Inwestor kontra gmina, czyli jak radzić sobie z niekorzystnymi uchwałami? Część druga

W poprzedniej części poradnika wyjaśniono kto i w jakich okolicznościach może zaskarżyć podjętą przez radę gminy uchwałę oraz w jaki sposób inwestor może argumentować, że jego interes prawny naruszono w sposób bezpośredni i realny.

Problemy właścicieli nieruchomości ze studium

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie naruszono poprzez podjęcie przez organ gminy danej uchwały w sprawie administracji publicznej, może zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Prawdziwe problemy mogą pojawić się dla inwestora w sytuacji, gdy chce on złożyć skargę na uchwałę przyjmującą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Studium a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Studium jest aktem planowania przestrzennego, nie jest jednak aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że nie może stanowić podstawy do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Jednak w procesie inwestycyjnym jest to jeden z najważniejszych dokumentów, z jakim koniecznie musi zapoznać się każdy inwestor. Studium stanowi w pierwszej kolejności diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej. Po drugie wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, jak również określa lokalne zasady ich zagospodarowania. Ma więc charakter informacyjny – inwestor otrzyma informację jakie ograniczenia przewiduje gmina w związku z daną nieruchomością. Przykładowo jakie tereny bezwzględnie wyłączono spod zabudowy, które tereny zagrożone są powodzią lub osuwaniem się mas ziemnych, na jakich obszarach rozmieszczone zostaną inwestycje celu publicznego (zarówno o znaczeniu lokalnym jak i ponadlokalnym), jakie tereny wymagać będą przekształceń, scaleń, podziału lub zmiany ich przeznaczenia.

To co nie stanowi problemu przy zaskarżaniu uchwały przyjmującej nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli wykazanie przez inwestora, że zmiany w jego treści bądź uchwalenie nowego naruszają jego interes prawny, w przypadku studium ciężko będzie udowodnić. Jak już wspomniano wszystko ze względu na fakt, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, ma jednak charakter aktu kierownictwa wewnętrznego – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Zaskarżenie procedury planistycznej

Co istotne, wszelkie próby argumentowania, że interes prawny naruszono poprzez uchybienia jakich dopuściła się gmina jeszcze na etapie trwającej procedury planistycznej, nie będą przez sąd uznawane za podstawne dla zaskarżenia samej uchwały przyjmującej treść studium. Potwierdza to wiele orzecznictw sądowych, dla przykładu wyrok Poznańskiego WSA z 6 sierpnia 2014 r. (sygnatura akt: IV SA/Po 495/14). Jak wynika z powyższego inwestor najpierw winien udowodnić, analogicznie jak w przypadku MPZP, że ustalenia tego dokumentu wiążą się ściśle z jego sytuacją i naruszają jego interes prawny, a dopiero potem może argumentować o naruszeniu trybu sporządzania tego typu dokumentu, a więc uchybień w samej procedurze planistycznej.