Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Co wpływa na koszty uzbrojenia działki i jak je ograniczyć?

Bartłomiej Kuzniar
3 stycznia 2024
Uzbrojenie

Uzbrojenie działki jest fundamentalnym krokiem zarówno na etapie rozpoczęcia budowy, jak i w późniejszym użytkowaniu budynku. Jednak koszty uzbrojenia często są pomijane podczas szacowania budżetu na zakup działki. Przyjrzyjmy się zatem kluczowym kwestiom związanym z uzbrojeniem działki. 

Rzeczy takie jak dostęp do prądu czy wody wydają się być oczywiste, ale ich brak może znacznie skomplikować korzystanie z działki już na etapie budowy. Choć istnieje możliwość korzystania z prądu z agregatów czy wożenia wody w cysternach, jest to nie tylko uciążliwe, ale również droższe od korzystania z przyłączy.

Decyzja o uzbrojeniu nabiera szczególnego znaczenia na etapie przekształcania działki poprzez decyzję WZ (Warunki Zabudowy), gdzie potrzebne są promesy od gestorów sieci. W przypadku starania się o pozwolenie na budowę należy określić sposób zasilania budynku w media. Traktując drogę jako element uzbrojenia, nie można zapominać także o dojeździe do działki. Warto podkreślić, że działka uzbrojona jest warta dużo więcej. 

Przyjrzymy się także praktycznym poradom, które pomogą zminimalizować koszty uzbrojenia i uczynić cały proces bardziej efektywnym. Mamy nadzieję, że ten artykuł pomoże w podjęciu lepiej przemyślanej decyzji przed zakupem działki.

Co to jest uzbrojenie działki?

Uzbrojenie działki to proces, który polega na doprowadzeniu niezbędnych mediów do danego terenu – prądu, wody, kanalizacji, gazu, łączy telekomunikacyjnych oraz bardzo istotnego, choć czasami niedocenianego elementu – drogi dojazdowej. Na uzbrojenie składają się przyłącza, instalacje i infrastruktura, taka jak wodociąg, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, gaz czy właśnie droga dojazdowa. Warto podkreślić, że infrastruktura teletechniczna czy światłowód również mogą być istotnymi składnikami uzbrojenia działki.

Alternatywą dla rozwiązań sieciowych są rozwiązania indywidualne, takie jak studnie, zbiorniki bezodpływowe (szamba) czy przydomowe oczyszczalnie ścieków. 

Aby sprawdzić, czy działka jest odpowiednio uzbrojona, można zastosować kilka metod, takich jak:

  • wizja lokalna (nie zawsze jest to możliwe, choćby ze względu na odległość),
  • skorzystanie z portali z mapami, np. geoportalu
  •  bezpośredni kontakt z gminą lub przedsiębiorstwem zarządzającym wodociągami, elektrownią itd.

Mówiąc o instalacji w kontekście budynku lub działki, mamy na myśli poszczególne odcinki, które np. w przypadku prądu obejmują: przyłącze, które kończy się na skrzynce na działce, wewnętrzną linię zasilającą (od skrzynki do budynku) i na końcu instalację wewnętrzną w budynku. Zrozumienie tych elementów jest kluczowe nie tylko dla właściwego uzbrojenia działki, ale również dla sprawnego funkcjonowania budynku po zakończeniu budowy.

Kluczowe czynniki wpływające na koszty uzbrojenia działki

Lokalizacja i warunki terenowe

Mówiąc o czynnikach wpływających na koszt uzbrojenia trzeba zwrócić uwagę na lokalizację. Różnice kosztowe między terenami zurbanizowanymi a  wiejskimi potrafią być znaczne. W miastach system infrastruktury zazwyczaj jest bardziej rozwinięty, co skraca odległość od sieci, a co za tym idzie – instalacja, którą trzeba będzie wykonać, będzie miała krótszy przebieg.  

Inaczej wygląda sytuacja na terenach wiejskich, zwłaszcza jeżeli planujemy inwestycję w oddaleniu od już istniejących zabudowań. Wtedy te odległości od sieci potrafią być znaczne. Dodatkowo, na wsi nie zawsze jest dostęp do wszystkich mediów, co wymusza korzystanie z rozwiązań indywidualnych.

Kolejnym czynnikiem mającym ogromny wpływ na cenę są uwarunkowania terenowe. Przeszkody terenowe czy różne rodzaje podłoża (np. skaliste) generują większe koszty wykonania. Problematyczne może być spełnienie wymagań, co do głębokości prowadzenia infrastruktury, szczególnie w przypadku wodociągów, gdzie konieczne jest utrzymanie głębokości poniżej strefy przemarzania gruntu. Czasem rzeźba terenu może wręcz uniemożliwić doprowadzenie mediów, zwłaszcza w przypadku systemów grawitacyjnych, gdzie konieczne są odpowiednie spadki, np. przy kanalizacji sanitarnej.

