Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?

Zakup działki budowlanej to inwestycja, która wymaga wyjątkowo starannego planowania i analizy. Działka budowlana to nie tylko kawałek ziemi, ale przede wszystkim podstawa pod przyszłą budowę. Dlatego warto poświęcić czas na gruntowne zbadanie różnych kwestii związanych z zakupem. W tym artykule omówimy kluczowe elementy i czynniki, na które należy zwrócić uwagę podczas poszukiwań i finalizacji transakcji.

Planowanie przed zakupem

Określenie potrzeb i ustalenie budżetu

Przed rozpoczęciem poszukiwań działki należy dokładnie określić, jakie są nasze potrzeby i priorytety związane z przyszłą inwestycją. Należy sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ), aby upewnić się, że nasze plany inwestycyjne są zgodne z przepisami, np. jeżeli będziemy chcieli wybudować większy dom, będziemy potrzebowali odpowiednio większego wskaźnika powierzchni zabudowy w MPZP/WZ. To samo dotyczy wszystkich innych parametrów zabudowy (liczba kondygnacji, wysokość do okapu, wysokość do kalenicy, szerokość elewacji frontowej, układ dachu, itp.). Koniecznie trzeba sprawdzić, czy nasze plany inwestycyjne znajdują odzwierciedlenie w zabudowie dopuszczalnej na tej działce przez MPZP/WZ. Może bowiem okazać się, że np. chcielibyśmy trzymać przetwory w piwnicy, a MPZP nie dopuszcza podpiwniczenia. 

Zakup działki i jej uzbrojenie

Przy planowaniu zakupu działki budowlanej kluczowym krokiem jest ustalenie budżetu, który obejmie nie tylko cenę samej działki, ale również koszty związane z jej uzbrojeniem oraz ewentualne opłaty związane z procedurami administracyjnymi. Po zakupie działki konieczne może być jej uzbrojenie w media, takie jak prąd, gaz, wodociąg czy kanalizacja czy utwardzenie drogi. Koszty takiego uzbrojenia mogą być znaczące i należy je uwzględnić w budżecie. W przypadku braku możliwości podłączenia do sieci miejskiej, konieczne będzie rozważenie alternatywnych rozwiązań, jak np. budowa własnej studni czy instalacja przydomowej oczyszczalni ścieków.

Uzyskanie pozwolenia na budowę/zgłoszenia

Kolejnym elementem, który trzeba wziąć pod uwagę podczas planowania środków finansowych, jest uzyskanie niezbędnych pozwoleń na budowę lub zgłoszenie planowanej inwestycji. Proces ten wymaga zaangażowania specjalistów takich jak architekt, geodeta czy geolog, którzy pomogą w przygotowaniu niezbędnej dokumentacji i spełnieniu wszelkich wymagań formalnych. To są jednak zdecydowanie mniejsze koszty w porównaniu z zakupem działki i budową (no, chyba, że ktoś zamówi sobie skomplikowany projekt w renomowanej pracowni architektonicznej).

Co musisz wiedzieć o pozwoleniu na budowę?

Czytaj więcej

Budowa i wyposażenie

Po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń można przystąpić do zaplanowanej budowy. Koszty materiałów budowlanych, robocizny, a także elementów wyposażenia zależą w dużym stopniu od naszych wymagań, projektu budowlanego i standardu, jakiego oczekujemy.

Lokalizacja

Analiza lokalizacji to kolejny kluczowy element przy wyborze odpowiedniej działki budowlanej. Wybór będzie zależał głównie od naszych potrzeb, preferencji i budżetu.

Bliskość infrastruktury

Jeśli planujemy budowę domu do zamieszkania, niebagatelnym czynnikiem przy wyborze lokalizacji jest, aby była dogodna pod względem dojazdu do pracy, szkół, sklepów, ośrodków zdrowia oraz innych instytucji. W takim przypadku lepiej wybrać teren blisko miasta lub miejsce dobrze z nim skomunikowane.

Jeżeli natomiast  zamierzamy wybudować dom w celach rekreacyjnych, pod wynajem lub jako drugi dom, warto rozważyć atrakcyjne lokalizacje turystyczne, nad morzem, w górach czy nad jeziorem.

