Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 roku

24 września 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Jak twierdzi minister rozwoju technologii Waldemar Buda, to „przewrót kopernikański” w dziedzinie planowania. Dzięki uproszczeniu przepisów, praca gmin ma być efektywniejsza, a uchwalanie planów ogólnych i miejscowych — szybsze. W efekcie samorządy będą mogły skuteczniej kontrolować rozrost zabudowy i przeciwdziałać patodeweloperce. Czy nowelizacja naprawdę przyniesie rewolucję w systemie aktów planowania przestrzennego oraz procedurach planistycznych?

Plan ogólny — czym jest i co zmieni?

Reforma ładu przestrzennego w niedługim czasie stanie się faktem. Uchwalona ustawa nie tylko ujednolica procedury dotyczące planowania przestrzennego w gminach, ale także upraszcza i przyspiesza realizację formalności. Podstawową zmianą jest wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego – planu ogólnego. W przeciwieństwie do studium, nowe narzędzie planistyczne stanie się aktem prawa miejscowego. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany, a także wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jakie to przyniesie korzyści? Plan ogólny będzie czytelniejszy oraz pozbawiony zapisów o charakterze stricte informacyjnym, które nie mają bezpośredniego wpływu na politykę przestrzenną gminy. Funkcjonować będzie również bezpłatny i ogólnodostępny rejestr urbanistyczny, prowadzony w systemie teleinformatycznym. 

W planie ogólnym obligatoryjnie znajdą się strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Nowelizacja wyszczególnia następujące strefy:

• wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
• z zabudową jednorodzinną,
• z zabudową zagrodową,
• usługowa,
• handlu wielkopowierzchniowego, 
• gospodarcza, 
• produkcji rolnej, 
• infrastrukturalna, 
• zieleni i rekreacji,
• cmentarzy,
• górnictwa,
• otwarta,
• komunikacyjna.

Szczegółowa charakterystyka stref planistycznych zostanie zawarta w aktach wykonawczych. Warto przy tym zaznaczyć, że w strefach otwartych, gospodarczych oraz górnictwa, dopuszczony będzie montaż instalacji OZE.

Będzie można także określić obszary uzupełnienia zabudowy (także śródmiejskiej). Sam plan nie będzie podstawą do wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia budowy.

Plan ogólny zostanie uwzględniony przy opracowywaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, ma stanowić podstawę prawną wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W planie ogólnym należy uwzględnić szereg informacji m.in. 

• katalog dopuszczalnych funkcji,
• maksymalną nadziemną intensywność zabudowy,
• wysokość zabudowy,
• udział powierzchni biologicznie czynnej.

Zmiana planu ogólnego może obejmować częściowe obszary gminy. 

Ostateczny termin sporządzenia planów ogólnych przez gminy przypada na koniec grudnia 2025 roku. W myśl ustawy moc utracą obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie zagadnienia strategiczne i kierunkowe, włącznie z kreowaniem polityki przestrzennej gminy, zostaną ujęte w strategii rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego. Zasady realizacji tej polityki znajdą się natomiast w planie ogólnym.

Należy zaznaczyć, że wejście w życie Planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy obowiązujących Planów miejscowych ani Decyzji WZ.

Gminne standardy urbanistyczne

Standardy urbanistyczne stanowią podstawową część ustaleń, które dotyczą możliwości budowy na obszarze gminy, oraz ustaleń warunków, w jakich będzie realizowana inwestycja. Nowelizacja ustawy zakłada podział standardów na obligatoryjne oraz fakultatywne. 

Obowiązkowe standardy uregulują takie kwestie jak: 

• maksymalną nadziemna intensywność i wysokość zabudowy, 
• maksymalny udział powierzchni zabudowy w strefach planistycznych, 
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. 

Standardy fakultatywne obejmą natomiast zasady dotyczące zapewnienia dostępu do wybranych obiektów infrastruktury społecznej, w tym placówek oświatowych oraz obszarów zieleni publicznej. W przypadku terenów miejskich odległość od szkoły podstawowej nie powinna być większa niż 1500 m, zaś na wsiach — 3000 m. Odległość od terenów zieleni publicznej nie powinna być natomiast mniejsza niż 1500 m, w przypadku zieleni publicznej o powierzchni łącznej nie mniejszej niż 3 ha oraz 3000 m (powyżej 20 ha). 

Ustawodawca dopuścił ponadto możliwość ustanowienia własnych zasad dotyczących zapewnienia dostępu do obiektów użyteczności publicznej, takich jak: placówki oświatowe, zdrowotne czy przystanki publicznego transportu zbiorowego. Gmina, która określi gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej,będzie uzależniać wydanie decyzji WZ od spełnienia standardów dostępności infrastruktury społecznej (dotyczy tylko zabudowy mieszkaniowej). W praktyce oznacza to, że każda działka ewidencyjna będzie musiała spełniać kryterium dostępności infrastruktury społecznej.

Studium

Instytucja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie usunięta z porządku prawnego, natomiast aktualnie obowiązujące Studia zachowają moc do momentu wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Do dnia utraty mocy będą miały zastosowanie aktualne przepisy, a co za tym idzie, obowiązywać będzie zasada zgodności projektu planu miejscowego z zapisami Studium. 

Plan miejscowy

Ustalenia planu ogólnego będą wiążące dla planów miejscowych. Normy, zawarte w planie ogólnym, wskażą ramy docelowego zagospodarowania przestrzeni oraz wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planowania. 

Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje, że obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego ulegną dezaktualizacji. Wciąż będą głównym aktem planowania przestrzennego. Zapewnienie zgodności z planem ogólnym będzie natomiast wymagane w przypadku zmiany samego planu miejscowego. 

Od dnia utraty mocy studium (31 grudnia 2025 roku) uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego będą możliwe (z pewnymi wyjątkami) po wejście w życie planu ogólnego. 

Zintegrowany plan inwestycyjny

Istotnym novum jest wprowadzenie instytucji zintegrowanego planu inwestycyjnego będącego szczególną formą planu miejscowego. Plan obejmować będzie zarówno inwestycję główną, jak i uzupełniającą. Inwestor będzie musiał złożyć wówczas wniosek za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a w ramach procedowania dojdzie do zawarcia umowy urbanistycznej, w której zobowiąże się do zrealizowania na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej.

O przystąpieniu do sporządzenia ZPI decyduje rada gminy. Aby zrealizować plan, gmina negocjuje z inwestorem umowę urbanistyczną.

Decyzja WZ

Nowelizacja wprowadza termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego, zmiana użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia warunków zabudowy.

W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, funkcja zabudowy wynikać będzie z ustaleń zawartych w planie ogólnym

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe wyłącznie na obszarze, na którym dochodzi do uzupełnienia zabudowy. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki dotyczące m.in. rozbudowy obiektów czy stworzenia nadbudowy. W przypadku decyzji WZ dla zabudowy zagrodowej może dojść do jej przeniesienia na inną osobę, o ile zabudowa znajduje się w obszarze gospodarstwa rolnego tej osoby.

Termin obowiązywania decyzji WZ ustalono na 5 lat od dnia uprawomocnienia decyzji, jeżeli nastąpi ono po 1 stycznia 2026 roku.