Rodzaj uzbrojenia

Wybór sposobu uzbrojenia działki jest kolejnym ważnym elementem decydujący o kosztach inwestycji. 

  • Woda

W przypadku doprowadzenia wody istnieje istotna różnica pomiędzy wodociągiem a studnią. W skrócie: wodociąg gwarantuje stałe dostawy wody, a studnia wiąże się z ryzykiem jej wyschnięcia. Dodatkowo mamy pewność, że woda z sieci wodociągowej spełnia odpowiednie normy jakościowe, a w przypadku studni musimy o to zadbać sami, co czasem może wiązać się z koniecznością założenia filtrów. Do kosztów związanych ze studnią dochodzi też koszt jej wykonania, a im głębsza jest studnia, tym droższa będzie jej przyszła eksploatacja związana z pompowaniem wody. Istotny też jest rodzaj gruntu – wywiercenie studni w skalistym podłożu będzie droższe, niż w piaszczystym.

  • Prąd

Koszt doprowadzenia prądu do budynku zależy od mocy przyłączeniowej, odległości od miejsca przyłączenia oraz rodzaju przyłącza – napowietrzne lub podziemne (kablowe). Przykładowo koszt przyłącza kablowego w Tauron jest ponad dwukrotnie wyższy od napowietrznego, a płaci się za każdy kW. Dodatkowo, jeżeli długość przyłącza przekracza 200 m, to opłacie podlega każdy kolejny metr. Tutaj również droższe jest przyłącze kablowe.

  • Kanalizacja

Jeśli na terenie dostępna jest kanalizacja i istnieje możliwość przyłączenia się do niej, to jest to obligatoryjne. Musimy się podłączyć nawet wtedy, gdy wykonaliśmy szambo, a potem powstała kanalizacja. Czasami szambo jest konieczną alternatywą, ale wiąże się z niedogodnościami, do których należy m.in. konieczność cyklicznego wywozu ścieków wozem asenizacyjnym, co jest dodatkowym kosztem. Kolejną opcją jest przydomowa oczyszczalnia, ale musi być zlokalizowana w odpowiedniej odległości od studni, co nie zawsze jest możliwe. Trudno tutaj mówić o jakichś konkretnych kosztach, bo dostępnych jest dużo różnych rozwiązań, które mogą znacznie różnić się ceną.

Kanalizacja deszczowa również może być istotnym elementem na obszarach zurbanizowanych, gdzie występuje dużo powierzchni nieprzepuszczalnych. Alternatywnym rozwiązaniem są indywidualne metody retencji, takie jak zbiorniki na deszczówkę.

  • Gaz

Również w tym przypadku koszt przyłączenia zależy nie tylko od odległości od sieci, ale także od regionu Polski, w którym chcemy je wykonać. Przykładową procedurę przyłączenia można znaleźć na stronie https://www.psgaz.pl/dla-klienta#przylaczenie-do-sieci-gazowej

Wybór rozwiązania i materiałów

Rodzaj materiałów i instalacji również determinuje koszty uzbrojenia działki. Decyzje dotyczące szamb, rodzaju kanalizacji, instalacji wodociągowej czy energetycznej wpływają bezpośrednio na końcowy koszt inwestycji. Pomocne w dokonaniu właściwego wyboru mogą być warunki techniczne otrzymane od gestora sieci, a staranne zaplanowanie przedsięwzięcia jest niezbędne do optymalizacji kosztów uzbrojenia działki.

Koszty uzależnione są od podjętych decyzji dotyczących konkretnego rozwiązania i użytego materiału, np. wybudowanie większego szamba jest droższe, a szambo wykonane z tworzywa sztucznego jest tańsze od betonowego.

Często, posiadając warunki techniczne od gestora sieci, inwestor może dokładnie określić, jakie materiały i instalacje są zalecane. Przy wyborze materiałów warto również wziąć pod uwagę ich trwałość, efektywność oraz długofalowe koszty eksploatacji. Pozwoli to nie tylko zoptymalizować koszty uzbrojenia działki, ale również przyczyni się do długotrwałej, bezproblemowej eksploatacji infrastruktury.

Projekt i zezwolenia:

Na koszty uzbrojenia działki wpływa również proces przygotowania projektu i uzyskania zezwoleń. Dodatkowo te etapy wymagają wiedzy i szczególnej staranności. Koszty związane z projektami instalacji elektrycznych, gazowych czy wodociągowych, są mocno uzależnione od rynku. Warto zaznaczyć, że konieczne może być zatrudnienie geodety do wykonania mapy do celów projektowych, chyba że jest to już uwzględnione w umowie z projektantem.