Perspektywy rozwoju okolicy

Przy analizie lokalizacji warto również zwrócić uwagę na perspektywy rozwoju okolicy. Należy sprawdzić, czy w najbliższej przyszłości planowane są jakiekolwiek inwestycje, które mogą wpłynąć na nasze życie codzienne. Może to być budowa oczyszczalni ścieków, nowych dróg czy też infrastruktury komunalnej. Takie informacje można znaleźć w dokumentach planistycznych gminy.

Kolejnym elementem jest sprawdzenie sąsiednich działek. Jeśli w okolicy są już działki budowlane, warto dowiedzieć się, czy ich właściciele nie planują rozpocząć budowy w najbliższym czasie. Hałas tuż za oknem może skutecznie odebrać nam radość z posiadania nowego domu, a dodatkowo podczas prowadzenia budowy może zostać rozjeżdżona droga.

Dostępność wykonawców i materiałów budowlanych

Równie istotnym czynnikiem jest dostępność wykonawców oraz składów z materiałami budowlanymi w danej lokalizacji. Jeżeli rynek jest dobrze rozwinięty, możemy uniknąć dodatkowych kosztów związanych z szukaniem wykonawców daleko od naszej działki czy też z koniecznością sprowadzania materiałów z innych miejsc, co wiązałoby się z dodatkowymi kosztami.

Analiza cen działek w różnych rejonach

Aby dokonać w pełni  świadomego wyboru, warto przeprowadzić analizę cen działek w różnych rejonach. Porównanie ofert na portalach  z nieruchomościami pozwoli nam poznać średnie ceny w danej okolicy. Dodatkowo, można również skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm, które pomogą nam znaleźć najlepszą ofertę, dostosowaną do naszych potrzeb i możliwości finansowych.

Weryfikacja dokumentów dotyczących działki

Kontrola dokumentacji jest niezwykle ważnym krokiem przy zakupie działki budowlanej, pozwalającym uniknąć przykrych niespodzianek i problemów związanych z przyszłą inwestycją. 

• MPZP/WZ – MPZP/WZ określa, czy działka jest przeznaczona do zabudowy oraz jakiego rodzaju budynki można na niej wznosić, a także w jaki sposób możemy zagospodarować działkę, np. jaką część terenu możemy utwardzić. Należy dokładnie przeanalizować te dokumenty, aby upewnić się, że nasze plany budowlane są zgodne z nimi zgodne.

Działka może mieć też mieszane przeznaczenia w MPZP, np. na froncie być budowlaną a w głębi rolną – trzeba to sprawdzić, bo w takim przypadku budować możemy tylko na części budowlanej.

• Studium – obecnie ten dokument nie ma już takiego znaczenia, jak przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy, zgodnie z którą gminy muszą sporządzić Plany Ogólne. Warto monitorować, jakie ewentualnie mogą być zapisy dotyczące działki w Planie ogólnym i jak przebiega procedura uchwalania Planu Ogólnego obejmującego naszą działkę.

• Zapisy w Księdze Wieczystej – Weryfikacja Księgi Wieczystej pozwoli nam uzyskać informacje na temat ewentualnych obciążeń nieruchomości, takich jak hipoteka czy służebność, które mogą wpłynąć na nasze prawa własności.

• Dostęp do drogi – w jaki sposób jest zapewniony dostęp do działki. Czy jest to dostęp bezpośredni, pośredni przez działkę wewnętrzną (udział w tej działce), czy też korzystamy ze służebności przejazdu przez cudzą posesję.

• Jeśli działka nie jest uzbrojona, konieczne jest sprawdzenie możliwości uzbrojenia oraz warunków przyłączenia do sieci, takich jak prąd, gaz, wodociąg czy kanalizacja. Należy również zorientować się, czy konieczne będzie dociągnięcie sieci, na jaką odległość i czy nie będzie problemu z uzyskaniem zgód od właścicieli innych działek.

• Ewidencja gruntów i budynków – pozwala nam poznać klasę gruntu na działce oraz ewentualne opłaty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Warto również zorientować się, czy działka znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją czy uproszczonym planem urządzenia lasów.

