Dostawa wydzielonej działki a podatek VAT

Czy dostawa działek nieprzeznaczonych pod zabudowę, ale wydzielonych z nieruchomości dla której wydane zostały warunki zabudowy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

Warunki zabudowy

W myśl art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeśli przedmiot tej transakcji stanowią tereny niezabudowane inne niż treny budowlane. Pojęcie terenu budowlanego zostało doprecyzowane w art. 2 pkt 33 tej samej ustawy. W myśl tej przesłanki za taki uznać należy grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego aktu planistycznego, zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – przypomina Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. W praktyce oznacza to, że opodatkowaniu podlegają jedynie te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane – w przypadku zaś terenów niezabudowanych tylko te, które mają status nieruchomości budowlanych.

Czy w świetle przywołanego powyżej przepisu dostawa działek nieprzeznaczonych pod zabudowę, ale wydzielonych z nieruchomości dla której wydane zostały warunki zabudowy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

Kluczowy dla omawianej tu sprawy jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 roku (sygnatura akt I FSK 1904/16). Zgodnie z przywołanym orzecznictwem dostawa działek, które nie są przeznaczone pod zabudowę, jest zwolniona z VAT nawet jeśli zostały one wydzielone z większej nieruchomości, dla której została uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Podział nieruchomości

Warto poznać argumentację, jaką w tej sprawie wystosował NSA. Każdy podział nieruchomości sprawia, że w dochodzi do pojawienia się nowego przedmiotu w obrocie cywilnoprawnym, czyli nowej nieruchomości gruntowej. Podział doprowadza do istotnych zmian w granicach administracyjnych danych działek – do tego stopnia, że w praktyce przedmiot, dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy przestaje po prostu istnieć. Dla przykładu – jeśli w wyniku podziału jedna z działek straci możliwość dostępu do drogi publicznej nie zostaną spełnione przesłanki uprawniające do uzyskania warunków zabudowy. W świetle tego decyzja obejmująca poprzednią całość administracyjną nie będzie mieć zastosowania do nowo wyodrębnionych mniejszych parceli. A to oznacza, że jeśli nowy właściciel będzie chciał na danej mniejszej działce przeprowadzić określone zamierzenie budowalne będzie musiał na nowo uzyskiwać warunki zabudowy, a nie korzystać z tych wydanych dla większej nieruchomości.

W świetle przepisów o zwolnieniu z dostawy nieruchomości VAT, wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca grunty, które po podziale geodezyjnym zostały przez właściciela zbyte, nie przesądza o automatycznym zakwalifikowaniu ich jako treny budowlane. A to oznacza, że może zostać zastosowana ulga o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa, ponieważ mamy do czynienia z terenami niezabudowanymi lub terenami innymi niż budowlane, gdyż nie są one objęte decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przywołanej tu sprawie podniesiony został jeszcze jeden argument, który miałby decydować o braku możliwości zastosowania wspomnianego powyżej zwolnienia. Chodzi o treść uchwalonego dla danego obszaru studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – dla spornego obszaru przewidywał on możliwość zabudowy mieszkaniowej lub pod usługi turystyki. Taka linia argumentacji, w której o przeznaczeniu danego terenu w świetle przepisów VAT miałoby decydować studium również została odrzucona. Jak argumentuje NSA, charakter prawny studium, czyli fakt, że nie posiada on charakteru aktu prawa miejscowego, nie determinuje jednoznacznie przeznaczenia danych terenów i nie daje ostatecznych przesłanek, by można było uznać dany teren za budowlany w rozumieniu przepisów podatkowych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Co więcej, doprecyzowując pojęcie terenu budowlanego ustawodawca posiłkuje się przywołaną już wcześniej definicją terenu budowlanego, która uzależnia jego charakter bezpośrednio od zapisów planu miejscowego lub uzyskanych warunków zabudowy, a nie studium.