Kto i w jakich okolicznościach może odzyskać nakłady na nieruchomość? Część pierwsza

Co należy rozumieć pod pojęciem nakładów na nieruchomość? Oraz kto i w jakich okolicznościach ma prawo zgłaszać roszczenia o zwrot takich środków?

Czym są nakłady?

Z nakładami (w omawianym przypadku poczynionymi na konkretną nieruchomość) mamy do czynienia w sytuacji, gdy osoba, dysponująca daną nieruchomością, nie jest w świetle prawa jej właścicielem, ale przeznacza na jej ogólnie mówiąc utrzymanie czy konserwację swoje własne, prywatne dobra majątkowe, bez względu na wolę samego właściciela nieruchomości. Zatem za nakłady uznać należy zarówno sytuację, gdy podmiot dysponuje rzeczą w oparciu o daną podstawę prawną (przykładowo zawarł z właścicielem stosowną umowę) jak i wtedy, gdy posiadanie ma jedynie charakter faktyczny, wynika zatem z praktyki, a nie z prawnego uzasadnienia.

Samoistny posiadacz

Prawo cywilne przewiduje możliwość wystąpienia z roszczeniem zwrotu takiej formy nakładów. Zgodnie z art. 226 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w dobrej wierze może wystąpić z żądaniem zwrotu nakładów (które kodeks określa mianem „koniecznych”), przy zastrzeżeniu, że nie mogą mieć one pokrycia w korzyściach, jakie ten uzyskał z rzeczy objętej nakładami.

Odrębną kategorię nakładów stanowią tzw. „nakłady inne”, o zwrot których samoistny posiadacz może wystąpić tylko jeśli zwiększają one wartość rzeczy w chwili jej wydawania właścicielowi. Jeśli jednak nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on wystąpić z żądaniem zwrotu jedynie tej pierwszej kategorii nakładów, a więc nakładów koniecznych – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Podobnie jest w przypadku, gdy samoistny posiadacz działa w złej wierze. Według kodeksu cywilnego może żądać wtedy jedynie zwrotu nakładów koniecznych, jednak tylko w sytuacji, gdyby właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Przywrócenie stanu nieruchomości

Samoistny posiadacz może także zdecydować się na przywrócenie nieruchomości do stanu w jakim on sam ją zastał. Jeśli przywrócenie stanu poprzedniego wiązać się będzie z zabraniem przez niego przedmiotów, które połączył z nieruchomością, ma do tego niezaprzeczalne prawo, nawet jeśli dane przedmioty stały się częściami składowymi nieruchomości. W przypadku natomiast, gdy połączenie nastąpiło w złej wierze (albo w dobrej, jedynak tylko po otrzymaniu wiadomości o wytoczonej o zwrot nieruchomości sprawie) właściciel ma prawo do zatrzymania takich przyłączonych przedmiotów jeśli zwróci samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny lub też ekwiwalent odpowiadający zwiększeniu wartości samej nieruchomości.

Należy także pamiętać, że zgodnie z art. 228 kodeksu cywilnego przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w wypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy.

Terminy

Roszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot poczynionych przez niego nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Ten sam termin obowiązuje w przypadku, gdy mamy do czynienia z roszczeniami właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia stanu lub utraty rzeczy.

Przeniesienie własności działki

Samoistny posiadacz gruntu, który w dobrej wierze wzniósł na powierzchni (lub też pod powierzchnią gruntu) budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogicznie także właściciel gruntu, na którym wzniesiono obiekt o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł ten obiekt, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W kolejnej części artykułu: uprawnienia jakie, w kontekście roszczeń zwrotu o nakłady, przysługują bezpodstawnie wzbogaconemu, czym jest prawo zatrzymania oraz dlaczego nakłady na nieruchomość mogą okazać się niezwykle trudne do odzyskania?