Czasami warto też zasięgnąć opinii architekta, zwłaszcza przy tworzeniu projektu budynku i uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, co także może wpłynąć na ostateczne koszty. Natomiast jeśli chodzi o przyłącza prądu i gazu, tutaj projekt i wykonanie są zwykle po stronie gestora sieci.

Opłaty administracyjne i zezwolenia zależą od konkretnej sytuacji. W przypadku realizacji jedynie przyłączy, tych opłat praktycznie nie ma. Jednak, jeśli planowana jest rozbudowa sieci, mogą pojawić się dodatkowe opłaty za decyzję środowiskową czy operat wodnoprawny. Trzeba podkreślić, że nie ma jednej zasady, dlatego najlepiej skonsultować się z projektantem lub architektem, aby uzyskać kompleksowe informacje i uniknąć nieprzewidzianych lub niepotrzebnych kosztów. 

Optymalizacja kosztów uzbrojenia działki

Planowanie

Planowanie to bardzo istotny element procesu uzbrojenia działki, który może znacząco wpłynąć na ostateczne koszty. Warto się nad tym zastanowić jeszcze przed zakupem działki. Wszystkie kwestie związane z uzbrojeniem warto skonsultować z architektem, który będzie przygotowywał projekt naszego budynku i będzie zajmował się uzyskaniem pozwolenie na budowę. Staranne omówienie możliwych rozwiązań pozwoli uniknąć nieprzewidzianych kosztów w późniejszych etapach. Przy planowaniu warto również zwrócić uwagę na lokalne przepisy i wymogi, co może przyczynić się do skuteczniejszej realizacji projektu.

Negocjacje i wybór wykonawcy

Przed wyborem wykonawcy warto przeprowadzić dokładne rozeznanie rynku, uzyskując kilka wycen i porównując oferty. O polecenie sprawdzonego wykonawcy można poprosić architekta, geodetę czy nawet sąsiada. W ten sposób można uzyskać cenne informacje na temat rzetelności i terminowości potencjalnych wykonawców. Dobrą praktyką jest podpisanie umowy z precyzyjnie określonym zakresem prac, kosztami, terminami oraz gwarancją, co może nas ustrzec przed ewentualnymi problemami. Czasami dobrym sposobem na zaoszczędzenie jest samodzielny zakup materiałów, bo ceny mogą być korzystniejsze od oferty wykonawcy.

Alternatywne źródła energii

Rozważenie odnawialnych źródeł energii to kolejny krok w kierunku optymalizacji kosztów budowy i późniejszej eksploatacji działki. Analiza kosztów instalacji fotowoltaiki czy pompy ciepła, powinna być przeprowadzona wspólnie z projektantem, który pomoże w oszacowaniu czy ten wydatek nam się zwróci, a jeżeli tak, to po jakim czasie. Niektóre z tych rozwiązań mogą być opłacalne tylko w nowych budynkach, dostosowanie starszych może być nieopłacalne albo wręcz niemożliwe. Przy podejmowaniu ostatecznej decyzji warto wziąć pod uwagę również korzyści środowiskowe związane z wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii.

Podsumowanie 

Proces uzbrojenia działki może być skomplikowany i wiązać się z różnymi kosztami. Warto zwrócić uwagę na lokalizację działki, rodzaj uzbrojenia oraz alternatywne źródła energii, które mogą istotnie wpłynąć na finalne wydatki.

Kluczowe jest wcześniejsze i dokładne planowanie każdego etapu. Konsultacje z profesjonalistami, takimi jak architekt czy geodeta, mogą pomóc uniknąć nieoczekiwanych kosztów oraz ułatwić zrozumienie lokalnych wymogów i przepisów.

Można też kupić działkę od firmy, która posiada kilkadziesiąt działek w jednym miejscu i ma doświadczenie z podobnymi inwestycjami. Klienci, którzy zakupili działkę od Saveinvest mogą liczyć na oferując kompleksową obsługę w zakresie formalności związanych z uzbrojeniem oraz samej realizacji. Działając w imieniu właściciela, firma zajmuje się poszukiwaniem wykonawców, koordynacją prac, a także wykorzystuje efekt skali, co przekłada się na niższe koszty. Dzięki temu, na inwestycjach prowadzonych przez Saveinvest, eliminowane są potencjalne problemy związane z oporem ze strony innych właścicieli czy trudnościami w uzyskaniu zgód.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe