Działki z widokiem na morze – czy to się opłaca?

Działka z widokiem na morze to jedna z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych. Wybrzeże Bałtyku przyciąga turystów nie tylko z kraju, ale i coraz częściej z zagranicy. W ostatnich latach obserwuje się wzrost popytu na nieruchomości nadmorskie, co przyczynia się do zwiększenia ich wartości.

Dostępność działek bezpośrednio przy morzu

Według metodologii Eurostatu (jaką przyjmuje do swoich statystyk GUS), w Polsce do obszarów nadmorskich zalicza się 55 gmin. 23 z nich są położone w województwie zachodniopomorskim, 26 – w pomorskim oraz 6 – w warmińsko-mazurskim. Obejmują obszar 9,1 tys. km kw (2,9% powierzchni Polski) i w końcu czerwca 2023 r. zamieszkiwało je niemal 1,6 mln osób, co stanowi 4,2% ogółu ludności kraju.

Natomiast polskie wybrzeże Bałtyku ma długość 510 km. Z tego należy odliczyć tereny Parków Narodowych: Słowińskiego PN i Wolińskiego PN oraz obszary wojskowe np. Centralny Poligon Sił Powietrznych położony między Ustką a Jarosławcem. Ograniczenia w zabudowie są też w rejonach obejmujących rezerwaty i parki krajobrazowe. Wszystkie to sprawia, że działki z linią brzegową są bardzo rzadko dostępne do zakupu.

Szukasz działki nad morzem?

Sprawdź naszą ofertę

Działki dla deweloperów: inwestycje w pierwszej linii brzegowej

Działki w pierwszej linii brzegowej to marzenie wielu osób. Niestety takich parcel jest bardzo mało, szczególnie w nadmorskich miastach i na wsiach. Tam, jeśli jest dostępna ziemia, to zwykle albo są to grunty rolne, siedliska lub domy sprzedawane przez spadkobierców. Innym typem są grunty odrolnione czy odlesione z możliwością zabudowy sprzedawane przed gminy.

Ceny działek z linią brzegową wynoszą od kilku do kilkunastu milionów złotych. Zależą one od typu, powierzchni, bliskości i dostępu do morza oraz regionu.

Dla kogo są działki z widokiem na morze?

Teoretycznie działkę mającą w sąsiedztwie linię brzegową może nabyć każdy, kogo na to stać. Ograniczenie stanowi jej przeznaczenie. Najczęściej oferty dotyczą sprzedaży dużych parceli o powierzchni powyżej 1000 m kw. Stąd ich nabywcami stają się duzi inwestorzy i deweloperzy. Ci pierwsi doprowadzają niezbędne media i dzielą teren na mniejsze działki do późniejszej odsprzedaży lub też sami na niej budują. Drudzy stawiają zwykle apartamentowce z lokalami inwestycyjnymi pod najem wakacyjny.

Małe parcele mają przeznaczenie usługowo-handlowe, co oznacza, że można na nich postawić np. punkt gastronomiczny, wypożyczalnie sprzętu plażowego albo parking. Tutaj zwykle sposób zagospodarowania wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.

Natomiast na dużych działkach powstają hotele, apartamentowce, luksusowe osiedla domków wypoczynkowych oraz aparthotele.

Przegląd ofert na Otodom

Na dzień 16 października br. w serwisie Otodom było dostępnych siedem ofert sprzedaży działek z widokiem na morze. Za metr kw. właściciele życzyli sobie od 98 zł do 7344 zł. Najdroższa była działka w Łebie przeznaczona pod zabudowę wczasową o profilu sanatoryjnym. Kosztowała 30 mln zł.

Najmniejsza z nich miała powierzchnię 300 m kw. i położona była w pasie nadmorskim z widokiem na morze w miejscowości Darłówko w powiecie sławieńskim w woj. zachodniopomorskim. Działka jest rolna, a cena za m kw wynosiła 98 zł.

Z kolei największą powierzchnię wśród dostępnych ofert sprzedaży miała działka inwestycyjna w Dźwirzynie k/Kołobrzegu. Teren miał powierzchnię 1,33 ha i znajdował się 300 metrów w linii prostej od morza. Działka objęta jest MPZP pod zabudowę usług turystycznych, np. hotelu albo apartamentowca. PUU może wynieść 14,5 /15 tys. m kw. Obecnie na działce stoi ośrodek wypoczynkowy na ok. 180 osób przeznaczony do generalnego remontu lub wyburzenia. Cena za metr kw. to 1043 zł.