Wizja lokalna i inspekcja techniczna

Inspekcja techniczna działki oraz przeprowadzenie wizji lokalnej to kolejne kroki, które warto podjąć przed zakupem działki budowlanej. 

Stan terenu

Ocena ukształtowania terenu pozwala określić ewentualne trudności związane z budową oraz planowanie terenu pod konkretny projekt budowlany. Sprawdzenie stanu zagospodarowania działki jest łatwe, wystarczy się rozejrzeć, żeby zobaczyć czy działka jest zakrzaczona, zalesiona lub zaorana. Pozwoli to oszacować w przybliżeniu ewentualne koszty związane z przygotowaniem terenu do budowy. 

Konieczne jest sprawdzenie, czy przez działkę nie przebiegają media, które mogą ograniczać możliwości zagospodarowania, takie jak napowietrzna sieć energetyczna czy przesyłowa sieć gazowa.

Nie zapominajmy o sprawdzeniu dojazdu, czy np. zimą nie będzie problemu z wjazdem pod górkę. Trzeba też ocenić, jak faktycznie wygląda wjazd na samą działkę – czy jest odpowiednio szeroki i wygodny, aby nie sprawiać problemów podczas prowadzenia budowy i późniejszego użytkowania.

Ewentualne zagrożenia środowiskowe

W kontekście ewentualnych zagrożeń środowiskowych istotne jest również zbadanie rodzaju gruntu, co pozwala oszacować jego przepuszczalność wody i ewentualne problemy związane z drenażem. Z kolei ocena nośności gruntu jest kluczowa dla planowania fundamentów budynku oraz uniknięcia kosztownych prac związanych z wymianą gruntu. 

Ponadto, warto zbadać, czy działka nie jest zalewana, np. przez pobliską rzekę, sąsiada lub wodę z drogi, co może skutkować problemami związanych z budową i użytkowaniem nieruchomości. Istotne jest również sprawdzenie na portalach mapowych informacji o ewentualnych osuwiskach czy zagrożeniach powodziowych. Koniecznie trzeba też sprawdzić, czy działka nie znajduje się na obszarze chronionego krajobrazu lub innej formy ochrony przyrody, co może znacznie ograniczyć możliwość jej zagospodarowania.

Dostęp do mediów

Dostęp do mediów to jedno z najważniejszych kryteriów, który należy uwzględnić podczas planowania inwestycji budowlanej. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy media są dostępne na działce, a jeżeli tak, to gdzie są studzienki i przyłącza, bo mogą znajdować się np. w miejscu ograniczającym wjazd na działkę.

W przypadku prądu ważne jest ustalenie, czy jest on dostępny poprzez sieć napowietrzną czy kablową oraz czy na działce znajdują się słupy energetyczne. Jest to ważne nie tylko dla samego podłączenia budynków do sieci elektrycznej, ale także dla planowania rozmieszczenia budynków na terenie działki.

Ważne jest również sprawdzenie, czy na terenie działki będzie możliwy dojazd śmieciarki czy wozu asenizacyjnego (w przypadku, gdy będziemy korzystać z szamba). Na koniec, pomimo że może się wydawać to mało istotne, warto również sprawdzić, czy na terenie działki jest odpowiedni zasięg sieci komórkowej, co może mieć wpływ na codzienne funkcjonowanie mieszkańców.

Konsultacje z ekspertami

Warto również pomyśleć o sięgnięciu po pomoc specjalistów. Najczęściej dysponują oni doświadczeniem i wiedzą, których nie posiada przeciętny Kowalski. Dodatkowo, samodzielne sprawdzanie terenu i dokumentów może być bardzo czasochłonne i wymagać dużego wysiłku. Zatem, kto i w czym może nam pomóc?

