zasady nie stanowią dochodu. Niestety rozliczanie ryczałtem nie daje możliwości odliczenia kosztów remontów i usprawnień w lokalu.

Zaliczki na podatek od wynajmu – jak obliczyć i kiedy płacić?

Zaliczki na poczet podatku od najmu prywatnego płaci się miesięcznie albo kwartalne, pod warunkiem że przychód nie przekracza 200 tys. euro. Pieniądze należy przelać na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy generowany na podstawie PESEL-u. Daninę płaci się w terminie do 20. dnia następnego miesiąca (lub kolejnego kwartału). O wyborze częstotliwości rozliczania się należy poinformować urząd w zeznaniu rocznym. Podatek od najmu prywatnego rozlicza się osobno na druku PIT-28. Formularz za 2023 r. należy złożyć do 30 kwietnia 2024 r.

Aby obliczyć zaliczkę, wpierw szacujemy próg przychodu: 8,5% albo 12,5%. Jeśli miesięczny czynsz wynosi np. 2000 zł, a opłaty leżą w gestii najemcy, to podstawą opodatkowania będzie kwota 2000 zł. Zatem do urzędu przelewamy 170 zł.

Pamiętajmy, że obliczając wysokość podatku, stawkę zaokrągla się do pełnych dziesiątek groszy, a końcówki niższe niż 5 gr pomija się, natomiast powyżej 5 gr zaokrągla do pełnych dziesiątek.

Kto płaci podatek od wynajmu: najemca czy wynajmujący?

Co do zasady podatek od wynajmu nieruchomości płaci wynajmujący, czyli właściciel albo osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością. Zaleganie z opłatami grozi odsetkami oraz grzywną.

Ulgi i zwolnienia dotyczące podatku od wynajmu

Niestety przepisy nie przewidują żadnych ulg i zwolnień w przypadku podatku dochodowego od najmu.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości to dobry pomysł, o ile myślimy o niej długoterminowo. Jeśli sprzedamy ją w ciągu pięciu lat od zakupu – będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%.

Jednak są dwa skuteczne sposoby na obniżenie podatku, jeśli musimy sprzedać nieruchomość wcześniej: skorzystanie z ulgi mieszkaniowej albo sprzedaż po cenie zakupu. Druga opcja jest dość ryzykowna, ale wszystko zależy od aktualnego faktycznego stanu nieruchomości.

Niestety przepisy nie przewidują żadnych ulg dla najmu prywatnego, jednak pomimo tego stawki ryczałtowe są dość korzystne.

Aby inwestycja przyniosła oczekiwane korzyści, trzeba nie tylko orientować się w przepisach i znać różne luki prawne, ale też mieć przygotowaną strategię zarządzania nieruchomościami, tak aby zminimalizować koszty podatkowe.