Co można potrącić z kaucji?

Kaucja to jedno z najpopularniejszych zabezpieczeń wykorzystywanych w umowie najmu. Nie wszyscy właściciele wiedzą jednak, ile powinna wynosić i jak prawidłowo wykorzystać ten mechanizm. Z tego powodu niejednokrotnie narażają się na problemy, a finalnie długotrwałe postępowanie sądowe. Co można zatem potrącić z kaucji? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak prawidłowo opisać kaucję w umowie?

Każda solidnie sporządzona umowa najmu posiada zapis dotyczący kaucji. Najczęściej wskazuje on, że najemca zobowiązuje się wpłacić wynajmującemu w określonym terminie kaucję o określonej wysokości przelewem na rachunek bankowy wynajmującego, tytułem zabezpieczenia wszelkich roszczeń wynajmującego wynikających z zawartej umowy, w tym w szczególności z tytułu zaległego czynszu, odsetek od zaległego czynszu i kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Dopuszczalne jest też wpłacenie kaucji gotówką, a otrzymanie i przekazanie pieniędzy należy potwierdzić w zawieranej umowie lub dodatkowym protokole, o ile zapłata kaucji następuje w innym terminie.

Dlaczego kaucja odgrywa istotną rolę w umowie najmu nieruchomości?

Dopóki umowa najmu trwa najczęściej nie powstają żadne spory, dotyczące kaucji. „Schody” zaczynają się natomiast po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Na tym tle rysują się spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami, dlatego tak ważne jest solidne opracowanie w umowie postanowienia, dotyczącego kaucji, a także jego prawidłowe realizowanie. Jakie są zatem konkretnie prawa wynajmującego, a czego może w tym zakresie oczekiwać najemca? Chociaż mogłoby się wydawać, że przepisy zostały jasno sformułowane, sprawa wcale nie jest taka oczywista.

Co z tym czynszem?

Warto wspomnieć o relacji czynszu i kaucji. Wielokrotnie najemcy oświadczają właścicielom nieruchomości, że umowa kończy się za dwa miesiące, dlatego nie ma potrzeby dalszego płacenia czynszu. Ich zdaniem tę należność można bowiem uzyskać z kaucji, która i tak podlegałaby zwrotowi na rzecz najemcy. Wynajmujący natomiast niejednokrotnie godzą się na taki układ, nie zdając sobie sprawy z czekających ich problemów. Warto podkreślić, że potrącenie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu dochodzi dopiero po rozwiązaniu stosunku najmu oraz opróżnieniu lokalu przez najemcę. Nie jest dopuszczalne potrącanie czegokolwiek w trakcie trwania umowy najmu. Dokonanie przeciwnych działań może doprowadzić do sytuacji, w której wszelkie zniszczenia w lokalu dokonane przez najemcę nie zostaną przez niego pokryte, a ostatecznie obie strony spotkają się w sądzie.

Co można potrącić z kaucji?

Poza niezapłaconym czynszem na koniec okresu rozliczeniowego z kaucji można potrącić również zaległości w opłatach licznikowych. Jeżeli najemca nie uregulował rachunków za prąd, wodę, gaz, ścieki albo Internet, nie ma przeszkód by wyrównać rachunki kaucją. Ponadto można z tych pieniędzy skorzystać, by naprawić wszelkie uszkodzenia wyposażenia mieszkania oraz samego lokalu, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Nie da się zatem za te pieniądze odświeżyć ścian, ale da się naprawić zarwaną kanapę albo zalany blat stołu. Jeżeli protokół zdawczo-odbiorczy wykaże, że w mieszkaniu brakuje określonych elementów, w tym sprzętu, również ich wartość można odliczyć od kaucji.

Warto zachować czujność

Warto zatem starannie obejrzeć mieszkanie, dokonując jego odbioru od najemcy i rzetelnie sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Ten dokument, podpisany przez obie strony, będzie bowiem istotnym środkiem do wykazania racji wynajmującego. Nie ma też sensu śpieszyć się ze zwrotem kaucji na rzecz najemcy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma bowiem na to aż 30 dni – wskazuje Bartosz Antos.