Weryfikacja działki

Geodeta może przeprowadzić szczegółową inwentaryzację działki, co pozwoli na dokładne określenie wszelkich przeszkód terenowych oraz pomiar ukształtowania terenu, w tym wysokości działki. Z kolei pomoc prawnika może okazać się nieoceniona w kontekście weryfikacji dokumentów dotyczących działki, w tym księgi wieczystej oraz projektu aktu notarialnego. Prawnik może określić też wszelkie zobowiązania związane z nieruchomością oraz upewnić się, że transakcja przebiega zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Kolejnym ekspertem, do którego warto się zwrócić, jest architekt. Jego wiedza i doświadczenie mogą być niezastąpione przy opracowywaniu planów budowlanych oraz sprawdzeniu, czy nasze pomysły architektoniczne da się zrealizować na konkretnej działce. Dodatkowo, może przeprowadzić analizę chłonności działki, czyli określić jej potencjał. 

Generalnie, z usług geodety i architekta i tak będziemy korzystać na etapie projektu budowlanego, ale warto się do nich zwrócić jeszcze na etapie podejmowania decyzji o zakupie.

Warto również udać się do urzędu gminy, aby dowiedzieć się, czy mogą być jakieś problemy z uzbrojeniem działki, dojazdem, co się dzieje w okolicy etc. Urzędnicy często mają bardzo dużą wiedzę na temat interesującego nas terenu.

Działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach

Zobacz działki

Analiza kosztów dodatkowych i negocjacje cenowe

Po konsultacjach z ekspertami warto przygotować się do negocjacji cenowych z właścicielem działki. Mając pełną wiedzę na temat ewentualnych kosztów dodatkowych, takich jak prace przygotowawcze czy uzbrojenie, można skuteczniej negocjować cenę zakupu, podpierając się tymi argumentami. Dodatkowo, warto porównać oferty z rynku, aby mieć pewność, że cena jest adekwatna do wartości nieruchomości w danej okolicy.

Warto również mieć na uwadze dodatkowe koszty związane z zakupem działki, takie jak podatek rolny do momentu rozpoczęcia budowy. Świadomość tych kosztów pozwoli lepiej oszacować całościowe koszty inwestycji i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Kwestie finansowe

Pomimo starannej analizy i planowania, zawsze istnieje ryzyko wystąpienia dodatkowych kosztów, które mogą się pojawić w trakcie realizacji projektu. Dlatego ważne jest, aby mieć pewien margines finansowy, który pozwoli pokryć ewentualne niespodziewane wydatki, takie jak dodatkowe prace związane z uporządkowaniem działki, naprawy infrastruktury czy jakieś nieprzewidziane zdarzenia.

Warto również rozważyć strategie zakupowe w zależności od indywidualnych preferencji i sytuacji finansowej. Niektórzy inwestorzy preferują szybkie decyzje i gotówkę, aby móc zaoferować konkurencyjną cenę i szybko sfinalizować transakcję, podczas gdy inni mogą być bardziej skłonni do negocjacji i elastycznych warunków płatności. Dlatego istotne jest, aby dopasować strategię zakupową do swoich własnych celów, preferencji i możliwości finansowych, biorąc jednocześnie pod uwagę wszystkie wcześniej omówione aspekty związane z analizą nieruchomości i wsparciem ekspertów.

Korzystne może być także wzięcie pod uwagę alternatywnych opcji, takich jak zakup działki rolnej z potencjałem na przekształcenie. 

Podsumowanie

Jak w każdym przypadku inwestowania w nieruchomości, także podczas zakupu działki budowlanej najważniejsze jest dokładne określenie potrzeb i planów jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań. Określenie tych potrzeb i ustalenie realnego budżetu pozwoli uniknąć impulsywnych decyzji oraz zakupu nieruchomości niezgodnych z oczekiwaniami. Konsultacje z ekspertami, takimi jak geodeta, prawnik i architekt, pomogą zweryfikować działkę pod względem technicznym i prawno-formalnym, minimalizując ryzyko wystąpienia problemów. Negocjacje cenowe oparte na solidnej wiedzy o rynku oraz weryfikacja dokumentów, takich jak MPZP/WZ czy Księga Wieczysta, umożliwią uzyskanie korzystnej oferty. Warto także uwzględnić koszty dodatkowe, takie jak uzbrojenie działki czy opłaty administracyjne, w celu uniknięcia przykrych niespodzianek związanych z wydatkami. Alternatywą może okazać się zakup sprawdzonej działki budowlanej od firmy specjalizującej się w nieruchomościach gruntowych.