W co z zyskiem inwestować na rynku nieruchomości? Część pierwsza

Rynek nieruchomości to bardzo szeroka gama ofert inwestycyjnych. W poniższym wpisie porównane zostaną dwa najpopularniejsze aktywa – mieszkania oraz nieruchomości ziemskie. Które z nich mogą przynieść swoim przyszłym właścicielom większe zyski?

Rynek nieruchomości

Inwestowanie na rynku nieruchomości uznawane jest powszechnie za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału – 65,6 proc. Polaków wyraziło przekonanie, że najlepszym zabezpieczeniem finansowym na przyszłość jest posiadanie nieruchomości (źródło: Badanie Homo Homini). Przejdźmy do innego badania opinii publicznej, w którym ankietowani zapytani zostali o ich zdaniem najbezpieczniejszą formę lokowania oszczędności w czasach kryzysu – tu także najczęściej wskazywaną odpowiedzią, 40 proc., były właśnie nieruchomości (źródło: Deutsche bank PBC; badanie Homo Homini). Nieruchomości są odporne na wahania rynkowe, w przeciwieństwie do innych inwestycji dokonywanych w obrębie rynków finansowych. Dlatego właśnie nadal funkcjonują jako synonim bezpieczeństwa finansowego. Warto porównać ze sobą inwestycje w najpopularniejsze aktywa – mieszkania oraz w nieruchomości ziemskie – pod kątem bezpieczeństwa lokowanego kapitału, przewidywanego zysku oraz „nieprzewidzianych dodatkowych wydatków”. Na jakie aspekty zwrócić uwagę przy inwestycji w mieszkania na wynajem, a co brać pod uwagę przy zakupie ziemi?

Inwestycja w mieszkanie

Zajmijmy się najpierw inwestycją w mieszkanie z myślą o jego przyszłym wynajmowaniu. Warto przyjrzeć się nakładom początkowym. Kwota potrzebna na samo pozyskanie mieszkania wraz z innymi kosztami transakcyjnymi, takimi jak prowizja pobierana przez pośrednika, taksa notarialna, czy podatek od czynności cywilnoprawnych, mogą przewyższyć kapitał początkowy, jakim dysponuje inwestor. W związku z tym najczęściej można spotkać się ze strategią polegającą na wzięciu kredytu na zakup mieszkania i tylko niewielkim wkładzie własnym. Zdaniem osób decydujących się na takie rozwiązanie kredyt „sam będzie się spłacał” z czynszu pobieranego od lokatorów. Niestety, takie rozwiązanie może wcale nie okazać się zyskownym pomysłem inwestycyjnym – zauważa Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Warto już tu zaznaczyć, że w nieruchomości ziemskie w przeciwieństwie do mieszkań, możemy inwestować nawet z niewielkim kapitałem początkowym, bez konieczności wizyt w bankach i zaciągania kredytów.

Inwestycja w mieszkania bywa zyskowna, kluczem jest oczywiście wybór odpowiedniego lokalu oraz umiejętne nim zarządzanie. Według danych udostępnionych przez NBP stopa zwrotu może wynieść nawet od 4 do 6 proc. Jednak, aby notować satysfakcjonujące profity, należy zwrócić uwagę na kilka niezmiernie istotnych kwestii. Co jeszcze należy wziąć pod uwagę, jeśli rozważamy inwestycję w mieszkania?

Lokalizacja

Oczywiście namacalne przełożenie na inwestycję w mieszkania – jak również na inwestycję w grunty – ma lokalizacja. Tylko te nieruchomości o atrakcyjnym położeniu przyciągną przyszłych lokatorów. Kluczowa jest także technologia w jakiej zostały wybudowane (materiały, jakie posłużyły do budowy) oraz kwestia wyposażenia, wykończenia mieszkania, jego standardu. Konieczne będzie, przy uwzględnieniu wszystkich tych czynników, także dokonanie analizy popytu – szczególnie pod kątem najbardziej pożądanego przez lokatorów metrażu. Warto mieć jednak na uwadze, że poszukiwanie najemcy może zająć sporo czasu. Dodatkowo nic nie daje pewności, że mieszkanie będzie wynajmowane przez pełne 12 miesięcy. Wiele w kwestii opłacalności takiej inwestycji zależy niestety także od szczęścia inwestora – czy trafi on na uczciwych i wypłacalnych lokatorów. Pamiętajmy, że rata kredytu będzie do spłaty nawet w sytuacji, gdy mieszkanie będzie stało puste lub jeśli najemca nie uiści ustalonej kwoty. Właściciel nie dość, że nie osiąga żadnych przychodów z tytułu jego najmu to jednocześnie cały czas ponosi koszty utrzymania tego mieszkania – od opłat administracyjnych, należnego podatku, po jego ubezpieczenie. Kolejną kwestią, o której należy pamiętać, są nieoczekiwane wydatki związane z naprawą lub konserwacją lokalu, które mogą urosnąć do całkiem pokaźnych sum.

W kolejnej części poradnika przedstawiona zostanie inwestycja w nieruchomości ziemskie – także pod kątem bezpieczeństwa lokowanego kapitału oraz przewidywanego zysku. Wyjaśnione zostanie także, czy w przypadku zakupu gruntu, podobnie jak przy mieszkaniach, konieczne będzie zaciągnięcie kredytu?