Jak poprawnie rozliczyć podatek od nieruchomości? Część druga

W poprzedniej części poradnika omówiliśmy istotne znaczenie jakie dla ustalania podatku od nieruchomości mają uchwały gminy. Oraz kto i w jakim terminie zobowiązany jest do uiszczenia tego rodzaju daniny.

Jaka jest różnica między budynkami a budowlami?

Zgodnie z art. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Najczęstsze błędy popełniane przy wypełnianiu deklaracji na podatek od nieruchomości mają u źródeł kłopoty z odróżnieniem od siebie ostatnich dwóch kategorii obiektów. O kwalifikacji danego obiektu jako budynku, lub też jako budowli, decydują przesłanki zawarte w prawie budowlanym. Do niego odsyła już sama ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.

Zgodnie z zawartymi tam definicjami budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Posiada również fundamenty oraz dach.

Budowla

Budowla z kolei to obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (w rozumieniu prawa budowlanego). Oraz takie urządzenie budowlane, które związane jest z obiektem budowlanym oraz zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Natomiast za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje się takie nieruchomości, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Z wyłączeniem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Najczęstszą praktyką podatników jest klasyfikacja rozliczanego budynku lub budowli nie w oparciu o wspomniane przepisy, a na podstawie zapisów ewidencji środków trwałych, która prowadzona jest dla celów CIT. Taki sposób jednak może dla niektórych obiektów okazać się nieodpowiedni. Poszczególne obiekty ujęte w dane grupy Klasyfikacji Środków Trwałych mogą po prostu nie pokrywać się z omawianymi powyżej definicjami obiektów. Taka pomyłka może skutkować kłopotami z fiskusem, jeśli dojdzie do kontroli podatkowej.

Jak poprawnie obliczyć powierzchnię użytkową?

Podstawę dla opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości stanowi ich powierzchnia użytkowa. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (która, co warto zauważyć, nie pokrywa się z tą zawartą w normach budowlanych) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części jest powierzchnią mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Z wyłączeniem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Warto mieć na uwadze, że za kondygnację zwyczajowo uważa się także podziemne garaże, piwnice, sutereny czy poddasza użytkowe – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Podatek od nieruchomości

Bardzo często przy wypełnianiu deklaracji o podatku od nieruchomości przy ustalaniu podstawy opodatkowania, a więc powierzchni użytkowej, podatnicy posługują się dokumentami architektoniczno-budowlanymi w celu weryfikacji danych. Jeśli przykładowo opierać będziemy się na informacjach zawartych w decyzjach o pozwoleniu na użytkowanie budynku, projekcie budowlanym lub innym tego typu dokumencie, popełnimy spore nadużycie. Zawarte tam bowiem dane mają u źródeł właśnie normy budowlane, które w żaden sposób nie pokrywają się z dyktowaną przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych definicją powierzchni użytkowej. Co więcej powierzchnia użytkowa, którą ustala się w oparciu o normy budowlane jest zazwyczaj wyższa od takiej, która byłaby liczona zgodnie z kryteriami ustawy o podatkach…, a więc przyjmując dyktat tej pierwszej inwestor zawyża kwotę należnego podatku od nieruchomości.

Warto także pamiętać o art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nim ustala się powierzchnię pomieszczeń lub też ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku jedynie w 50 proc. A jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię taka w zupełności się pomija. Znów brak znajomości tej regulacji może skutkować zawyżeniem należnej fiskusowi daniny.