Natomiast najwięcej za metr kw. trzeba było zapłacić za działkę budowlaną w Gdyni na Kamiennej Górze. Jej cena to 7344 zł/m kw. Parcela jest ogrodzona i ma 1103 m kw. powierzchni. Zgodnie z MPZP można na niej postawić dom jednorodzinny z dużym garażem podziemnym, dwa domy w zabudowie bliźniaczej lub wolnostojące z garażami podziemnymi. Działka jest w pełni uzbrojona.

Czy warto inwestować w działki z widokiem na morze?

Zakup działki nad morzem wydaje się pomysłem bez dwóch zdań atrakcyjnym. Jednak poza oczywistymi zaletami takimi jak piękne krajobrazy i bliskości plaży, taka inwestycja ma też kilka wad np. ryzyko uszkodzeń podczas sztormów oraz ograniczenia zagospodarowania w związku z regulacjami prawnymi.

Korzyści i potencjalne zyski

Największą korzyścią jest posiadanie własnego kawałka ziemi nad morzem. Bez względu czy zbudujemy tam domek letniskowy dla siebie, pensjonat albo pole kempingowe, to będziemy mogli w każdej chwili spędzić tam czas i zachwycać się pięknymi wschodami i zachodami słońca, opalać się czy po prostu się zrelaksować. Na własną działkę możemy też przyjechać w każdej chwili, bez konieczności rezerwacji noclegów i opłat.

Niezależnie czy działka z widokiem na morze będzie zabudowana, czy też nie, jej wartość, patrząc na historyczne dane, będzie rosnąć. Zatem jest to dobra lokata kapitału dla właścicieli. Co więcej, można nią swobodnie dysponować, czyli przykładowo przekazać jako darowiznę dzieciom albo wnukom, bądź też zostawić działkę w spadku.

Morze jest dla wielu osób wielką atrakcją turystyczną i celem corocznego urlopu. Stąd w sezonie letnim obiekty noclegowe nie mają problemów z brakiem gości. Zatem możemy liczyć na sezonowe zyski z najmu krótkoterminowego. Oczywiście to ile zarobimy, zależy od standardu obiektu i lokalizacji, oraz kosztów utrzymania nieruchomości i obsługi gości.

W ostatnich latach turyści odkrywają uroki pobytu nad morzem także w pozostałych porach roku, co tylko zwiększa potencjał nieruchomości i dochody, jakie może ona przynosić. 

Nieruchomość nad morzem daje także możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Posiadanie kilku działek w różnych lokalizacjach pozwala na zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego.

Własny dom nad morzem? Sprawdź ile to może kosztować!

Wyzwania i ryzyka

Największym wyzwaniem dla inwestora może być koszt zakupu działki z widokiem na morze oraz jej zagospodarowanie i utrzymanie. Przy czym należy pamiętać, że zabudowa nieruchomości musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy oraz innymi regulacjami prawnymi, np. związanymi z ochroną środowiska. Może się zdarzyć, że na dużej części działki trzeba będzie zachować bioróżnorodność lub zostanie wydany zakaz ścinania rosnących na jej terenie drzew.

Inwestora czeka też zgromadzenie dokumentacji budowlanej oraz przeprowadzenie analiz gruntów pod względem nośności i możliwej zabudowy. Formalności oraz sama budowa mogą, choć nie muszą, trwać nawet dwa lata. Stwarza to ryzyko opóźnień oraz przekroczenia budżetu.

W przypadku kiedy inwestujemy w pole kempingowe albo pensjonat, musimy liczyć się z dużą konkurencją. Im popularniejsza miejscowość, tym wprawdzie większa liczba turystów, ale też więcej obiektów noclegowych. Z kolei chcąc mieć dom dla siebie, powinniśmy liczyć się w sezonie z dużym hałasem i korkami na lokalnych drogach.

Przy posiadaniu parceli w bliskim sąsiedztwie linii brzegowej trzeba zabezpieczyć się przed ewentualnymi skutkami związanymi z silnymi porywami wiatru i sztormami. Obecnie zjawiska pogodowe są coraz gwałtowniejsze, co też trzeba wziąć pod uwagę. Poza tym nie zapominajmy o wszechobecnym piasku niesionym przez podmuchy wiatru, co oznacza ciągłe sprzątanie posesji i domu.

Przyszłość rynku działek z widokiem na morze

Obecnie inwestycje w pasie nadmorskim znajdują się w typowo letnich lokalizacjach w małych miejscowościach albo w znanych i dużych kurortach. W tych pierwszych działki są wprawdzie tańsze i łatwiej dostępne, ale trudno jest ściągnąć turystów poza sezonem. W drugim przypadku inwestorzy mogą czerpać atrakcje z zaplecza miasta i tym samym przyciągać turystów przez cały rok. Jednak rzadko w takich lokalizacjach można znaleźć interesujące działki na sprzedaż, np. z widokiem na morze. Jak już są takie oferty, to cena jest bardzo wysoka.

Trendy rynkowe

Morze jest wartością samą w sobie, dlatego nie można spodziewać się, że ceny działek będą niższe. Wręcz odwrotnie – ich coraz mniejsza dostępność, sprawia, że będzie trudno znaleźć niezabudowany teren.

Widoczne są też zmiany w zabudowie działek. Deweloperzy, szczególnie ci inwestujący w mniejszych miejscowościach muszą zadbać o uatrakcyjnienie oferty. I tak przy hotelach powstają baseny, wypożyczalnie rowerów, place zabaw – wszystko po to, aby przyciągnąć gości także poza wysokim sezonem.

Na rynku pojawia się też nowy typ inwestycji – mariny. Oferują one określony styl życia i pewną ekskluzywność. Jednak ta oferta jest skierowana do zamożnego klienta z kategorii premium. 

Rozwój turystyki i infrastruktury

Jak podaje GUS w publikacji „Turystyka w 2023 roku”, na obszarach nadmorskich funkcjonowało w tym czasie 2286 turystycznych obiektów noclegowych (23,3% ogółu obiektów w kraju). Najliczniejszą grupę tworzyły: pokoje gościnne/kwatery prywatne – 842 (36,8% ogółu) i ośrodki wczasowe – 438 (19,2%). Blisko 33% obiektów na obszarach nadmorskich było dostępnych dla turystów przez cały rok.

Z kolei z najnowszych danych GUS za I półrocze 2024 r. wynika, że z turystycznych obiektów noclegowych w całym kraju skorzystało w omawianym okresie 16,9 mln turystów, którym udzielono 41,3 mln noclegów. W porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. było to więcej o 3,4% i o 2,4%.

W ostatnich latach możemy zaobserwować, że pogoda nad Bałtykiem sprzyja letniemu wypoczynkowi, co bezpośrednio przekłada się na liczbę turystów. Coraz chętniej też wypoczywają u nas zagraniczni goście np. z Czech. Statystyki GUS pokazują, że wśród ogółu turystów korzystających w 2023 r. z noclegów w na obszarach nadmorskich 79,1% (4,5 mln) stanowili goście krajowi, a 20,9% (1,2 mln) – turyści zagraniczni. W porównaniu z 2022 r. liczba turystów krajowych była większa o 81,8 tys. (1,8%), a zagranicznych – o 212,7 tys. (21,8%).

Rozwój turystyki nad polskim morzem sprawia, że jest coraz większe zainteresowanie wolnymi działkami wśród deweloperów, jak i mniejszych inwestorów. I tak powstają głównie nowe obiekty noclegowe oraz punkty gastronomiczne. To z kolei zwiększa zapotrzebowanie na pracowników sezonowych w turystyce, jak i przy budowie nieruchomości. Trzeba pamiętać, że gminy nadmorskie muszą też dbać o stałych mieszkańców, zatem nie mogą wszystkich gruntów przeznaczyć pod zabudowę pod wynajem turystyczny.

Miejscowości nadmorskie – im mają większe wpływy z turystyki, tym są bogatsze. Jednak aby utrzymać popularność, muszą rozbudowywać infrastrukturę: sklepy, punkty apteczne i ośrodki zdrowia, ścieżki rowerowe i spacerowe, promenady, drogi i chodniki oraz powszechnie dostępne ośrodki sportowe np. baseny, boiska i place zabaw.

Dobrze rozplanowana i rozbudowana infrastruktura zwiększa oczywiście wartość danych nieruchomości, czy to gruntowych, czy też już zabudowanych. Ludzie chętniej wybierają miejsca, gdzie łatwiej jest dojechać i zaparkować, a do wyboru mają wiele atrakcji poza oczywiście samym morzem i plażą.

Rekomendacje dla potencjalnych inwestorów

Do zakupu działki z widokiem na morze trzeba się dobrze przygotować. Przede wszystkim należy określić budżet, w który będzie wliczony nie tylko koszt działki, ale i dodatkowe opłaty takie jak taksa notarialna, opłaty sądowe i podatki. Od nabycia działki z linią brzegową od osoby prywatnej musimy zapłacić podatek PCC w wysokości 2% liczonych od wartości nieruchomości gruntowej. Jeśli sprzedającym jest firma, do ceny trzeba doliczyć 23% VAT.

Do tego warto sprecyzować nasze potrzeby i oczekiwania. Ważne jest to, jak chcemy ją zagospodarować i czy jesteśmy w stanie pójść na odstępstwa, jeśli wymarzona zabudowa nie będzie możliwa z przyczyn prawnych.

Na co jeszcze zwracać uwagę przy zakupie działki nad morzem? Najważniejsze kwestie to:

• Lokalizacja. Kiedy nie znamy dobrze okolicy, w której znajduje się interesująca na działka, należy zweryfikować jej lokalizację na mapie, np. w wersji satelitarnej na Google maps. Dzięki temu mamy możliwość dokładnego obejrzenia sąsiedztwa. Choć zwykle obrazy nie są najnowsze, to jednak dadzą nam pewien wstępny pogląd. Co więcej, na mapie można dokładnie sprawdzić, czy odległości działki od linii brzegowej. Oczywiście, zanim podejmiemy decyzję, trzeba pojawić się osobiście na działce i sprawdzić, jak wygląda.
• Przeznaczenie gruntu. W opisie oferty powinna być informacja o przeznaczeniu działki, np. czy jest to działka budowlana, rekreacyjna lub rolna z możliwością zabudowy oraz czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warto wiedzieć, że odrolnienie działki to często proces długotrwały i kosztowny i w dużej mierze zależy od klasy gleby oraz planów gminy.
• Infrastruktura, czyli dostęp do utwardzonej drogi dojazdowej, bliskość i możliwość doprowadzenia mediów (wody, kanalizacji, prądu).
• Planowane inwestycje w okolicy, które mogą zwiększyć lub zmniejszyć atrakcyjność działki, w zależności od rodzaju inwestycji oraz naszych planów co do parceli.

Nie masz środków, aby kupić działkę nad morzem za gotówkę? Sprawdź, jakie masz możliwości jej sfinansowania. Czytaj: „Finansowanie inwestycji w ziemię – przegląd dostępnych możliwości”

Czy opłaca się kupić działkę nad morzem? Podsumowanie

Zakup działki z widokiem na morze to teoretycznie zawsze dobra inwestycja. Tak naprawdę wszystko zależy od oczekiwań i planów inwestorskich. Na działce rolnej można postawić latem namiot i korzystać z uroków. Inną opcją jest zmiana przeznaczenia gruntów i wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i budowa domu tylko dla siebie lub pensjonatu z pokojami na wynajem. Turyści coraz chętniej przyjeżdżają nad Bałtyk, zatem właściciel nie powinien mieć kłopotów z obłożeniem.

Przy czym należy pamiętać, że turystyka nadmorska jest obarczona wysokim ryzykiem pogodowym. Deszczowa i chłodna pogoda odstrasza gości. A aby przyciągnąć ich poza sezonem, trzeba przygotować dodatkowe atrakcje np. saunę, jacuzzi, gabinet odnowy itp.

Osoby planujące zakup takiej działki, muszą też wziąć pod uwagę, że ich cena jest znacznie wyższa niż tych z dala od brzegu morskiego. Obecnie dostępne są z reguły działki inwestycyjne o powierzchni ponad tysiąca metrów z ceną ponad 1000 zł za metr i z pewnością nie będą one tanieć.